央行、銀監會聯合出臺“9·30房貸新政”，全面放鬆限貸政策，對於遇冷的房地産市場無疑是一劑強心針。

　　然而，這對於房地産商的融資卻無絲毫起色。昨日（10月19日），一位南方地區信託公司研究員向記者表示，目前，房地産企業面臨的主要壓力在於消化庫存。

　　一家以房地産業務見長的信託公司項目經理也向 《每日經濟新聞》記者表示，“目前，公司房地産業務的現狀仍在大幅萎縮，對於集合類房地産項目相當謹慎，新項目基本上已暫停開展了，主要精力放在存續項目的安全兌付上。”

　　據記者了解，有個別信託公司為了加強對存續的房地産項目的風險管控，指派專人負責跟蹤監督。

　　房企融資需求下降

　　國慶大假前央行、銀監會聯合發佈“9·30房貸新政”，全面放鬆限貸政策，增大對改善性需求的支援力度，對於遇冷的房地産市場無疑是一劑強心針。然而，從持續創新低的融資規模數據來看，這並沒有影響到房地産商主要融資渠道之一的信託公司。

　　據用益信託網不完全統計，截至10月19日，10月集合類房地産信託融資規模佔比、項目數量佔比再創新低。本月房地産信託融資規模僅14.02億元，佔集合類信託總融資規模的11.80%，較年初每月房地産規模佔總規模30%左右的比例而言，大幅下降。融資項目數量也驟減，從年過百例項目減少至本月僅13例項目，佔集合類項目總數量的9.77%。

　　一位南方地區信託公司研究員向記者表示，“9·30房貸新政”暫時還不能影響到信託公司對於房地産業務的謹慎態度，主要因為信託涉及的房地産融資業務主要集中在前期拿地、開發階段。而目前，房地産企業面臨的主要壓力在於消化庫存。不過，“9·30房貸新政”有利於緩解信託公司存續的房地産項目的回款壓力。

　　對此，用益信託研究員帥國讓向《每日經濟新聞》記者表示，“9·30房貸新政”只是“認貸不認房”，並沒有放寬限購條件。由於房地産市場遇冷，房企堆積的大量庫存項目需要時間消化。房企自身對於新增項目的開發計劃大幅縮減，所以融資需求也在下降。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進向記者表示，新政實施後，從目前市場來看，觀望情緒逐漸消散，看房量等先導數據的回暖已經出現，10月份乃至整個四季度的樓市成交表現將明顯好于三季度。房企主要還是採取一個以價換量的策略，加快庫存消化，追趕第四季度銷售業績，也為了加快回籠資金，減輕房企的還款壓力。

　　信託嚴控房地産項目風險

　　向來穿梭于全國各地，與開發商洽談應酬的某信託公司高管陳總，近日多了幾分清閒。“新的房地産集合類業務仍然處於暫停狀態，嚴格監控存續房地産項目的每個環節，防止出現兌付風險是目前的唯一工作。”上述信託公司高管陳總向《每日經濟新聞》記者表示。

　　樓市遇冷，房地産信託頻頻“踩雷”。今年年初以來，從百強房企光耀地産資金鏈斷裂導致多家信託公司涉險到 “邯鄲房企老闆跑路”，各地多處房産項目停工，房地産信託兌付危機不斷被曝出。各家信託公司對房地産信託項目增強了防控。

　　“為了對出借資金更有效的監控，我們對於存續的房地産項目不僅指派專人進行現場財務、印鑒及證照監管，避免資金挪作他用；並且委派1名對公司的重大事項具有決定權的董事，來加強對項目經營情況的監管。”上述信託公司高管陳總向記者表示。

　　據記者了解，信託公司不僅在房地産項目上加強了風控，公司內部人士安排也增強了風險防控。無論是一線業務人員或是中後臺人員的績效，直接與項目風險掛鉤，讓相關領導至項目經理嚴格督促項目運營情況。

　　“現在我們要求房企提前六個月開始資金歸集信託資金，嚴格按照合同要求執行。項目相關負責人必須親自到各個房地産項目監督企業還款，定期向領導彙報項目進展情況。”上述信託公司高管陳總向記者表示。

　　記者查閱近期發行的集合類房地産信託産品發現，包括外貿信託、四川信託、華融信託在內的多家信託公司，在信託産品説明書中，明確要求企業進行資金歸集。雖然歸集期限各有不同，但確保資金安全的目的是相同的。

　　其中，四川信託對於房地産項目要求企業提前歸集資金的時間最多為六個月。

　　近期發行的産品中，如四川信託的 “星際裏百貨貸款集合資金信託計劃”中規定，若借款人在信託計劃屆滿18個月時未歸還本金及利息，則按期歸集信託資金。

　　外貿信託發行的 “富榮45號當代長沙萬國城三期項目集合資金信託計劃”中規定信託到期還款前三個月保證金累計存入比例達到30%，還款前二個月保證金累計存入比例達到50%，還款前一個月保證金累計存入比例達到80%。

　　華融信託的恒昌股份公司信託貸款集合資金信託計劃（第二期）各期貸款到期僅需提前30日歸集該期貸款本金餘額的20%；到期前15日歸集該期貸款本金餘額的30%，到期一次性歸還該期剩餘本金及利息。

　　上述信託公司研究員向記者表示，“在房地産市場好的時候，房企比較強勢，不願意提前還款增加資金成本。但現在為了資金安全，減少不可控的風險，信託公司會盡全力督促企業按要求歸集資金。如果房企還款有困難，信託公司也有足夠的時間處置項目，減少兌付風險。”