以房養老是跨資本市場和房地産市場的一種資源配置方式，在國內起步時被當作養老模式的一種有效補充而備受期待。但記者走訪北京、上海、廣州、武漢等試點城市發現，政策試點一年後遇冷已成現實，究其原因主要受傳統養老觀念、政府相關政策配套、不動産價值增貶預期、産權處置等因素影響。那麼，以房養老政策真的就“好看不好用”？

　　以房養老政策只是看上去很美？

　　隨著“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。以“老年人住房反向抵押養老保險”為內容之一的以房養老在國內試點初即被寄予期待，認為“以房養老”的模式可以為老年人養老提供更多資金保障，享受更好的養老服務。

　　作為國內首款以房養老保險産品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)産品”于3月25日獲得保監會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保後，將房産抵押給保險公司，由專業的評估機構對房産進行評估，幸福人壽將定期向老人支付養老金直到老人去世。該産品是非參與性産品，幸福人壽不參與分享房産價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領取固定的保險金。當老人身故後，幸福人壽再將房産處置所得償付養老保險相關費用，剩餘金額將返還給老人的繼承人。

　　在上海政策試點後，有近70位老人前來諮詢。通過律師調查、房屋抵押登記、公正等相關手續後，7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養老保險的客戶發放了第一筆養老金。

　　據幸福人壽湖北分公司相關人員介紹，公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。據統計，此款保險産品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領取的養老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房産抵押投保，每月可領取養老金為1.8萬元左右。

　　從全國範圍來看，“首批投保的客戶既有孤寡老人、失獨家庭、空巢家庭，也有有子女家庭的老人。”幸福人壽相關負責人介紹説，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數來説，佔比微乎其微。

　　而湖北省政府今年出臺了貫徹落實保險“新國十條”的實施意見，提出要“積極推進住房反向抵押養老保險試點”，合眾人壽、幸福人壽等公司都申報了住房反向抵押養老保險産品。湖北未來將指導已開展試點的保險機構邊試點邊總結邊完善，積極在武漢打造幸福人壽的“貨幣型模式”和合眾人壽與養老社區對接的“實物型模式”等兩種以房養老保險試點模式，形成可供全國其他地區借鑒的“武漢模式”。

　　但各地保險公司研發和銷售該産品的意願並不強烈。記者在上海就發現，目前開發以房養老産品的保險公司只有幸福人壽一家，如泰康人壽也在“以房養老”的合格試點機構範圍內，但目前為止還沒有開發相關的産品。泰康人壽上海分公司總經理王慶龍表示，法律法規對險企保護不足、貨幣價值不穩，這是險企積極性不高的本質。“最怕老人去世後，家裏跳出來人鬧事，這是我們保險公司最擔心的情況。”

　　一項新政敵不過“養兒防老”觀念？

　　上海民政部門調查顯示，高達90%的老人擬將房産留給子孫，願意倒按揭的不到10%。普華永道中國保險業主管合夥人周星認為，以房養老的産品開發一般會從失獨和丁克家庭做起。但記者調研發現，即便是失獨和丁克，願意選擇“以房養老”的家庭也寥寥無幾，而背後原因主要有以下幾個方面。

　　其一，受傳統養老觀念影響，認同度不高。在中國“養兒防老”的傳統觀念影響下，一些人難以接受“以房養老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’，老人們在心理上也難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。”北京大學人口研究所教授穆光宗説。

　　家住上海徐匯區的張老伯今年75歲，他希望在自己百年之後把房子留給孩子。“子女在上海生活也不容易，醫療、教育等各種成本都不低，我會把房子交給他們處置，賣也好，租也好，都能給他們增加一些收益。”

　　其二，以房養老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀尚未進入老年，但對上海失獨母親孫慧芬來説，養老是切實的難題。在問及是否會選擇“以房養老”時，她堅決表示不同意，“我們希望政府提供更方便多樣的養老服務，並給予失獨家庭更多精神關懷，金錢倒不是最重要的。”孫慧芬告訴記者，等將來兩口子去世時，會把唯一的房産賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金，用於教育事業。

　　其三，不動産價值增貶預期難判，以房養老産品存風險。記者調查發現，對於開展“以房養老”業務的金融機構來説，這種對房産進行的“倒按揭”方式也並非常規業務，目前尚缺乏統一的、具有操作性的業務規則可以借鑒，存在諸多不確定性。

　　以房養老實則是一款商業養老保險産品，牽涉到保險、銀行等金融機構，無規可依、風險顧慮及業務各自為營為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房産處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。

　　另有金融業人士認為，中國房屋産權70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大差異。如果70年産權到期後，抵押房屋要有償續期，那麼續期費用將是未知風險。

　　其四，按揭期限也難以確定。不同於傳統房産按揭合同中對還款期限所作的明確規定，由於人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。

　　泰康人壽上海分公司相關負責人認為，根據“以房養老”的方案，老人投保後，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，老年人身故後，保險公司獲得抵押房産處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。但人的壽命是不能預知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點”。若保險公司預測老人壽命較長，每月支付金額就會較少，一旦老人過快辭世，容易引發家屬與保險公司對房屋剩餘價值的爭論。

　　政策如何且行且完善？

　　受訪者普遍肯定養老産品的多樣性，並希望政策和産品設計更加完善，充分保障老年人的權益。“一方面，今後的老年人對生活品質的要求會越來越高；另一方面，家庭結構越來越小，獨生子女多，也會有更多的房子被閒置，老人也沒必要‘守著金飯碗討飯’，會有更多人接受‘以房養老’等養老方式。”一位退休學者表示。

　　與此同時，很多老年人對以房養老存在顧慮：政策是否已經設計好？監管能不能到位？老人領取養老金會不會有風險？給吃定心丸，還需且行且完善。

　　幸福人壽監事會主席孟曉蘇坦言，通過試點發現很多問題需要解決，比如共有産權要參與以房養老該如何處理，同時還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋産權證增名稅費；減免保險企業在反向抵押保險業務上的所得稅；免除入保房産的房産稅；加強對老人補貼方面的政策支援，比如建立長壽保戶政府補貼制度，分擔由反向抵押加大的“長壽風險”。

　　哈爾濱商業大學金融學院金融工程研究所所長田立表示，發達國家的成熟經驗基於其具備完善的金融貸款、擔保機構、資産評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國內仍需要不斷加強和完善。“以房養老”在實施過程中涉及到很多方面，比如房屋的評估、老人壽命的計算以及房産貶值、資金流動性等問題，單獨一家銀行不可能承擔。“這些環節中哪一個出錯，都會造成嚴重後果，如果沒有相應的配套機制，銀行很難在住房消費信貸市場上提供配合。”記者在採訪多家房地産評估公司時，得到的回復多是“沒有開展這項業務”。

　　中國指數研究院華中市場總監李國政建議，政府應當搭建房産評估、政策諮詢、糾紛仲裁等機制，對於出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。在發達國家，特別是對房産評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。

　　採訪發現，公眾依然有個困惑，就是房産70年産權到期後，現行法律規定可以續期，但續期是否需要補交款，交多少都尚未明確。從防範金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發，70年産權到期後的確權十分必要。對金融機構而言，當老人年邁將房産抵押時，商品房的使用年限大都已經不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回，根據“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬於個人，那麼雙方當事人都會受到很大損失。一旦鋪開試點，那麼參與的金融和保險機構就存在按揭到期後大量不被贖回的房産的處置問題。