光耀、佳兆業都是中國房地産百強開發企業排行榜的常客，如今卻先後曝出兌付危機。光耀折戟于經營不善和民間融資，佳兆業則受困于房源被鎖等監管風險因素。業內人士表示，看似只是個案，但前者的隱蔽性，後者的突發性和不可抗性是地産信託的最大隱憂。

　　佳兆業違約事件繼續發酵，繼位於深圳的所有在售房源被政府鎖定後，其在深圳其他幾乎所有的地産業務也被叫停。佳兆業的“債主們”包括平安、華潤、愛建信託在內的數家信託公司、中國銀行、中信銀行在內的9家商業銀行、平安大華匯通在內的幾家基金子公司陸續浮出水面。

　　曾幾何時，光耀、佳兆業都是中國房地産百強開發企業排行榜的常客，如今卻先後曝出兌付危機。光耀折戟于經營不善和民間融資，佳兆業則受困于房源被鎖等監管風險因素。信託人士表示，看似只是個案，但前者的隱蔽性，後者的突發性、不可抗性是業內經營地産信託的最大隱憂。

　　光耀地産在資金鏈告急時選擇了民間融資飲鴆止渴，早期由於經營不力出現逾期，被錄入央行徵信系統的“黑名單”，失去常規的銀行融資渠道，光耀地産開始轉向尋求資金成本高達20%以上的銀行貸款及信託募資來維持自身的資金鏈，持續入不敷出後光耀地産轉向民間高利貸融資，其旗下子公司*ST新都因資訊披露違法違規被證監會立案調查，讓光耀地産違規融資浮出水面。

　　佳兆業危機則起源於房源被鎖、相關項目的土地使用權和兩家子公司的股權轉讓等遭限，業務幾乎全面停滯。隨後經歷董事長辭任、大股東割讓股份、股價腰斬、貸款違約、合作夥伴撤資、拋售項目求生，已經把這家公司折磨得奄奄一息。

　　而金融機構也急於從佳兆業抽身，中信銀行、中國銀行深圳分行、華潤深國投信託等多家金融機構申請“財産保全”，根據深圳中院的資訊顯示，金融機構申請查封佳兆業的項目，不光位於深圳，還包括珠海、大連、惠州、蘇州等區域。業內人士分析，一旦走上財産保全、變賣資産償債這條不歸路，企業幾乎不可能再活過來。

　　華東一信託公司總經理接受上證報記者採訪時坦言，從去年開始，信託公司對房地産信託業務已經開始謹慎收縮。用益信託數據顯示，2014年四季度，房地産集合資金信託的成立規模為355.6億元，與2013年四季度的1010.2億元相比，下降64.8%。

　　“公司對房地産企業資質要求審核異常嚴格，要求房地産行業前20名，地點則限于北上廣深等一線城市，房地産質押率低於50%，上市房企優先。”上述人士告訴記者，“即便如此，地産信託依然對藏身於報表之外的民間融資、項目進程突然遭到限制等不可抗力因素心存顧忌，這些都很難從前期盡職調查預先得知。”

　　華融證券分析師告訴記者，從佳兆業的房源選擇、財務數據上看都表現尚可。根據佳兆業去年中期報告披露，共有72.26億元銀行貸款。還包括華潤、平安、愛建、中融等信託公司的信託貸款，媒體統計或達到140億元。“140億元債務倘若集中抽貸、到期沒有哪個企業能夠承受。”

　　一華南信託公司信託經理告訴記者，光耀、佳兆業都曾位列地産公司排行榜前20的位置，事前沒有預想到如此大規模的地産公司也會出現兌付危機。

　　“以佳兆業的融資條件，我們在審批時會相對寬鬆些，這次事件也暴露出地産信託盡調盲點。”上述人士説道，“不可否認本次兌付危機也受到房地産市場銷售低迷影響，項目出售或出租嚴重低於預期造成回款困難。”