部分乙級寫字樓租客搬至住宅樓 寫字樓未來入市租金或被持續拉低

　　近日，劉先生所在的企業考慮到租金成本問題，打算把一半的部門從“大熱地段”的甲級寫字樓“轉移”到位置稍微偏遠的乙級寫字樓。記者發現，隨著東塔和雅居樂中心、越秀金融大廈等多個尚未交付的超甲級寫字樓等待入市，寫字樓市場競爭已現“白熱化”。甲級寫字樓為了“搶企業”紛紛暗降租金，而即使如此，部分企業仍然因為租金問題自動“降級”，從甲級寫字樓搬進乙級，甚至從乙級寫字樓搬進居民住宅。

　　文/記者潘彧、林琳

　　現象一

　　租金下調 甲級寫字樓空置率下降

　　多個房地産顧問公司數據顯示，由於供應量過大及經濟形勢不甚明朗，廣州的甲級寫字樓在未來兩年內會延續相對過剩狀態，業內人士分析稱，目前甲級寫字樓租金已現下降，而未來由於東塔等多個超甲級寫字樓交付，可能進一步激化“惡戰”，拉低整體租金。而乙級寫字樓方面，由於大都老舊，未來也面臨大規模改造的需求，其租金水準同樣堪憂。

　　高緯環球發佈的三季度廣州寫字樓市場報告中表明，廣州全市甲級寫字樓空置率持續下降。珠江新城寫字樓空置率下降幅度冠四商圈之首，由上一季度19.9%下降至15.1%。

　　空置率下降，是以租金下降為代價的。第一太平戴維斯發佈的第三季度房地産研究報告顯示，三季度，全市甲級寫字樓租金環比下降0.9%至每平方米每月人民幣153元。

　　滿堂紅寫字樓部簡光廣表示，甲級寫字樓為了招租，價格降至乙級寫字樓水準。“天河區的一些甲級寫字樓的租價幾乎跟乙級差不多。”比如珠江新城的高德四期，價格為130~140元／平方米／月，剛交樓時候價格為120~130元／平方米／月。

　　“很多現在表面上價格為140~150元／平方米／月的寫字樓，因為提供3到6個月的免租期，算下來也就是120~130元／平方米／月。”簡光廣説，由於價格“暗調”，一些租客離開了體育東路的南方證券大廈、羊城國際貿易大廈等租金水準為110~120元／平方米／月的寫字樓，搬到珠江新城。

　　現象二

　　為省租金 寫字樓租客換便宜房

　　即使是降租，也攔不住在實體經濟不景氣的時間段裏，部分甲級寫字樓的租客轉向乙級寫字樓的趨勢，而乙級寫字樓一部分原本的租客為省租金，甚至直接搬進了住宅樓。

　　“甲級寫字樓租客轉入乙級寫字樓的現象，在今年下半年情況比較明顯。” 中原地産工商鋪寫字樓部劉偉倫告訴記者，宏觀經濟對大企業受到影響，他們或者是整個公司，或者是某些部門會搬到乙級寫字樓。

　　“一些小企業本來是租乙級寫字樓的，因為經濟影響可能會搬入住宅樓，以求節省1/3甚至是2/3的租金成本。” 劉偉倫説，在越秀區這些表現最為突出，因為這個片區集中比較多的乙級寫字樓。

　　滿堂紅寫字樓部簡光廣也表示，目前已出現部分企業從甲級寫字樓搬遷到乙級寫字樓。

　　後市

　　甲級寫字樓：未來入市體量巨大

　　為完成近9成的出租率，西塔從2010年試運營至今已經努力了四年，在此前的數年裏，西塔多次被媒體爆出為“廣州市空置率最高寫字樓”。而日前，東塔作為廣州市新的第一高樓，超甲級寫字樓的標桿成功封頂，帶來的是更大體量的供應。

　　同時，珠江新城超甲級寫字樓的“戰隊”裏，還有雅居樂中心、越秀金融大廈等多個尚未交付的超甲級寫字樓正在等待交付。

　　在租金方面，業內普遍認為甲級寫字樓的租金還有下調的壓力。“目前廣州市的甲級寫字樓供應量太大了，出租價格方面確實有一定壓力。”一位國際房地産顧問公司高層表示。

　　戴德梁行企業服務部高級助理董事邱曉瑜也認為，在目前的甲級寫字樓租戶裏面，大部分客戶都考慮節省辦公面積、縮減成本。“開發商應該調整策略，降低租價，才可能消化存貨。”

　　戴德梁行華中區寫字樓及企業服務部主管及董事梁學森也直言，東塔等超甲級寫字樓蜂擁入市，“整體上肯定會對廣州超甲級寫字樓的租金有拉低的情況。”

　　乙級寫字樓：面臨老舊“危機”

　　簡光廣認為，不管甲級還是乙級寫字樓都很“個體”，是否受市場接受都有自己必然的原因。比如中泰廣場雖然是甲級寫字樓，交通方便，但周邊環境、中央空調收費標準都令一些客戶有意見，所以消化比較慢。而保利中心周邊都是170~200元／平方米／月的寫字樓，它卻只能租出120~130元／平方米／月，主要原因是天花板太矮、使用率低、空調系統不夠好、車位配套沒那麼齊全。不過因為最近給予租客一些免租期，所以租賃情況比起以往好轉。

　　他預期，主要集中環市路一帶的第一代乙級寫字樓未來發展沒那麼好，除非管理、外觀、配套服務跟上還能基本保持水準。第二代天河北寫字樓也會繼續走第一代的路，第三代、第四代的寫字樓如果不變革、改造，也會步其後塵。目前，廣州乙級寫字樓租價有下滑的趨勢，不過幅度僅為5~10元／平方米／月不等。