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房貸新政落地二手房先動 北京少數樓盤上調價格

  • 發佈時間:2014-10-17 08:15:34  來源:新京報  作者:方王洋袁曉瀾張旭  責任編輯:王斌

  

房貸新政出臺之後,北京不少門店的諮詢和帶看量有明顯增長。  

  “930”二套房認定新政和信貸政策的放鬆,令整個市場看到了樓市回暖的預兆。從新政公佈至今的近半個月裏,北京樓市已經開始産生一些新的變化。尤其是自8月份以來逐步表現出回暖勢頭的二手房市場,在新政的推動下,已經表現出新增客源增長、成交週期縮短等特徵。業內預計,北京樓市有望在四季度穩定回升。

  新房、二手房看房人增多

  在新政影響下,二手房市場的表現更為突出。

  據鏈家地産市場研究部統計,10月1日-14日,北京市二手住宅網簽量為1722套,比上月同期下降51%。在業內看來,雖然二手房網簽量有顯著下降,但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當下的市場趨勢。

  鏈家地産市場研究部統計數據顯示,10月1日-12日鏈家新增房源上漲4.7%,新增客源量上漲38%,單量較9月同期上漲了90%。

  記者在走訪北京多家仲介門店時也了解到,新政出臺之後,不少門店的諮詢和帶看量有明顯增長,之前的觀望群體也開始考慮出手。

  新房市場方面,由於新政出臺時間不長,眾多項目的策略調整並不顯著,市場仍略顯膠著。據機構統計,十一假期之後至今,北京僅有位於房山的首開熙悅山瀾庭和昌平的蔚雲府開盤,2個項目累計新增供應570套,市場新增供應量與節前一週(9.22-9.28)相比下降46%,累計新增供應面積達4.4萬平方米,與節前一週相比大幅下跌60%。

  不過,面對新政,新房市場上的改善型人群顯得更為活躍。位於亦莊的一個改善型項目開發商介紹,受制于信貸條件,主打改善牌的亦莊市場在上半年較為沉寂,項目的不少意向客戶之前苦於首付不足而一直觀望,新政出臺後,項目的到訪量有明顯提升。

  四季度或將平穩回暖

  雖有新政利好,但北京樓市仍面臨庫存高企的難題。來自亞豪機構統計數據顯示,至10月7日,北京商品住宅可售套數達到91265套的高位。這是北京樓市最近30個月的庫存量最高點。

  上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,庫存上升勢頭決定了價格上漲的可能性極低。雖然目前網傳一些房企的醞釀漲價,但僅依靠房貸新政,短期內北京樓市不能快速去化,基本沒有房價上漲的空間。

  業內普遍表示,隨著政策層面的利好傳導至樓市需求層面,一方面會強化購房者看待後市的信心,另一方面也實際降低了首次改善型購房的首付比例和信貸成本,從而拉動處於觀望期、暫緩購房計劃的客群開始入市成交,預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。但受制于手中的存貨,四季度眾多樓盤的價格增幅也將會保持平穩。

  “930新政”

  2014年9月30日,中國人民銀行、中國銀監會發佈關於進一步做好住房金融服務工作的通知。通知中包括:對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

  而此前,銀行執行“認房又認貸”的限貸政策,即對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於60%,利率不得低於基準利率的1.1倍;暫停第三套及以上住房放貸。

  追蹤

  7折利率無蹤9折還是“有條件”

  銀行執行積極性並不高

  “央行房貸新政出臺半個月,北京也沒見多大動靜。”日前,有買房人向記者抱怨,自己問到的銀行貸款利率還都是基準利率。

  昨天,北京一位房地産業內人士也告訴記者,自己買房,“托關係才辦到9.5折的貸款利率”。

  記者隨後也致電工商銀行農業銀行建設銀行中國銀行在京部分支行,四大行工作人員均告訴記者,現在買房辦貸款就是基準利率,沒有利率優惠。

  綜合記者了解到的消息,在北京,四大行首套房貸利率普遍水準還在基準利率,其他一些銀行利率優惠能到9折,9折以下基本沒有。

  但根據兩家仲介機構提供的消息,類似中信銀行、匯豐銀行、北京農商行、浦發等,首套房9折的利率優惠在新政策出臺前就有,房貸新政出臺前後沒有變化。而且都有附加條件,諸如一定額度的存款要求,或者需要貸款人買保險、理財産品;有的銀行對客戶身份還有要求,例如世界500強企業的員工等。

  率先表態實行房貸新政的招商銀行,在貸款利率優惠上也有附加條件。記者從招商相關人士處了解,個人存一年貸款額的5%,可以在貸款上享受9.5折優惠;個人存一年貸款額的15%,可以在貸款上享受9折優惠。

  7折利率銀行“肯定虧本”

  商業銀行執行央行房貸新政的積極性為什麼不高?

  有銀行業內人士表示,當下,不少銀行的保本理財、無風險理財年化收益率都在5%的水準,銀行貸款利率再給相應優惠,可能會使銀行自己都虧本。

  目前,五年以上貸款基準利率為6.55%,按9折、8折、7折算,利率水準分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業內人士的邏輯,貸款利率7折“肯定要虧本”。

  興業銀行首席經濟學家魯政委此前也表示,銀行的現有資金成本顯著高於4.59%的水準,實際操作中對首套房貸執行基本利率的0.7倍事實上不可能。

  有分析人士還認為,央行的政策只是給了一個指導性意見,商業銀行從自身經營角度考慮,自然傾向於更高收益的業務。

  北京中原地産首席分析師張大偉認為,除非全面降準,或者央行單獨對銀行給出針對首套房貸的額度,否則不會提高銀行房貸優惠的積極性。

  變化·二手房

  換房客群加速入市

  “客戶10月5日開始在區域裏看房,7日看到合適的房源就決定出手,12日正式和房主簽約並交付定金。這種成交速度在這個區域裏已經很久沒見過了。”偉業我愛我家陶然橋南店店經理介紹,二套房認定新政出臺後,區域裏的換房客戶入市心態更為積極,成交週期也有一定縮短。而他所提到的例子,也是眼下典型的受新政影響迅速成交的例子。

  據介紹,該購房者目前在陶然橋有一套不到60平米的唯一住房。按照之前“認房又認貸”的政策,雖然貸款已經還清,但即便賣掉這套房子得到全款,相比于區域內一套100平方米房子的首付仍顯不足,因此始終在觀望。一聽到二套房認定標準有變化,立馬相中一套110平方米左右的三居,並果斷簽約。

  “最近一段時間,店裏的到訪量和帶看量也明顯提升。以前一名經紀人可能一天都沒有一組帶看客戶,最近每天每人都有2-3組帶看客戶。店裏的成交量也有明顯增長,從節後到現在每天都有成交,這在夏季簡直是想都不敢想的。”上述門店店經理表示。

  在改善型房源相對集中的左安門附近,不少經紀人也感受到了新政對購房者的影響。“前一陣給客戶打電話推薦房源,大部分人都會回復‘再等等’。最近一個多星期,不少客戶表示要來看看合適的房源。有客戶表示,新政和信貸放鬆會刺激改善型購房者入市,害怕未來二手房會漲價,所以想在最近買到合適的房子。”左安門附近一門店經紀人介紹。

  小戶型重新受追捧

  雖然央行、銀監會“930”房貸新政下,銀行在利率優惠幅度上還沒有做出太大改變,但“認貸不認房”大大降低了改善型置業門檻,使之前資金有限的剛需族不再擔心以後換房難而要“一步到位”,剛需小戶型重新受到追捧。

  據某機構統計數據顯示,節後首周,300萬元以下房源受關注程度佔到40%,300萬-500萬元和500萬-1000萬元的房源受關注程度相同,佔比達24%;在面積關注方面,50-110平方米的剛需戶型普遍受到消費者的關注,其中,70-90平方米的戶型受關注程度最高,達16.59%。

  朝陽區惠新里一位經紀人告訴記者,區域內成交房源的戶型變化在近期也十分明顯。新政前該區域受關注最高的是60平方米的兩居室戶型,價位在220萬元左右。而新政後,關注45平方米左右戶型的人逐漸多起來。原來買房人都想著一步到位,一是因為限購,二是因為換房時首付高、利率高。但現在貸款沒有那麼多障礙,剛工作沒幾年的年輕人選擇一居室置業的就多起來。

  記者在陶然亭區域採訪時,也發現了類似的現象,此前滯銷的小戶型也逐漸搶手起來。

  部分業主開始惜售

  眼看著看房人熱情大漲,部分房主也開始有惜售心理。他們普遍認為,在房貸利好的刺激下,房價將堅挺,於是上調自家房産的掛牌價。記者還發現,不少進入談價階段的交易,因為現在房主覺得賣便宜了,甚至認為房價還有上漲空間而臨時惜售,買賣也因此而談崩了。

  回龍觀一位房産經紀人告訴記者,國慶期間,整個區域每天的成交量都在20套左右,年初以來不少掛牌但久久成交不了的房源近段時間逐漸被消化掉,另一方面,新掛牌房源有所增加,掛牌價也都有上調,上調額度為10萬-20萬元。不過,該經紀人也表示,現在成交價還比較平穩。

  劉先生近期正在望京看房,國慶前已看上了南湖東園一套103平方米的兩居,房主報價360萬元,事實上這套房已掛牌3個多月還未出售。然而新政一齣,劉先生想約房主談價,房主卻表示暫緩出售了。鏈家地産朝陽區望京一門店經紀人表示,“我手裏有兩單都是正在砍價即將簽合同,卻因出了新政,房主心理價位發生變化,而暫時不賣了的”。

  業內人士認為,隨著看房量不斷攀升,買賣雙方的博弈也在發生變化,預計二手房價會逐漸企穩復蘇,二手房成交量也會出現攀升,但量、價增長幅度均不會出現大幅上漲的可能。

  變化·一手房

  在售樓盤“維穩” 新開盤優惠減少

  儘管在二套房認定標準變化和貸款新政策的推動下,部分改善型購房者加快了入市的步伐,網路上也不時傳出大型房企計劃在“十一”後上調樓盤價格的消息,但目前北京新房市場上,上調價格和取消優惠的樓盤仍是少數。

  據了解,目前包括京投銀泰公園悅府、華業東方玫瑰、亦莊金茂悅等在售樓盤,基本上仍保持與節前相當的價格和優惠力度。例如,位於通州的華業東方玫瑰,在售的C區産品主推90-130平方米的兩居、三居,目前均價為23500元/平方米,同時還有2萬元抵5萬元的優惠,與國慶節前並無差別。亦莊金茂悅目前也有三至五居的産品在售,均價為42000元/平方米,並且項目首付分期的促銷活動仍在執行中,而項目預計于11月推出的132平方米的三居新品,目前報價為38000元/平方米起,與當前在售産品相比也沒有明顯變動。

  但在新開盤的項目中,已經表現出減小優惠力度的兆頭。據悉,上週末開盤的首開熙悅山瀾庭推出的最後一棟樓4號樓84套房源,開盤均價為21500元/平米,較前一期開盤價格微漲3%,開盤優惠也從“1萬抵5萬”變為“1萬抵3萬”。

  購房者李先生表示,由於要換房,自己今年以來一直在關注樓市新聞,在信貸政策以及二套房認定變化的刺激下,沒準樓市不久就會回暖,“現在一旦有合適的房源就要儘早出手”。

  “開發商在銷售業績、庫存壓力的影響下,仍會以‘跑量’為主。”亞豪機構市場總監郭毅分析,信貸新政激發的新增購房需求主要是利好改善型市場,而北京成交價格在30000元-50000元/平方米的商品住宅僅佔市場成交量的15%左右,“因此,政策紅利並不足以支撐成交量的大舉回升,北京房價上漲的動力也相對不足”。

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