伴隨著REITs(即房地産信託投資基金)制度化建設的提速,監管層正在該領域研究醞釀更多要求。
6月13日,中國證券投資基金業協會(下稱“中基協”)黨委書記、會長洪磊參加陸家嘴資産證券化論壇時透露,鋻於私募基金投資範圍由投資基金合同約定,協會將進一步明確私募REITs産品的備案標準提高備案效率。而醞釀中的標準包括真實現金流、封閉運作、權益隔離、不得衍生化、符合産業政策等多項要求。
Wind數據統計可見,從資産證券化啟動備案制的2014年底以來,已有多只類REITs産品問世。長期關注REITs産品設計與投資的燈卓投資董事姚劍鋒認為,此前類REITs産品的發行為REITs業務提供了經驗,而在相關制度明確後,REITs産品也有望大規模誕生。
私募REITs標準待發
洪磊認為,REITs集合社會資金,通過持有具有穩定現金流的優質不動産,為低風險偏好投資者提供分紅型産品。
“通過REITs的證券化過程,為開髮型企業提供了資金退出機制,從而為新的項目開發提供了資本金。因此,REITs是經濟結構調整的新型重要工具,發展REITs也是資本市場供給側改革的重要內容。”洪磊表示。
事實上,公募版REITs已經處於預備狀態。
2018年3月25日,證監會副主席李超明確表示,今年要研究推出投資于不動産和基礎設施的公募基金;4月25日,中國證監會和住建部聯合發佈了《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》(30號文),也明確將試點發行REITs。
雖然公募REITs的相關框架處於勾勒狀態,但在洪磊看來,中國的REITs環境也存在諸多問題——“我國REITs面臨基礎資産信用不獨立,無法擺脫‘剛性兌付’;制度環境滯後,缺少統一的市場化運作環境;缺少綜合性行業稅制安排;資産持有成本和資金成本過高,權益型投資回報率不足等問題。”
洪磊認為,完善REITs需要在三方面解決問題:一是比照CDR做法,先行制定REITs管理辦法。二是堅持回歸本源,打破剛性兌付,加強管理人和投資者教育。三是加快稅制綜合改革試點,在直接投融資領域取消流轉稅,建立以企業和個人所得稅為主的直接稅制,在REITs層面實現稅收穿透。
另一方面,私募版REITs的備案標準也將被進一步明確。
洪磊表示,鋻於私募基金投資範圍由投資基金合同約定,協會將進一步明確私募REITs産品的備案標準,提高備案效率。
洪磊認為,私募REITs産品設立應當滿足四項基本條件:一是以有真實現金流的項目為投資標的;二是封閉運作,確保基礎資産權益的真實轉移和法律隔離;三是基礎資産只能初次證券化,不再衍生新的證券;四是原始權益人變現的資金投向應符合國家産業政策。“協會將積極協調市場各方力量認真研究,推動REITs健康發展,更好地服務於經濟社會發展大局。”洪磊稱。
私募模式待考
洪磊所提到的私募REITs“不再衍生新證券”這一要求,被不少備戰私募REITs的機構人士所關切。
經濟觀察報記者採訪中發現,不少業內人士看重REITs的流動性意義。
燈卓投資董事姚劍鋒認為,私募REITs的上述要求會給此類産品流動性的提高帶來難度。
“私募每份都在100萬元以上,而且都是高凈值人群,且持有人不得超過200人,如果不能再證券化,這部分産品的退出和流動性提升將面臨困難。”姚劍鋒表示。
在中聯基金執行總經理范熙武的眼中,REITs在於增強資産的流動性。“REITs尤其未來標準化REITs,引入中小投資人,降低門檻,增強流動性之後,非常好地把資本市場資金對接到了依然保持底層穩定的重資産上。“范熙武表示。
在姚劍鋒看來,若上述要求被執行,未來REITs可能出現的主要路徑仍然是私募REITs的“公募化”或以私募股權方式開展REITs業務。“其實就是私募REITs先將不動産拿下,然後投資運營到資産成熟後,發行公募REITs來承載私募RE-ITs的資産。”姚劍鋒稱,“相當於不動産資産要發生轉移,而不是將私募REITs直接變成公募REITs的基礎資産。”
記者了解到,在此前不少類RE-ITs項目中,管理人採用的架構正是發起設立私募基金裝入標的不動産,再以私募基金作為基礎資産發行ABS産品的雙SPV結構。2015年,在上交所掛牌的首單類REITs資産證券化項目“恒泰浩睿-海航浦發大廈資産支援專項計劃”就曾運用上述模式,即在通過資産支援專項計劃發行的同時,引入契約型基金對基礎資産基於的項目公司進行收購、持有、運營和管理。
姚劍鋒認為,此前類REITs項目的不斷出爐將給未來的REITs模式提供參考。據經濟觀察報記者統計Wind數據發現,截至6月14日,備案制以來共發行類REITs産品30隻,合計規模達605.01億元。
而在公募REITs規則預期出爐的當下,更多業內人士也在關心是否有足夠項目能夠參與這一制度紅利。
“據我們了解,相關的公募REITs推進也放到了監管的工作計劃表裏。”范熙武表示,“所以今年的推出預期非常強,但是‘門’開了之後,有沒有把自己的項目準備好,可能是能否參與到歷史性開閘、嘗到頭單優勢至關重要的因素。”
“REITs作為類REITs更進一步標準化産品,不會像類REITs近兩年一樣開啟井噴模式。”范熙武認為,“適宜做公募REITs的資産和能夠願意做公募REITs的資産更窄。”
(責任編輯:王擎宇)