成交量接連上漲 業主預期回升 但通州等重點區域房價仍有下降空間——

　　 二手房市場全面回暖為時尚早

　　法制晚報訊 隨著北京二手房成交量逐周上升，關於二手房市場“回暖”的聲音也不斷見諸報端，更有部分業主的心理預期也隨之不斷攀升，議價空間縮小。但記者近日走訪市場了解到，目前二手房市場的成交量上升主要來源於部分特價房源的快速成交，而就大部分區域來看，談論全面回暖還為時尚早。

　　成交量連漲 議價空間縮小

　　在持續遇冷近半年後，北京二手房市場近日現回暖跡象。鏈家地産的監測數據顯示，8月份第三周(8月18日-8月24日)北京市二手住宅共成交2046套，與前周相比增加8%。本週成交量是4月以來單周成交量最高的一週。

　　此外，截至24日，8月以來北京市二手住宅共成交5976套，與7月同期相比上升2 .3%。8月工作日日均成交量與7月相比上升12.8%。

　　鏈家地産張旭告訴記者，8月第三周鏈家成交案例的議價空間為3 .2%，較上周下降0 .4個百分點，連續四週下降，本週議價空間水準為近4個月以來最低值，本週新增房源掛牌價較上周微漲0.6%。“近期市場成交較二季度略有好轉，受此影響業主預期也有所升溫，讓利意願下降”。

　　偉業我愛我家市場研究院的統計數據也顯示，二手房市場方面，8月第三周該機構新增客源量比前周增加4.8%。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從上周成交情況來看，二手房均價依然處於緩步下行的過程之中，市場成交量的復蘇仍然較為明顯地受到了議價成交的影響。這表明在目前北京市信貸環境依然未見特別明顯鬆動的情況下，置業人群和賣房業主之間的議價博弈仍在微妙地持續，這一點從市場新增房源和客源不同的增幅即可以看出。

　　通州新盤領降 波及二手房

　　8月14日，位於通州臺湖鎮的東亞·印象臺湖項目大幅下調價格，成為樓市低迷以來，北京首個宣佈直降的樓盤，降價幅度達6000元/平方米。而通州區域的二手房也沒能倖免，緊隨其後降價，甚至出現了單價直降約5000元的成交案例。

　　記者在近日走訪了通州區多家二手房仲介，無論是通州北苑區域還是梨園區域，二手房房價都出現了大幅下降。

　　“我的一個客戶去年年底將一套京貿國際公寓以220萬掛牌，單價大約在24000元左右，在當時不算高了，可是直到前天才以180萬的總價成交，掛牌得有200多天了，到賣出去的時候單價大概19800元左右，下降了5000元呢。”小劉説道。

　　記者發現京貿國際公寓銷售單價已經由今年2月份的約2.5萬元/平方米跌至約2.1萬元/平方米左右，部分單套房總價達到直降30萬元。同時，該小區的房價環比上月下跌4.73%，最近成交不足10套。

　　業內人士表明，目前通州二手房單套總價普遍都下降了10萬元以上，部分面積100平方米以上的戶型總價甚至降了30萬元。以現在通州北苑區域成交價1.9萬元/平方米的均價，已經跌回到了四年前的水準了。

　　 房價仍面臨下行危機

　　受到信貸放鬆的影響，近期二手房成交量有所回升，業內預計成交量的復蘇將持續下去。而伴隨著成交量的增加，二手房業主的預期也在逐漸升溫，降價意願明顯降低。但這是否意味著二手房市場已進入全面回暖的通道？

　　“各項微觀指標都顯示，業主的房價預期在升溫中，但是由於目前市場成交量低，活躍度不夠，並不能對房價上漲形成支撐。”鏈家市場研究部張旭告訴記者，預計近期市場將會“量漲價穩”，成交量逐漸回到正常水準。

　　對於未來二手房市場走勢，21世紀不動産北京區域總經理寇海龍分析，在自住型商品房的影響下，一批剛需房不得不低價應戰，帶動整體新房成交價格下滑，二手房價格繼續下探。

　　寇海龍認為，近期隨著多個銀行信貸偏緊狀況有所緩解，部分剛需客戶及置換型客戶試探入市，因此成交量比前期有所增長。但週期性的波動將是市場的常態，現在尚無任何跡象表明樓市有全面逆轉的可能。