□格上理財研究中心

　　隨著房地産市場的逐步調整，作為房地産行業重要融資渠道的房地産信託日益感到壓力，有了準備“過冬”之意。據格上理財統計，2014年以來，在可統計資金投向的固定收益類集合信託産品信託中，房地産類項目發行數量較為穩定，但佔比從年初的近半降至9月的25%。

　　這一方面是因為隨著房地産市場遇冷以及不斷積累的地産泡沫，部分風險項目給投資者造成了一定程度的恐慌；另一方面，監管層對房産信託政策趨嚴以及信託公司的自我調整也對房地産類信託佔比的下降造成了一定程度的影響。

　　但風險問題不具有代表性，僅為個案，且當前不少地區樓市鬆綁，鼓勵需求，以及大型及品牌地産企業優勢不斷擴大，抗風險能力較強，因此不會出現系統性風險。

　　從市場層面來看，各地樓盤一旦降價均遭購房者瘋搶，面對剛需人群的中小戶型樓盤依然受到熱捧。目前一線城市、人口凈流入城市以及房産供需相對均衡的城市房價堅挺，説明購房者雖然出現了一定程度的觀望情緒，但一旦房市的調整到達人們的預期，就會涌現出龐大的剛需購房人群。這也是未來房地産繼續發展的根本所在。

　　從政策層面來看，6月26日，呼和浩特市正式發文放開限購，截至目前，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅持。國慶長假前夕，央行、銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，稱首套房貸利率下限為貸款基準利率的0.7倍。另外，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。自此，樓市鬆綁邁入新階段。

　　從未來前景看，十八屆三中全會把城鎮化作為我國經濟發展的主要支柱和今後推動經濟發展的主要動力。而我國去年公佈的城市化率只有53%，城市化水準還遠遠不夠。未來持續增長的城鎮化需求將進一步推動房地産的發展。

　　此外，政府的房地産市場調控思路是建立在長效機制上的：完善保障房機制、提出房産稅立法、針對不同城市分類調控、增加中小商品房和共有産權住房、改革工業用地、提高農地增值收益等。這一系列長期制度建設將會有效抑制投機性需求，促進地産市場持續健康發展。

　　隨著“雙限”取消的逐步體現、剛性需求的進一步釋放以及房地産長效機制的調整，未來房地産市場將逐步回歸理性。作為房地産行業的重要輸血通道，地産信託未來將再迎良機。

　　當然，信託對地産的介入要慎之又慎，優中選優。在項目的選擇上，應仔細分析不同城市剛需、供求情況。另外，在獲政策支援力度較大的保障房、工業用地改革、農地項目以及倉儲物流、工業園區等方面需多加關注。

　　對投資者來説，考察投資産品應該著重考察項目的“區域位置”、“交易對手”、“現金流”等幾個主要指標。具體來説：第一看項目區域。最好是選擇一二線城市的項目，避開房産泡沫嚴重、出現房地産危機的城市。第二看融資方。選擇大型、資質良好的實力房企，考察房企的資産實力、資産負債結構、現金流量等財務狀況。第三看風控措施。是否足額抵質押，包括土地、在建工程或房産抵押，以及項目公司股權轉讓或質押。是否有第三方擔保，擔保方最好為大型企業，負債率在70%以下。第四要考慮項目去化率、項目進度、周邊配套等。