小財看房|建發·璟院動了誰的蛋糕？

　　從望京養雲到珺和府，建發的項目火得一塌糊塗，很多同行都在問“建發到底做對了什麼”。那麼，位於大興槐新板塊的建發·璟院能否延續這種銷售奇跡？

　　新盤入市，競爭異常慘烈。與建發·璟院直線距離約3公里，是競品中海和瑞參號院和永定金茂府，三個項目均位於南四環沿線。

　　所謂區域火熱才是銷售王道，中海和瑞參號院和永定金茂府此前經過一波“互吹”，企圖打破購房人對大紅門區域的刻板印象。隨著建發·璟院入局，一場三國殺正在上演。

　　周邊配套相對成熟 醫療教育或是短板

　　◆ 商超：臨近萬達廣場(槐房店)，270多米步行約4分鐘；距離薈聚西紅門購物中心和大興大悅春風裏分別是8公里和12公里，駕車均超過20分鐘；

　　◆ 交通：距離地鐵4號線與19號線交匯站點新宮站500多米，步行8分鐘左右；臨近槐房西路，往北可進入南四環中路，通達性較好；

　　◆ 醫院：附近缺少優質醫療資源，5-6公里範圍內有北京博愛醫院、北京嘉禾婦兒醫院、北京衛人中醫醫院、北京市木材廠職工醫院，駕車約10-15分鐘；

　　◆ 教育：項目周邊有一諾童話國際幼兒園、北京市豐臺一幼，距離分別為900米、1.6公里；距離槐房小學約500米；較遠一點有南苑中學、北京市第十八中學(分校)、和義學校等；

　　◆ 公園：毗鄰南苑森林濕地公園，僅800多米，步行10分鐘左右；再遠一點是槐房釣魚公園，約1.5公里，步行20分鐘左右；

　建發·璟院臨近南四環

　　沿著南四環中路向東，隨後轉入槐房西路，途徑槐房北路便可看見建發·璟院的地塊。

　　圍墻裏即是建發·璟院的地塊

　　地塊呈長方形狀，看起來規整、方正，西側的NY-011A同樣為宅地，NY-010為綜合性商業金融服務業用地。

　　因為臨近南四環，建發·璟院周邊配套相對成熟，往南約300米左右即是萬達廣場(槐房店)，可滿足日常生活所需。

　　建發·璟院附近的萬達廣場(槐房店)

　　同時，地塊西側配套的商業用地NY-010約2.54萬方，未來或打造成社區商業，進一步提升周邊的商業氛圍。

　　NY-011B為建發·璟院，NY-010為綜合性商業金融服務業用地

　　項目屬臨鐵盤，距離地鐵新宮站僅500多米，因4號線與19號線交匯，可快速到達西單、王府井、北土城、牡丹園等地。此外，建發·璟院周邊環境相對宜居，與南苑森林濕地公園相隔僅800多米。

　　地鐵新宮站，4號線與19號線交匯

　　相比之下，醫療、教育配套或是建發·璟院的短板。目前，在5-6公里範圍內有北京博愛醫院、北京嘉禾婦兒醫院、北京衛人中醫醫院、北京市木材廠職工醫院等。

　　教育配套與豐臺的大環境也有關，弱一些。以高中為例，據説豐臺的高中有兩種稱呼，一種是“十二中”，另一種是“其他”。

　　PK戰一觸即發

　　根據地塊規劃條件，建發·璟院的地上建築規模7.19萬方，容積率2.2，限高45米，規劃為16棟洋房及小高層，共532戶，屬中型社區，銷售指導價8.3萬/平。

　　建發·璟院容積率2.2，限高45米

　　三家開發商的PK戰，從土拍時就已經打響。彼時，中海和金茂都有報名參與建發·璟院的地塊競拍，戰爭的硝煙從土拍一直瀰漫到産品入市。

　　為了撐得起9.5萬/平的單價，中海和金茂不惜將最頂端的産品係搬到了大紅門。不過，在購房人眼裏，豐臺目前能打的只有麗澤金融商務區，而且是近幾年才有雛形，其他區域升值潛力都一般。

　　中海和金茂將最頂端的産品係搬到了大紅門

　　具體到項目配套，建發·璟院的周邊資源不比永定金茂府、中海和瑞參號院差，且槐新板塊的整體城市界面好、居住氛圍濃厚。

　　差異化同樣來自於三個項目的面積段設置。其中，永定金茂府最大膽，主打改善，為130平三居、155平四居、175平四居、176平四居。不過，大戶型可能會與內城的北京悅府有重疊，賣成現房也不是不可能。

　　永定金茂府售樓處一隅

　　中海和瑞參號院相對穩妥，面積段向下探，兼顧剛改與改善，分別為108平三居、110平三居、137平四居、139平四居、144平四居、159平四居、163平四居。為拔高項目調性，中海和瑞參號院的售樓處叫文博館。

　　中海和瑞參號院文博館，不走近都不知道這裡是售樓處

　　與中海和瑞參號院的定位類似，建發·璟院的戶型包括106平三居、128平四居、130平四居、153平四居。

　　雖然各家都在變著法子走差異化路線，但仍免不了貼身肉搏，尤其是面積段接近的戶型更成為赤裸裸的PK對象。

　　在産品打造方面，各家也拿出了看家本領。以建發·璟院153平四居、永定金茂府155平四居、中海和瑞參號院159平四居為例。

　　三家開發商都做了四居，且實現了全明戶型，南向均設置兩個臥室，不過南向面寬有區別。建發·璟院尺度最大，達到14米；中海和瑞參號院次之，為12.9米；最後是永定金茂府，12.1米。

　　建發·璟院、中海和瑞參號院、永定金茂府戶型對比

　　值得注意的是，永定金茂府155平、中海和瑞參號院159平都有南向陽臺。其中，永定金茂府的陽臺是打通的；中海和瑞參號院的陽臺是隔開的。因為贈送陽臺，得房率也會相對高一些。

　　小財認為，以上三個戶型的差距並不大，就看購房人的資金實力和偏好。

　　推盤節奏方面，中海和瑞參號院選擇先下手為強，最先取證，收割一波小戶型客戶。畢竟豐台區的改善客群可選擇的新盤很多，而客群基數卻有限。

　　槐新板塊的泰禾金府大院

　　價格方面，建發·璟院(南四環外)就與另外兩個項目(南四環裏)的單價差了1.2萬/平。此外，在槐新板塊，泰禾金府大院的掛牌單價8.5萬/平、中糧天恒天悅壹號則是8.3萬/平。因此，建發·璟院的價格優勢是真的殺手锏。

　　槐新板塊的中糧天恒天悅壹號

　　價格當前，戶型創新難於上青天，開發商就在內裝方面做文章。

　　的確，內裝是個框，什麼都能裝。例如，中海和瑞參號院隸屬藏鋒係，採用進口石材、嘉格納廚電等增加産品配置；永定金茂府主打綠金科技系統。

　　不得不説，開發商內卷，購房者有福了。（記者 張增艷）