二手房買賣"陰陽合同"頻現 業內提醒含法律風險
- 發佈時間：2014-09-04 15:54:00 來源：天津日報 責任編輯：曹慧敏
隨著國家對二手房稅率的不斷調整，二手房買賣中的“陰陽合同”層出不窮，成為一種“潛規則”。“陰陽合同”是指買賣合同的備案價格與真實的成交價格不一致，雙方簽訂兩份價格不同的合同，一份專門用來備案登記，是“陽合同”；另一份是雙方實際履行的真實價格，是“陰合同”。陰陽合同不單單屬於違法行為，同時對買賣雙方也都存在著法律風險。
市區的王先生欲通過仲介出售一處二手房，在基本談妥價格後，他和買主張某卻對交易中的上萬元稅費負擔問題難以達成一致。在仲介的撮合下，雙方最後以142萬元的價格成交一套80平方米的産權房，稅費由王先生負擔，但仲介承諾可以將稅費降到王先生心理承受的價位，這樣雙方簽訂了房屋買賣合同。為少繳稅費，同一天，仲介又讓雙方簽訂一份房屋買賣合同，還是買賣這套房屋，但將買賣價格議定為100萬元，作為辦理二手房過戶手續時使用的合同。當時王先生有些猶豫：一方面覺得有風險，另一方面又覺得省下幾千元的費用很划算，是自己心理承受的價位。在經過一番心理鬥爭後，還是覺得鋌而走險能省幾千塊錢的費用是值得的，就用第二份合同辦理了房産過戶手續，雙方繳納了相關稅費。一切手續完備後，張某尚欠32萬元房款，王先生多次催討未果。王先生依據第一份合同的約定，要求張某立即支付剩餘房款32萬元。而張某主張應依據第二份合同約定的價格，認為已經多付了10萬元。雙方為此爭執不下。一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？此案中，證明房屋的權屬轉移，最有效的證據就是産權轉讓的登記。雙方的合同本身從法律角度是平等的，但第二份合同是通過房管部門備案，並引起房屋産權變更的合同，作為有産權轉讓登記“支援”的第二份“低價”合同更為有力。如果王先生不能拿出相關證據或第三方證據來證明自己持有的第一份合同是雙方交易真實意圖的表達，那就只能放棄追討12萬元的主張。
簽訂“陰陽合同”的當事人一旦發生糾紛要違約或解除合同，如果主張私下訂立低價合同的當事人不能證明雙方是按實際原價合同履行的，那麼從證據的角度，後一份合同因為經過登記備案，證明力往往要高於高價合同。賣房人主張低價合同外的款項，很難得到支援。
買賣雙方除了上述民事風險，還可能會承擔其他風險，比如：買賣雙方在合同中做低房價少繳稅、做高房價多貸款的行為，一旦被有關部門查實後，可根據《合同法》、《稅收徵收管理法》、《刑法》等相關法律法規予以處罰，輕則給予責令限期改正、罰款等行政處罰，重則可能構成犯罪。
