毫無疑問，當下的房地産市場管制已經從嚴厲走向寬鬆。

　　國慶節前最後一天下午，人民銀行的一紙通知給限貸政策松了綁：不僅7折利率政策重回市場，而且首套房貸結清再貸款依然享受首套貸款政策。房地産信貸政策開始走向全面放鬆。

　　在此之前，執行了4年多的限購政策已在絕大多數城市放開。截至目前，只有三亞和北上廣深等5個城市還在執行限購政策。

　　樓市“限貸、限購”的雙限政策已進入尾聲，減少了束縛的樓市將迎來怎樣的變化？

　　市場還在等待細化政策

　　國慶前一天，放鬆房地産限貸政策的通知剛一發佈，一些房産銷售公司就迫不及待地在微信上廣而告之。緊鄰北京的一處別墅項目的地産銷售立即發佈資訊：購房最好時機來臨，您還在等什麼？

　　確實，限購、限貸的放鬆意味著部分被壓制的需求將得到釋放。

　　在杭州、南京、蘇州、北京、上海等城市，國慶期間看房的人多了起來。

　　中原地産市場首席分析師張大偉表示，新政刺激了一部分較為敏感的購房者入市，國慶期間的購房成交量要好于預期。

　　但是，好于預期並不意味著成交量的大爆發。

　　記者走訪了北京幾家仲介門店，業務員告訴記者，國慶期間前來諮詢房貸政策的客戶確實多了起來，但成交量上還沒有出現明顯的變化，“細化的政策還沒有出，大家還在等”。

　　北京市住房和城鄉建設委員會網站的數據顯示，10月1日~6日，北京市住宅新房成交472套，二手房成交38套，合計510套。而在去年，這個數字是827套。

　　在廣州，國慶長假前3日，該市網簽224套一手房，相比去年416套同比下降41.65%，均價為每平方米11533元，同比上升18.95%。

　　在上海，為期4天的上海“十一”房展會于10月6日結束，人氣提升是這次房展會的最主要特徵。房展會首日觀眾達到3.5萬人次，4天展期吸引超過12萬人次觀展，去年同期這個數字為11萬人次。

　　南京網上房地産統計數據顯示，10月1日，全市商品住宅共認購471套；2日，認購量為376套；3日，認購量266套。而在去年國慶黃金週期間，南京樓市日均認購量只有273套。在南京取消樓市限購之前，日均認購量也只有200套左右。

　　張大偉告訴記者，限貸政策放鬆後，除了北上廣深4個一線城市和三亞市，全國樓市基本處於無調控狀態。

　　在張大偉看來，土地財政的存在是救市政策不斷加大力度的根本原因。“信貸一直是業內人士和購房者判斷市場的最重要指標，也是最關鍵的信號。”張大偉説，這個信號對目前的市場來説，起碼可以增加30%的可購房人群，這部分人恰好是之前被政策抑制購房需求的人。

　　儘管到目前為止還沒有一家銀行拿出確定的信貸優惠方案，但市場預期已經在慢慢發生變化。

　　不過，預期的改變究竟能帶來市場多大的變化？偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，此次“房貸新政”有多重限制條件，事實上是以房貸還清為前提解除了限貸。市場各方不應過於樂觀，其對於樓市成交、“去庫存”的實際效果，仍然有待市場觀察。

　　“以房貸還清為前提，對已經擁有1套住房的改善型需求和擁有二套以上住房需求的貸款支援力度加強，本身就對購房人的資金實力做了較大的限制。”胡景暉説，從銀行的角度來看，儘管新政重申首套房貸最低首付款為3成，貸款利率下限為基準利率的0.7倍，但執行標準是交給各家商業銀行自行把握的，銀行能拿出多大的優惠措施還很難説。

　　另一個值得注意的事實是，想要享受首套房貸款優惠的改善型需求的購房者，所購買的房屋類型必須是普通商品住宅，非普通商品住宅被排除在外。

　　而對三亞和北上廣深5個城市，由於限購政策尚未退出，擁有兩套以上住房的人群依然無法獲得貸款資格。

　　“限貸政策鬆動的關鍵是銀行。”中國社科院經濟所研究員汪利娜告訴記者，目前銀行的資金成本很高，主要靠理財産品來攬儲，成本都在5%以上了，如果打7折，銀行就沒錢可賺了。從信貸風險看，房地産貸款佔銀行資本的比例已經到20%了。這兩點決定了銀行恐怕很難給房貸那麼大的優惠。

　　雙限政策已經完成歷史使命？

　　中原地産研究部統計數據顯示，截至9月23日，北上廣深四個一線城市今年合計土地出讓金為3464.3億元，比2013年同期下降了6%。其中，8月全月成交僅為359.2億元，同比下降了28.8%。

　　價格方面，今年的土地溢價率平均在20%左右，而2013年的溢價率基本在40%左右。北京、上海等地更是出現了多宗流標地塊。

　　這樣的形勢讓各地政府壓力倍增。實際上，從今年年初開始，在樓市限購、限貸政策雙重束縛下，土地市場、房地産市場已經進入趨冷通道，而對長期以來無法擺脫土地財政依賴的地方政府來説，這樣的形勢讓他們的日子越來越不好過。

　　“全國80%以上城市的房子都太多了，限購已經沒有意義了。”財經評論員馬光遠告訴記者。

　　在住房庫存量逐漸加大、地方財政壓力不斷增大的背景下，取消限購、放鬆限貸開始成為全國多數城市的選擇。6月26日，呼和浩特市率先取消限購。

　　2010年1月，在經歷了2009年二季度以來迅速升溫的樓市局面後，中央拿出了樓市調控的重要舉措。

　　當年1月10日，《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》公佈，宣佈房地産限貸政策正式開始。當時的規定僅僅針對第二套(含)以上住房的貸款，要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　3個月後，國務院又發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，房地産限貸政策升級。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　當年9月29日，國務院重申“國十條”，要求停止第三套住房貸款。

　　此後，第三套及以上住房的貸款基本停止發放。貸款利率也由之前的7折變為8.5折、9折，甚至沒有折扣。

　　同樣是在2010年，限購政策登上舞臺。4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規定“每戶家庭只能新購一套商品房”。限購政策拉開帷幕，此後，全國超過70個城市相繼加入限購陣營，所有的省會城市、計劃單列市、經濟發達的城市被一網打盡。

　　“當時出臺限購是合理的。”馬光遠説，那個時期住房供應普遍不足，在購房人群中，投資、投機購房者的比重很大，而規範房地産市場的長效機制一直沒有建立起來，限購、限貸都是不得已的政策。

　　馬光遠認為，房地産市場都是區域性市場，目前國內絕大多數城市的住房都不再短缺，甚至過剩。但一線城市依然供不應求，這些城市人口涌入的壓力相當大，取消限購等措施的時機還沒有到。

　　汪利娜也持類似觀點。在她看來，限購、限貸在不同的城市，效果是不一樣的，一線城市依然有必要堅持，但其他城市已經沒有必要了。“這些政策在某一時點上是有效的，但目前已經時過境遷了。”

　　長效機制為何沒建起來

　　擺在決策者面前的一個兩難問題是，如果對房地産市場實施刺激政策，容易吹大樓市泡沫，綁架實體經濟，但如果嚴厲打壓這個市場，對實體經濟的拖累又會讓地方政府難以承受。

　　汪利娜告訴記者，政府對房地産的干預有時候會讓這個市場難以掌控。1997年香港政府曾推出“八萬五公屋計劃”，本意是平抑房價，結果香港樓市大跌，這個計劃不得不中止。

　　“政府保民生是沒錯的，但不能在市場中亂動。”汪利娜説，從1998年到今年，房地産的年均投資增長高達22%，這是大多行業都沒有過的高投資。對房地産的調整肯定是要進行的，2008年錯過了自然調整的時機，如今又不能讓這個市場硬著陸，只能慢慢調整。但這個調整需要的是能解決根本問題的長效機制。

　　事實上，中央政府早就提出要建立長效機制，實現對房地産市場的宏觀調控。

　　2012年兩會期間，時任國家發展改革委主任的張平就表示，正在研究建立房地産宏觀調控的長效機制。此後，住房和城鄉建設部也參與到這項工作中來，其內容包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等多方面。

　　2013年2月26日，國務院辦公廳發佈《關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》，該通知最後一條的標題就是“加快建立和完善引導房地産市場健康發展的長效機制”。

　　按照該通知的表述，建立這個長效機制需要加快研究提出完善住房供應體系、健全房地産市場運作和監管機制的工作思路和政策框架，推進房地産稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅産業化，促進房地産市場持續平穩健康發展。

　　“土地財政、稅收政策、實體經濟對房地産的過度依賴、公共服務分佈不均等等根本性的問題一直沒有得到解決，房地産市場健康運作的長效機制還看不到。”胡景暉説。

　　在胡景暉看來，這些年，出現了一些不該有的現象，比如一些二三線城市出現了一些“鬼城”，比如很多城市出現假離婚、假社保等鑽空子行為。

　　多位學者認為，針對一線城市的限購、限貸措施確實是短期的行政干預措施，但在房地産市場沒有形成一個長效機制的前提下，這種行政干預措施是沒有辦法的辦法。

　　所有人都希望房地産市場能夠健康運作，但維持健康運作的長效機制暫時仍未建立起來。

　　“限購、限貸這些措施原本就不是長效政策，要反思的是，長效機制為什麼一直沒有建立起來？”馬光遠説，做手術要先打麻藥，可我們往往是打了麻藥卻沒見開刀。針對房地産市場的稅收體系改革，目前還設有具體方案，個人住房資訊聯網也未完成。