近日，人民銀行再度宣佈降息。與此同時，北京市住房公積金存貸款利率也下調了0.25個百分點……對於房地産商和購房者來説，這些政策有利於降低融資成本，緩解按揭壓力。

　　分析人士指出，即使政策利好疊加，對於庫存量很高的一些城市而言，“微刺激”政策所帶來的提振效應有限，就市場整體而言，降息作用不大，未來樓市難言樂觀。

　　政策不斷鬆綁，調控趨於活躍

　　央行日前宣佈自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

　　受央行降息影響，北京市公積金管理中心日前宣佈將北京住房公積金存貸款利率下調0.25個百分點，下調後5年期以下的貸款利率為3.75%，5年期以上貸款利率為4.25%。而此前，許多城市放鬆了公積金管制，長春、南京、福州、貴陽、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調整。

　　“央行降息雖然是針對經濟基本面的微調，但它直接給房地産行業帶來了政策利好。”中國房地産協會副會長陳國強説，此前的房貸政策更多取決於商業銀行對自身風險的判斷，在執行和落實方面，地方政府主導的公積金政策將好于9月30日的房貸政策。

　　國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群認為，“後9·30”時期，金融政策與政府調控相互結合發揮作用，10月開始一些地方樓市回暖，一二線城市由預期抑制的居住性買房需求得到釋放。

　　仲介機構造勢，二手交易回暖

　　根據北京市住建委公佈數據統計，11月第三周北京市二手住宅網簽2776套，環比上周上漲53.6%，新增二手住宅2689套，環比上周上漲69.8%。偉業我愛我家研究院的數據顯示，11月中上旬北京二手住宅成交均價為29374元每平方米，比10月房價回落2.04%，與去年11月同期的房價相比回落4.63%。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，降息首日，北京當天的業主到店諮詢量比上周增長140%，客戶到店諮詢量，比上周增長了95%。

　　新浪網二手房分析師韋雨舟認為，按揭成本的大幅度下降會改變購房者心理預期，刺激其加快入市，因此短期內對二手住宅市場刺激作用更加明顯；而對於業主，由於購房者加緊入市，成交量或上漲，因而“坐地漲價”的可能性增加。

　　“貸款100萬，20年，等額本息，月供少234，總利息省4萬多，今年不買房，一年又白忙。”借央行降息，不少二手房仲介機構已經開始了新一輪造勢。27日下午，位於朝陽區雙營路的一家仲介機構中就涌進不少前來諮詢“新政”的看房者。

　　“對於想買房的人來説，這兩個月來先後出臺的政策都是好消息，我也在觀望，年底之前肯定會出手。”北京市民孫女士留意二手房已經有近一年時間，她告訴記者，這段時間能感覺剛需二手房很好賣，有時看上了一套房源，到週末想看房時被告知已賣出。

　　樓價相對高位，購房理性慎重

　　鋻於國際油價連續下跌，對中國經濟持續利好，加之中央和地方不斷釋放“量化寬鬆”的信號，分析人士認為，從市場層面來看，樓市平均價格處於相對高位，而股市平均價格處於相對低位，因而樓市上漲預期可能會遜於股市上漲。

　　雖然多數一線城市仲介分析機構認為，到明年春節前大批優質房源會釋放，成交量將持續回升、成交價格企穩復蘇，甚至出現小幅度上漲的可能。但在市場人士看來，降息等“微刺激”對樓市的作用還有待觀察。

　　北京市房地産協會會長陳志認為，作為非對稱降息，央行的此次政策會帶來預期性的微刺激，但市場短期內尚未顯示其影響，就預期而言，降息作用有限，未來樓市難言樂觀。

　　“當前國內房地産市場整體上供需較為平衡，部分地區甚至出現供給過剩；加之經濟下行的壓力，一些房企的未來投資熱情減弱，開始將投資轉向其他行業和海外市場。”陳志説。

　　陳國強認為，樓市的回暖效果取決於各地的供需狀況、市場環境以及當地的居民購買力等因素，在當前降息等政策背景下，未來全國樓市將呈現出調整企穩態勢，但因城市各異，不同城市走出低迷行情的時間也有較為明顯的差異。

　　專家指出，基於房價居高不下，當前購房者更加理性慎重。“在下降週期內，購房者出於成本考慮多持觀望態度。”陳志説。