最低售價僅為5.2萬元/平方米

　　《證券日報》記者調查獲悉，利生大廈為北京王府井商務區內唯一一棟銷售型寫字樓，該項目今年以低於市場價格散售，其開發商稱，“公司欲借王府井品牌升級戰略的契機逆勢突圍，完成銷售任務”

　　受房地産市場大勢影響，與2013年相比，2014年北京市寫字樓市場出現走弱跡象，但隨著各類救市政策逐步釋放，不少開發商正在制定漲價計劃，鋻於此，投資客開始趁投資物業銷售價格築底之際入場。

　　近日，《證券日報》記者調查獲悉，北京王府井商務區內一棟寫字樓以低於市場銷售均價入市，據其銷售人員透露，該項目為地鐵8號線王府井站上蓋物業，2014年下半年入市，開發商為了回籠資金而低價入市開盤，均價為每平方米6.5萬元。

　　“這一散售價格相對偏低。”某熟悉北京寫字樓市場人士向記者表示，從整個北京寫字樓市場來看，銷售均價保持在7萬元-8萬元/平方米的項目雖然相對較少，但對於位於王府井區域的甲級寫字樓來説，這一價格並不高。

　　地王級辦公樓低價銷售

　　《證券日報》記者走訪後發現，上述正在開盤銷售的利生大廈寫字樓正位於北京王府井商業街北口，這棟被開發商稱為“地王級”的寫字樓共有9層，其中，1層至三層為體育用品商店，整棟樓目前正在整體裝修改建。

　　“我們銷售的是第6層至第9層，目前在售面積約為1萬平方米，只有80套，全部是精裝修産品。”利生大廈銷售人員向記者表示，“均價是6.5萬元/平方米，以60平方米左右戶型為例，總價約為390萬元，但也有整層銷售的樓層，而且均價較低，甚至每平方米僅售5.2萬元”。

　　對此，有熟悉北京寫字樓市場人士向本報記者透露，從北京整體寫字樓市場來看，單個項目成交均價超過7萬元/平方米的辦公樓並不多。在國貿CBD區域，甲級寫字樓成交價一般在7萬元-8萬元/平方米之間，整售價格水準一般在6萬元/平方米以上；在望京區域，SOHO中國開發的望京SOHO最高曾賣到過8萬元/平方米；而在西五環外的蘋果園商圈寫字樓物業均價目前已達到了3.5萬元/平方米。

　　鋻於此，該人士稱，利生大廈屬於王府井商圈，該商圈屬於東二環商務區，區域內甲級寫字樓年供應量相對較低，用於銷售的商用物業很少。在銷售型商用物業供應量極為稀缺的區位優勢下下，銷售均價每平方米6.5萬元的價格實際上相對偏低，整層銷售單價5.2萬元/平方米則低於市場價，預計有較高的升值空間。

　　投資回報率較高？

　　然而，值得注意的是，2014年房地産市場持續低迷，這在某種程度上也影響了寫字樓市場，加上網際網路提供的資訊越發透明，網際網路金融、股票等投資領域在不斷搶奪投資客，因此把錢投向地産行業的投資客比例正在下滑，那麼，投資性商用物業是否會受到大幅衝擊？

　　對此，第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部向《證券日報》記者表示，受北京寫字樓市場有限的可投資存量、較之其他城市更高的租金水準以及大批潛在內外資投資者的支撐，業主對北京寫字樓的升值預期是得到強化的。

　　而上述利生大廈開發商也向記者透露，“我們的項目體量較小，總貨值僅6.5億元，總價起價和銷售單價在同區域內都相對較低，所以公司不愁賣。目前已經整售了兩層，主要客戶群體是以投資型客戶為主，部分自用型客戶則一般為國企合作商、金融、航空、高新電子商務等領域。

　　據其透露，利生大廈在入市之前即儲備了一些意向客戶，包括與公司有業務往來的合作商。該人士稱，利生大廈此前該樓為開發商自持型物業資産，一直以出租方式運營。

　　“因為公司需要完成銷售任務，快速回籠資金，為2015年拿地拓展尋求戰略空間，才出售自持物業。”上述公司相關人士向記者表示，項目所在區域空置率很低，投資回報率相對較高，而且為目前該區域內唯一在售甲級寫字樓物業，因此目前投資客在這一低谷期入手的也較多。

　　據萊坊發佈的《2014年第三季度北京寫字樓市場簡報》顯示，自2011年起，北京甲級寫字樓租金一直呈現上升趨勢。由於市場需求回暖及相對較高的預租率，整體市場的空置率已達到自2006年以來的最低水準。而據該報告顯示，截至三季度末，利生大廈所在的東二環商務區每月每平方米租金約為367元，空置率為2.8%，遠低於望京、中關村以及燕莎等商務區的空置率。

　　“該區域甲級寫字樓的投資回報率約為5%，但區域內自用或者出租的寫字樓比例較高，銷售型商用物業稀缺，因此具有較高的升值空間。”上述熟悉北京寫字樓市場人士向記者表示，該樓附近的新東安寫字樓租金每天每平方米最低位15元，東方廣場寫字樓每天每平方米最低20元以上。

　　無獨有偶，據第一太平戴維斯2014年北京市場寫字樓研究報告顯示，截至目前，北京甲級寫字樓資本值環比增長0.8%，至每平方米人民幣64100元，同比上漲4.3%。同時，甲級寫字樓毛收益率為5.93%。

　　對此，第一太平戴維斯華北區研究與顧問諮詢部董事王瓊向《證券日報》記者表示，儘管甲級寫字樓租金預計有所下降，但是本地市場有限的優質可售項目及內外資投資者的穩定需求將繼續支撐北京甲級寫字樓資本值穩步上升。王瓊預計，2014年第四季度北京甲級寫字樓毛收益率將保持在5.8%至6.0%之間。