頭條關注

　　日前，東莞市政府出臺了《關於促進房地産市場健康平穩有序發展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，其中提出將適時調整普通住房價格標準，擴大享受稅收優惠的購房者範圍，支援居民合理購房需求。

　　據東莞市住建局相關人士透露，普通住房價格標準的調整將在8月底正式出臺並實施，目前，東莞市政府正在審批具體的調整方案。據悉，調整方案或涉及區域重劃和價格上調，其中，三類鎮街的分類將調整，以及普通住房價格標准將有所變動。

　　業內人士認為，普通住房價格標準的調整意味著契稅標準調整，有利於鞏固樓市回暖，希望政府能提前釋放具體的資訊，不然購房者因過度的等待形成觀望。

　　購房者觀望情緒漸濃

　　“還是等等再買，契稅調整過後或者會省下近萬元的稅費。”在南城某外貿公司的李先生表示，最近打算在東莞買房置業，並且看中了在南城某樓盤的一套87平方米的兩房，成交價格是9300元/平方米。

　　“南城屬於一類鎮區，按照現今的普通價格標準計算，徵收契稅的價格標準是8654元/平方米，這套房子的成交價格是9300元/平方米，需要繳納的契稅是總房價的3%。如果新的普通價格標準出臺，徵收契稅的價格標準超過9300元/平方米，只需要繳納的契稅是總房價的1.5%，可以省下一半的稅費。”李先生表示，“買房不是買白菜，動輒近百萬的房款，既然有政策優惠，或許等等能省下一大筆費用。”

　　打算近期買房王女士也面臨同樣的問題，她看中東城某樓盤一套90多平方米的小三房，折後均價約9000元/平方米。而東城也屬於一類鎮區，徵收契稅的價格標準是8654元/平方米，需要繳納的契稅是總房價的3%。“一方面生怕自己的‘心水房’被挑走，一方面又想省下大筆的稅費，現在相關部門還沒有出臺明確的新的契稅的標準，一切都是未知之數。”王女士説道。

　　據悉，部分購房者要求申請延遲簽約。按照以往的慣例，在房産交易中心過戶時候需要繳納稅費，現今，部分已經交付定金的購房者申請延遲簽約，等待新標準正式出臺實施再過戶，或能節省大筆的契稅費用。

　　中原地産策略研究中心總監車德銳表示，希望相關的部門能儘快明確公佈新版普通住宅價格標準，不然購房者過度觀望不利於樓市的回暖。

　　現行契稅標準太低

　　去年11月份，陳女士在中堂某樓盤購買一套97平方米的三房單元，總房款是630500元，成交均價高達6500元/平方米，而屬於三類鎮區的中堂，其成交均價遠遠超過了普通住宅價格的標準是5717元/平方米，需要繳納3%的豪宅稅。

　　“明明是普通住宅，卻要按照豪宅標準繳納住房契稅，現在的房價這麼高，契稅的標準都跟不上房價，連區域的市場平均水準都達不到，太不接地氣了，空談政策優惠，沒有多少人能享受此等福利優惠。”陳女士説道：“希望今年新標準靠譜點，能與現在的房價相貼合。”

　　據了解，2005年，東莞的普通住房價格標準出臺，2012年，2013年連續兩年進行調整。據相關部門的消息透露，日後東莞的普通住房價格標準實現一年一調，配合市場和實際房價的需求，在調整中實施微調，做到動態調整，定期發佈。

　　東莞房地産行業協會會長陳駿良表示，東莞普通住宅標準調控每年都會作相應的調整對剛需盤有所促進作用，若契稅上調，剛需盤所需要的契稅費用減少，購房成本也會相應減少。

　　合富輝煌地産研究部副總監李興旺認為，依照市場的實際情況進行調整是很有必要的，以往沿用多年前的標準，是不符合實際情況和市場的要求的。

　　“這次新標準的調整是否有實效，要看契稅調整的力度。我覺得一類鎮區普通住房價格標準10000元/平方米是合理的，現在南城、東城等一類鎮區的均價都過萬元了。若契稅的標準還是跟不上市場的平均水準，達不到該有的價格的區間，那麼只有少數人能享受到該優惠政策，大部分購房者還是難以享受該政策的。”

　　事實上，現行的標準去年剛公佈，質疑聲、議論聲便不絕於耳。一類鎮區的南城、東城、松山湖、長安、虎門等房地産熱點區域的房價“萬元區”，普通住房價格標準也較難覆蓋到這些房價高企的區域，對購房者來説，普通住房價格標準的調整對其影響不大。

　　一位業內人士表示，每個類別的標準或會上調，並不是所有鎮街的執行標準都會上調，部分一類鎮街或會調至二、三類鎮街中去，新的調整或會更加貼合市場和實際性的房價。因為整體標準是上調，對於準備購買處於普通非普通邊界的房源的購房者，可以等新標準出臺再辦理簽約。

　　一二手房將受益

　　有人認為二手房房價比一手房的市場均價低，大部分能達到普通住房價格的標準，那普通住宅價格的標準是否更適用於二手房市場？為了獲取契稅的優惠，購房者是否入手二手房市場？二手房的價格是否有波動性變化？

　　對此，車德銳認為，東莞普通住宅價格的調整影響最大的還是住房契稅。而二手房交易主要是涉及營業稅，營業稅是按照5.5%的標準執行。“東莞普通住宅價格的調整對一手房市場來説好比打了一劑強心針，而對二手房市場來説，總體上也是受益的。”

　　金信聯行相關人士認為，從目前形勢來看，契稅的調整對購房者購房成本影響不大，若首套房的價格、房屋面積在一定的範圍內，才會産生影響。“對於有實力的購房者來講，契稅調整並不能産生什麼實質性影響。而且由於如今樓市整體市場相當旺盛，對於契稅的微調很快就會被房價上漲而抵消。”

　　對於下半年二手房的走勢，金信聯行認為，東莞房地産市場將繼續朝著穩健的方向發展，房價會小幅波動、樓市大起大落可能性較小。“成交不一定能超過2013年，不過整體來説應該是穩中有升，趨於理性。”

　　科威不動産總經理張霞表示，東莞普通住宅價格的調整，能夠有效減少購房成本，無論是一手房還是二手房，都是有所收益的，這個是值得肯定的。

　　至於購房者是否因為契稅的調整而選購二手房，張霞認為，一手房和二手房是兩種價值的體現，購房者選購一手房考慮更多的是區域的價值，未來的升值的空間；而二手房是具備唯一性的。以及周邊的配套的固定性，購房者更加關注其社區、配套的成熟性。

　　陳駿良指出，契稅的調整對一手房和二手房的作用都是良性的，是有所收益的。而二手房更多的是房子的産權轉讓交易，購房者買一手房還是二手房要看其消費的觀念。從傳統觀念考慮，東莞人傾向於購買一手房，加上一手房的供應較為充足，總體上來，一手房較受購房者青睞。

　　調整後契稅可省過萬元

　　-算賬

　　以南城為例，若購買面積在100平方米，均價9000元/平方米的房子，總房款是90萬元。按照現行的普通住房價格標準計算，南城是一類鎮區，需要繳納契稅3%的豪宅稅，需要繳納的住房契稅為27000元。假如普通住房價格標準增加2個百分點，調整為9200元/平方米，那麼可以享受1.5%的契稅優惠，即需要繳納的住房契稅為13500元，比調整前節省了13500元。

　　目前，按照現行的普通價格標準執行，可享受優惠住房契稅政策需要滿足三個條件，首先，住宅小區建築容積率在1.0以上(含)；其次單套住房套內建築面積在120平方米以下(含)或單套住房建築面積在144平方米以下(含)，價格低於普通住房價格標準的房子，按照普通住宅繳納契稅(1.5%)，高於則按照豪宅繳納契稅(3%)；最後，根據各鎮街普通住房平均交易的情況，按照單套住房建築面積計算，東莞享受優惠政策的普通住房實際成交價格按照鎮街劃分為三類。另外，如果是個人的首套住房，面積在90平方米以下，而且均價是低於普通住房價格標準的，那麼所執行的稅率是按照1%繳納。

　　另外，在東莞享受優惠政策普通住房價格標準的實際成交價格可分為三類鎮街。其中，一類鎮街的標準是8654元/平方米，二類鎮街的標準是6610元/平方米，三類鎮街的標準是5717元/平方米。

　　三類鎮街的分類：

　　一類鎮街：

　　長安、松山湖、虎門、莞城、南城、厚街、鳳崗、塘廈、東城、茶山、萬江。

　　二類鎮街：

　　黃江、石龍、大嶺山、寮步、常平、大朗、樟木頭、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪。

　　三類鎮街：

　　東坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、橫瀝、橋頭、企石、謝崗。