【導讀】最新統計顯示35個城市的住宅庫存高達3億平方米，業內人士判斷“全國性降價潮將不可避免”。《央廣財經評論》本期觀點：房地産銷售的“金九銀十”有望成為“打折”旺季。

　　央廣網財經8月28日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，9月10月份對於房地産銷售來説往往是個旺季，向來有“金九銀十”之説，但今年旺季還沒來，降價甩賣的吆喝聲就已經四面響起。3天前，8月25日，在阿裏推出定期理財平臺招財寶的同一天，淘寶萬科高調宣佈合作，“淘寶用戶全年花了多少錢，就可在萬科全國12個城市23個樓盤直接衝抵購房款，最高可抵扣200萬元”。

　　這本質上相當於降價促銷，但從側面反映出，萬科開始提前佈局‘金九’銷售。促銷幅度平均為總價款的3.5%左右，萬科是地産界的老大，它帶頭降價具有標桿的意義。而最新數據是，監測的一、二、三、四線35個城市中，商品住宅累計庫存余量達到3億零216萬平方米。

　　業內人士判斷，今年多數城市的“救市”政策效果並不明顯。上市房企年報業績壓頂，勢必會採取相對應的措施搶收“金九銀十”，在9-10月加大推盤力度。適度的價格策略調整，成為大多數房企的必然選擇，全國性降價潮將不可避免。我們認為這樣的判斷不無道理。

　　浙報傳媒地産研究院院長丁建剛和資深房地産專家韓世同對此解讀。

　　經濟之聲：在香港參加綠城中期業績發佈會期間，一位媒體記者向綠城中國新任掌門人孫宏斌開玩笑説，“孫總，如果我找您買綠城杭州的房子，你可以打幾折？”孫宏斌沉默了一下回應，“不用找我，直接去項目就可以打七折。”，這種打折銷售在杭州的房地産銷售有代表性嗎？

　　丁建剛：這個情況在杭州有兩個樓盤可以説接近7折，但是都是原來的高端樓盤減配，也就是精裝標準大幅度下降，然後同時也降價。杭州市區有這樣兩個頭盤，但是綠城在整個浙江的樓盤非常多，除了杭州市區以外，在很多地市，比如在杭州市區諸暨市那裏的折扣就非常大了，確實有7折這樣的現象，在杭州是個別樓盤。所以孫宏斌直接和幽默也還是有依據的。

　　經濟之聲：咱們再來看一下整體的數據庫存的數據。一、二、三、四線35個城市中，商品住宅累計庫存余量為3億多平方米，同比增幅高達39%；35城累計存銷比為22.個月，同比漲幅高達61%。 這樣的庫存壓力，從歷史角度看有多大？

　　丁建剛：從供求關係來説，已經發生了根本的逆轉，確實是供大於求了，但是供大於求是怎麼發生的。首先是我們把所謂的庫存看成是一個水庫，那也就是進水的量在增加，出水的量在減少，於是水位就大幅度上升。但是有一個請注意這是一個動態的，如果説我們的預期發生了逆轉，其他的變數已經被改變了，比如説我們出水能夠更快，那可能這個庫存就能夠逐漸降低或者穩在這個水準上，但是從現在看來，確實是這樣。但是這是一個全國平均的數據，每個城市的情況不一樣，杭州已經率先打折講價了，從今年2月份開始，就大幅度降價了。一線城市，最近兩個月北上廣深成交量大幅度下降，那麼降價這種跡象也開始是這樣。

　　經濟之聲：也就是説是一個動態的數據，既有可能出水量會變大，也有可能出水量變小。

　　丁建剛：最終主導水庫水位還是人們的預期，當時預期發生變化的時候，人們可能大量購買行為發生變化的時候，大量成交量如果能上來的話，也可能就發生逆轉，但是這個改變這個預期，主要的砝碼是在政府手上。

　　 經濟之聲：那再説近一點，目前眼下的金九銀十的銷售旺季有沒有可能出現全國性樓市的降價潮。

　　丁建剛：我認為還是有可能，尤其是一線城市。因為一線城市還沒有特別大的動靜在今年以來，但是剛才説的萬科那個，我更願意理解為它是一個促銷行動。因為所謂的200萬是要買2000萬以上的樓盤，也就是10%，那麼平均促銷是3.5%。理論上講排在我們的房地産還不能算是降價潮，只能算是促銷，優惠促銷。

　　經濟之聲：在此前的樓市兩輪調整期間，萬科都進行了降價，2008年還是率先降價，並引發業主抗議。但萬科總裁鬱亮8月18日説，房地産市場的調整是有一個完整週期的，如果調整不到位會帶來更加混亂的局面，因此，希望此次市場調整能夠堅持。 房地産市場未來是否還會繼續下行？

　　韓世同：目前來看，房地産樓市下行態勢應該是確定無疑的。因為之前還有爭議，但是現在經濟雖然有回暖，政策現在有所放鬆，但是樓市這個成交依然低迷，下行的態勢還是依然存在。尤其像萬科這一次行動雖然有促銷作用，但實際上它也應該是帶領著可以標誌性全國性降價潮流的信號。當然這個東西一二線不太一樣，品牌企業不太一樣，但是個別企業有可能比較大的幅度，但是像這種全國性降5%到10%是蠻嚴重的。局部和個盤的比例可能會大一些。

　　經濟之聲：一般説下行都會關注兩個點，一個是價格一個是量，您覺得目前的價格下降，能不能換來成交量。

　　韓世同：我覺得必然會換到成交這個，但是這個做法要適度，就是我們之前看到二三線很多企業，它可能更多仰賴於地方政府救市取消限購等等這些措施，但我覺得自救才是一個出路，以價換量幾乎是一個不二的法則。在現在這個階段，但是並不是越大幅度越好，大規模大幅度可能會引發大家的恐慌，甚至會造成這種無量下跌。

　　經濟之聲：您感覺多少幅度您覺得比較理想呢？

　　韓世同：其實這個還是要試水，先降的人是比較優勢的，像萬科的率先降價，可能現在我們看到它3.5就可以拉動很大的，萬科其實今年它這個相對業績、相對於去年同期還是上漲的。它是採取比較好的策略和做法。它的幅度就不需要太大，那你跟風的話，你不大一點幅度，你可能就拉不懂，高價位的話，你的降幅太小，恐怕也不明顯，也激活不了市場。

　　經濟之聲人：降價是必須的，但是先降可能便宜一些，降多了一些，反而引發恐慌了，這是總體從全國的平均水準來看。咱們再看幾個各例，北上廣深這種城市，一致認為他們的人口結構決定了這些城市有很強烈的剛需和持續的人口的流動，所以它的樓市可能更堅挺一些，您覺得這一輪降價潮對一線城市會有多大？

　　韓世同：我覺得還是會有影響，其實萬科這一次就一定會波及到一線城市，而且就是今年廣州就已經有三此一個小規模這個降價潮，當然萬科也是其中一個，包括這個中海、包括越秀、雅居樂等等都有過。但是都還是小規模個盤或者局部這樣一種降價潮，那麼金九銀十有可能會形成規模比較大，但是這個幅度不一定大的這種態勢，這樣會比較理想。