“小成本撬動大買賣”是近幾年房地産私募基金髮展的真實寫照，金地集團(600383)、遠洋地産、保利地産(600048)等紛紛獨自或者合作發起境內外基金，而且發行規模都在十億元以上。

　　但是隨著股市走紅，資金大幅撤離房地産，一些私募基金忽略了對基礎資産的審核，房地産私募基金風險開始積聚。長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司董事長兼總裁張保國表示，中國一半以上的房地産私募基金或將在這兩年逐步主動或被動地退出市場。

　　在地産界人士看來，2010年是地産金融的元年，當年開始的地産調控導致融資不再容易，催生地産金融的發展。“當時融資渠道局限在銀行、信託，發債也不容易，所以房企希望多元化的融資渠道，拓寬房地産企業的直接融資方式，提高風險控制能力，房企與私募基金合作是大勢所趨。同時與基金合作可以實現小成本撬動大買賣，房企出資力度較小，基金出大頭。”業內人士表示。

　　有了資本進駐，房企自然可以再次長袖善舞。如2013年福建中駿置業聯合鼎信長城旗下基金“嘉興鼎信匯添投資合夥企業(有限合夥)”以35.79億元奪上海虹橋商務區核心區北片區01、03商辦地，成交價僅高出起始底價100萬元，折合樓板價12827元/平方米。據悉，在虹橋商務區核心區北片區01、03號商辦地塊出讓的競價環節，中駿置業僅舉牌一次就順林拿下該商辦地塊。

　　不過，如今的房地産市場已經出現分化，市場關於房市去庫存、升降價問題依然爭論不休，房地産行業已從趨勢性市場轉換到結構性市場。海銀財富總裁韓芳認為，一二線城市的投資項目依舊有吸引力。隨著“3·30”政策(降低二套房貸款首付比例和二手房滿2年交易免征營業稅)的出臺，改善性住房有望長期受益。

　　此外，股市走紅導致資金抽離房市涌向股市，張保國認為，經過2014年市場調整、分化，很多小型的房地産企業、房地産基金倒閉，今明兩年房地産基金企業或將面臨洗牌。

　　“地産金融發展時間短，一些基金仍然按老套路，忽略了基礎資産的審核，快速集聚了很多房地産私募基金企業，這些企業一半以上或將被淘汰。”張保國説道，2015年隨著分化調整格局的到來，依然會有很多房地産基金破産倒閉的現象發生。中國房地産業的高速發展期已經結束，行業將會在區域、業態上出現明顯分化，這就使得房地産領域的投資機會不是全局性、系統性的。但是，不可否認，市場仍有主題性為主的結構性投資機會。現在地産項目分化嚴重，交易對手非常重要，作為地産私募基金，必須選擇有足夠開發能力、産品設計能力、銷售能力和融資能力的國內一流的房企進行合作，不然發生基金兌付風險的可能性很大。

　　張保國認為，2015年房地産私募基金已經進入深耕細作的時代，需要在嘗試多元化戰略佈局的同時，在擅長領域更加精耕，比如長富匯銀這兩年持續主攻棚改領域，並處於領先地位。

　　“首先，棚改之後的住宅商業開發，也會形成可觀的回報；其次，作為重大民生工程，中央及地方政府會對棚戶區改造給予較大的財政補貼。一般房地産開發企業做項目都要求自有資金佔35%，而做棚改項目的自有資金只要求20%；此外除了自有資金、銀行貸款和債券，房企開發棚改項目還有信託、資管、房地産私募基金等其他資金渠道來源。現階段，私募基金公司積極佈局棚改已成行業趨勢。”張保國曾撰文指出。