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搶客!寫字樓租金甲級降至乙級

  • 發佈時間:2014-11-05 07:36:27  來源:廣州日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  部分乙級寫字樓租客搬至住宅樓 寫字樓未來入市租金或被持續拉低

  近日,劉先生所在的企業考慮到租金成本問題,打算把一半的部門從“大熱地段”的甲級寫字樓“轉移”到位置稍微偏遠的乙級寫字樓。記者發現,隨著東塔和雅居樂中心、越秀金融大廈等多個尚未交付的超甲級寫字樓等待入市,寫字樓市場競爭已現“白熱化”。甲級寫字樓為了“搶企業”紛紛暗降租金,而即使如此,部分企業仍然因為租金問題自動“降級”,從甲級寫字樓搬進乙級,甚至從乙級寫字樓搬進居民住宅。

  文/記者潘彧、林琳

  現象一

  租金下調 甲級寫字樓空置率下降

  多個房地産顧問公司數據顯示,由於供應量過大及經濟形勢不甚明朗,廣州的甲級寫字樓在未來兩年內會延續相對過剩狀態,業內人士分析稱,目前甲級寫字樓租金已現下降,而未來由於東塔等多個超甲級寫字樓交付,可能進一步激化“惡戰”,拉低整體租金。而乙級寫字樓方面,由於大都老舊,未來也面臨大規模改造的需求,其租金水準同樣堪憂。

  高緯環球發佈的三季度廣州寫字樓市場報告中表明,廣州全市甲級寫字樓空置率持續下降。珠江新城寫字樓空置率下降幅度冠四商圈之首,由上一季度19.9%下降至15.1%。

  空置率下降,是以租金下降為代價的。第一太平戴維斯發佈的第三季度房地産研究報告顯示,三季度,全市甲級寫字樓租金環比下降0.9%至每平方米每月人民幣153元。

  滿堂紅寫字樓部簡光廣表示,甲級寫字樓為了招租,價格降至乙級寫字樓水準。“天河區的一些甲級寫字樓的租價幾乎跟乙級差不多。”比如珠江新城的高德四期,價格為130~140元/平方米/月,剛交樓時候價格為120~130元/平方米/月。

  “很多現在表面上價格為140~150元/平方米/月的寫字樓,因為提供3到6個月的免租期,算下來也就是120~130元/平方米/月。”簡光廣説,由於價格“暗調”,一些租客離開了體育東路的南方證券大廈、羊城國際貿易大廈等租金水準為110~120元/平方米/月的寫字樓,搬到珠江新城。

  現象二

  為省租金 寫字樓租客換便宜房

  即使是降租,也攔不住在實體經濟不景氣的時間段裏,部分甲級寫字樓的租客轉向乙級寫字樓的趨勢,而乙級寫字樓一部分原本的租客為省租金,甚至直接搬進了住宅樓。

  “甲級寫字樓租客轉入乙級寫字樓的現象,在今年下半年情況比較明顯。” 中原地産工商鋪寫字樓部劉偉倫告訴記者,宏觀經濟對大企業受到影響,他們或者是整個公司,或者是某些部門會搬到乙級寫字樓。

  “一些小企業本來是租乙級寫字樓的,因為經濟影響可能會搬入住宅樓,以求節省1/3甚至是2/3的租金成本。” 劉偉倫説,在越秀區這些表現最為突出,因為這個片區集中比較多的乙級寫字樓。

  滿堂紅寫字樓部簡光廣也表示,目前已出現部分企業從甲級寫字樓搬遷到乙級寫字樓。

  後市

  甲級寫字樓:未來入市體量巨大

  為完成近9成的出租率,西塔從2010年試運營至今已經努力了四年,在此前的數年裏,西塔多次被媒體爆出為“廣州市空置率最高寫字樓”。而日前,東塔作為廣州市新的第一高樓,超甲級寫字樓的標桿成功封頂,帶來的是更大體量的供應。

  同時,珠江新城超甲級寫字樓的“戰隊”裏,還有雅居樂中心、越秀金融大廈等多個尚未交付的超甲級寫字樓正在等待交付。

  在租金方面,業內普遍認為甲級寫字樓的租金還有下調的壓力。“目前廣州市的甲級寫字樓供應量太大了,出租價格方面確實有一定壓力。”一位國際房地産顧問公司高層表示。

  戴德梁行企業服務部高級助理董事邱曉瑜也認為,在目前的甲級寫字樓租戶裏面,大部分客戶都考慮節省辦公面積、縮減成本。“開發商應該調整策略,降低租價,才可能消化存貨。”

  戴德梁行華中區寫字樓及企業服務部主管及董事梁學森也直言,東塔等超甲級寫字樓蜂擁入市,“整體上肯定會對廣州超甲級寫字樓的租金有拉低的情況。”

  乙級寫字樓:面臨老舊“危機”

  簡光廣認為,不管甲級還是乙級寫字樓都很“個體”,是否受市場接受都有自己必然的原因。比如中泰廣場雖然是甲級寫字樓,交通方便,但周邊環境、中央空調收費標準都令一些客戶有意見,所以消化比較慢。而保利中心周邊都是170~200元/平方米/月的寫字樓,它卻只能租出120~130元/平方米/月,主要原因是天花板太矮、使用率低、空調系統不夠好、車位配套沒那麼齊全。不過因為最近給予租客一些免租期,所以租賃情況比起以往好轉。

  他預期,主要集中環市路一帶的第一代乙級寫字樓未來發展沒那麼好,除非管理、外觀、配套服務跟上還能基本保持水準。第二代天河北寫字樓也會繼續走第一代的路,第三代、第四代的寫字樓如果不變革、改造,也會步其後塵。目前,廣州乙級寫字樓租價有下滑的趨勢,不過幅度僅為5~10元/平方米/月不等。

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