2015年，房地産信託將再次迎來高峰期。

　　用益信託的最新數據顯示，2015年全年預計共有505隻集合房地産信託項目到期，到期規模達3000億元。其中，中融壓力最大，近300億房地産信託産品集中在下半年到期。

　　505隻3000億産品集中到期

　　用益信託對已披露期限和規模産品的統計顯示，2015年預計共有505隻集合房地産信託項目到期，到期規模將達2413.39億元。其中，中融信託、平安信託和四川信託位居前三甲，分別是中融信託66款，預計到期規模359.19億元；平安信託22款，預計到期規模151.49億元；四川信託124歀，預計到期規模114.29億元。Wind的數據顯示，在到期最多的中融信託66款産品中，有近8成都是集中在下半年。

　　對此，一不願具名的信託業內人士26日在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，一般房地信託産品的存續期都一到三年，最長不會超過5年。而正好在2011年至2012年前後，伴隨債市和銀行貸款的逐步收緊，房企為開發新項目開始了一波信託融資，致使自2014年後逐漸進入房地産信託兌付高峰期。

　　用益信託統計的2015年到期房地産信託産品為2413.39億元，其事實上肯定會大於這個數，因為信託為私募産品，有部分産品在成立時，並沒有披露産品期限或是成立規模。對此，用益信託分析師帥國讓在接受《經濟參考報》記者採訪時表示。他認為，前些年伴隨信託業的整體快速膨脹，再加上房地産項目的豐厚的回報，以中融信託為代表的“激進派”，遠不止其公開公佈的房地産項目。他保守地估計，2015年全行業房地産項目到期規模將超3000億元。

　　中國信託業協會的數據統計，截止到2014年三季度，中國房地産信託存量規模為1.27萬億元，在全部資金信託中的比重為10.38%。

　　黑天鵝或引爆地雷 中融信託先“補牢”

　　房地産信託到期規模龐大僅僅是一方面，今年還可能是“黑天鵝”頻現的一年。董事長涉嫌貪腐犯罪案件的房企佳兆業，自去年以來一直處於“風口浪尖”之中。隨著事件的持續發酵，債權人要求鎖定資産以保全利益的行為愈加頻繁。截至目前，已有包括銀行、發債機構和信託公司等21家金融機構向深圳市中級人民法院提請訴訟，要求查封佳兆業相關資産以資産保全。

　　以信託為例，據不完全統計，至少還有包括華潤深國投、愛建信託、外貿信託和中融信託四家信託公司為佳兆業提供數十億融資，且上述四家公司發行的信託計劃仍有多個項目仍在存續期。接下來，首當其衝的便是3月28日即將到期的中融信託“中融-佳兆業長沙梅溪湖股權投資集合信託計劃”(以下簡稱“中融長沙梅溪湖”)。

　　此外，2013年中融信託經過相關盡職調查決定設立集合資金信託計劃，信託規模6.33億元，其中優先規模4億元，劣後規模2.33億元。並以 中融信託(代表“信託計劃”)作為有限合夥人(LP)出資4億元加入有限合夥企業深圳佳選穩贏投資合夥企業，基金期限2年。由該合夥企業以股權形式投資于項目公司，用於浙江省杭州余杭區“君匯上品”項目的開發建設。很顯然，4億元的信託資金目前仍然處在佳兆業房地産(杭州)有限公司和中融信託為合作開發“君匯上品”項目而成立的有限合夥基金的有效期內。

　　對此，中融信託相關工作人員28日對《經濟參考報》記者表示，因上述項目擔保足值，風險控制措施得當，目前對公司暫沒影響。面對房地産市場的諸多不確定因素，公司不斷收縮此類業務，進一步提高房地産業務操作標準，將業務重心向一線城市轉移，謹慎準入二線城市房地産項目，三四線城市僅限特大型開發商。同時，提高房地産業務交易對手選擇標準，嚴格審查交易對手開發能力與現金流壓力，注重第一還款來源的充足性，併合理控制客戶集中度。

　　其實，不僅僅是中融信託，今年房地産信託産品的整體發行明細銳減。最新統計數據顯示，2015年新年以來，僅成立了30幾隻房地産信託，成立規模約40億元，成立數量較2014年12月份減少了70%，規模較2014年12月份減少了80%。

　　對此，格上理財分析師王燕娛認為，近期佳兆業事件對房地産信託的影響頗大。2015年開年以來，各信託公司已收緊房地産項目的發行，但相對的，基礎産業類項目則有所增加。不過，房地産信託的收緊一方面是受到地産行業波動的影響，另一方面也是由於二級市場吸引資金對信託産品發行形成擠壓的影響。

　　暗出負面清單 房地産成雷區

　　“對於房地産項目，信託行業內部已經形成了一個心照不宣的‘負面清單’，比如，哪些城市的項目屬於禁止類，哪些屬於謹慎類，“有些三四線城市已經被做爛了，未來也沒有什麼發展空間，房價面臨持續下跌的風險，現在肯定不能再去碰。”對此，某知名信託公司管理人士坦言。他透露，該公司早在2013年年底以來，在原來房地産項目常規貫徹的“四三二”規定的基礎上進一步加大盡職調研，重回房價“經抗”的一二線城市的佈局。

　　房地産信託貸款“四三二”標準，是銀監會針對信託公司房地産信託貸款的要求，四是指開發商進行信託融資前要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證；三是指地産商必須至少投入30%的自有資金；二是指開發商必須有國家二級資質。從整體來看，通常在融資方資質達不到“四三二”標準的情況下，無法通過貸款類方式來進行融資，多會選擇股權類融資的方式。

　　總體來看，信託公司的避險訴求使得房地産信託項目目前更加呈現兩方面變化，一是傾斜于大中型房企，二是佈局更集中于二線以上城市。操作上，房企攜手信託走項目基金化的路線也是去年來的一大特色。如去年年初，平安信託與宋都控股及宋都集團擬採用項目合作的方式，對宋都集團開發或代建的單個或多個房地産項目進行投資合作，即平安信託擬與宋都控股共同設立平安宋都地産基金。