險資掀海外投資買樓潮：氣勢堪比當年日本(2)
- 發佈時間：2015-03-10 10:20:42 來源：中國日報網 責任編輯：孫朋浩
在彭慶邦看來，機構投資者走出國門的另一個原因，在於國內缺乏能夠與保險資金相匹配的可投産品。這種可投産品需要滿足收益穩定、風險低、法律關係完整、信用評級好等特徵。
“在北京、上海一線城市，要找一個5%、6%凈年度回報率的寫字樓是很困難的。但是在英國，此類機會就相對多了。”彭慶邦説。
世邦魏理仕在今年1月發佈的一份報告顯示，國內大多數一線城市寫字樓市場面臨的主要挑戰是投資回報率偏低，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間。
但在英國則不一樣。彭慶邦介紹説，在倫敦市中心的優質地段，保險企業可以買到一個具有永久業權的寫字樓，並且此類寫字樓可能是整棟長期租給一或兩個大型銀行、投行或者是律師事務所等大型企業機構的租戶。這些租戶的信用等級都在AA甚至AA+，而租約一般是10年、15年甚至20年，中間每隔數年租金還可調漲。大多數情況下，此類寫字樓的保險和日常維護多由租戶負責，業主不需要提供太多物業管理。對業主而言，購買寫字樓，相當於購買了一個債券，並且這個債券還有具有永久業權的房産做抵押，可以説是非常適合保險資金投資的産品。這種投資機會在中國目前非常少：單是一個租戶租一棟樓並且有很長的租約這點就較罕見。
以今年1月基匯資本代表中國平安收購的TowerPlace為例：TowerPlace位於倫敦最負盛名的EC3保險業區域中心，地段優越。大樓大部分租給達信保險(Marsh&McLennan)作為其英國總部所在地，出租率99.3%。這對中國平安來説，無疑是一筆低風險、收益又很穩健的投資。
怎樣選樓？彭慶邦總結了四點：核心是地段；最好是永久業權；樓的建築時間最好偏新一點；最好是單一租戶，如果不是單一租戶，儘量是優質的、穩定性比較高的租戶，因為租戶體現日後的付租能力。
除了英國，澳大利亞也是很好的投資市場。彭慶邦説，澳大利亞房地産的回報率比英國高一點，但是澳元的匯率很不穩定，需要通過一些手段對衝匯率風險，包括匯率對衝及以當地貨幣貸款來完成交易。
“你在澳大利亞投資，你就借澳元。因為你收的租金是澳元，這樣澳元匯率波動的風險就能沖掉。你借的澳元越多，你就越能對沖掉它的風險。”彭慶邦説。融資也能夠提高項目的回報率。“如果進行了貸款，並且投資期限內市場有增值，租金也升值，此類型投資配合較理想的杠桿貸款，在長期持有的前提下，最終將有機會達到近10%的年回報率。”
