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2022年08月16日 星期二

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樓市探秘:“日光碟”背後是真火還是假熱

  • 發佈時間:2014-08-25 09:27:00  來源:中國經濟網  作者:張茜嵐  責任編輯:姚慧婷

  8月第三周,北京樓市迎來了13周以來最高開盤量,不僅如此,在開盤的9個項目中,多達7個項目稱開盤當天去化超過八成,其中不乏項目宣稱“日光”。由此,開盤熱銷也一度成為北京新房成交回暖的標誌。不過,在認購結束一週後,北京市住建委網站的數據則表明,上述項目的實際去化並不如開發商所宣傳得理想,甚至部分項目仍然有半數以上房源處於可售狀態。

  去化難消失?

  8月以來,隨著二手房成交的回暖,北京新房市場也屢次被報道已出現成交量的回升。尤其是在8月16日、17日兩日,包括龍湖長城源著、亦莊金茂悅、合生世界村、龍湖好望山、京投銀泰琨禦府、首開常青藤在內的9個項目同時開盤,其中7個項目稱去化在八成以上。在經歷了年初至今的去化難後,北京樓市真的迎來轉機了嗎?

  對於該疑問,亞豪機構副總經理任啟鑫的回答是:“熱銷只是比例的概念,並不是量的概念。”

  根據任啟鑫的介紹,暫且不論開發商給出認購率的真假,僅從各項目實際推出的貨量基數上就可看出,單次推少量房源來營造高認購率的熱銷場景已經成為目前開發商的普遍做法。

  以亦莊某高端盤為例,該項目在8月17日推出了10號樓60套房源,市住建委網站顯示,該棟樓於今年3月29日獲得預售許可證,與之一同獲證的還有三棟樓,共計248套房源,其中包括10號樓在內的三棟樓已經開盤,仍有一棟樓全部房源顯示為可售,還未開盤。“在市場好的時候,所謂的日光或熱銷所針對的是,開發商在拿到預售許可證後三天之內必須開盤,且拿到多少房源就要推多少房源,否則就會被認為是捂盤惜售。不過在房子不好賣時,蓄客難度加大,開發商即便全部開盤也難以消化。”

  “日光”未賣光

  按照房屋購買流程,在開盤當日購房人簽署認購書後,購房人資料將遞交至市住建委,進入購房資格核驗階段,該過程通常為7-10天,並且會在市住建委網站上有所顯示。不過,北京商報記者在對上述熱銷項目的數據進行核對時發現,一週過後,並非所有項目在市住建委網站上呈現出熱銷的成果。

  以首開常青藤為例,該項目開盤當日宣稱“日光”,但是市住建委網站顯示,該項目所推的87套房源為1月27日從期房轉為現房銷售,截至昨晚,其中仍有共計41套顯示為“未簽約”,只有3套房源顯示“已簽約”,其餘均為“資格核驗中”,由此可見,“日光”並非真正“日光”。

  數據未現回暖

  另有數據則直接辨別了北京樓市回暖的真偽。市住建委數據顯示,截至8月17日,8月以來扣除保障房,北京一共成交商品住宅3858套,相當於7月同期1993套的近2倍,但是分項目分析則發現,8月上旬北京商品住宅銷售套數排名前4位的項目分別為恒大城、當代採育滿庭春MOMA、首創悅都匯以及金隅匯星苑,上述4個項目均為限價房或自住型商品房,扣除這些房源後,8月上旬普通商品房的成交量實為1955套,和7月同期相比還少了38套。

  項目通過銷售控制,減少單次開盤量,或拉長項目蓄客期,以換取每次的高認購率,是開發商在樓市蕭條時期的普遍做法,通過人為製造熱銷場面,在觸動購房者置業需求的同時,也有利於開發商後期的提價加推。

  根據亞豪機構的監測,從目前北京市商品住宅成交情況來看,成交量主要集中在降價以及地域預期開盤的項目中,因此亞豪機構市場總監郭毅表示:“下半年整體樓市是否升溫依然取決於信貸政策,限購限貸不放鬆,開發商也不採取實質降價的話,所謂的樓市回暖難以為繼。”

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