昨日，由平安銀行主辦的第三屆平安地産金融創新論壇在深圳舉行。

　　中國金融四十人論壇高級研究員、原外管局國際收支司司長管濤在論壇上表示，一線城市房價穩步上揚與匯率、資本流動並無必然聯繫，但不能忽視的是，匯改將間接影響房企境外融資及投資者市場信心。

　　匯改間接影響

　　房地産行業

　　今年8月11日，人民幣匯率機制進行重大改革，人民幣對美元中間價的報價方式改為按照上一天的收盤價來確定當天的中間價，同時綜合考慮外匯供求狀況和國際市場的人民幣匯率走勢。

　　截至目前，距離“811匯改”已過去近4個月，這當中人民幣匯率出現一定幅度的調整，從8月11日到11月底，人民幣匯率中間價下跌了4.3%，資本流出壓力也備受關注。

　　原本匯率貶值、資本外流，會對國內資産價格帶來壓力，股票市場也確實反映了這個壓力，但傳導至房地産行業，管濤認為，“811匯改”對國內房地産並沒有産生什麼明顯的影響，他表示，“北上廣深等一線城市房價穩步上揚，跟匯率、跟資本流動並沒有必然聯繫”。

　　在管濤看來，並不能忽略匯改對房地産行業的間接影響可能是客觀存在的。“第一，國內很多房企在境外有很多外幣融資和人民幣融資，由於人民幣匯率雙向波動，在短期內可能存在一種貶值調整的壓力，這有可能會造成房企外幣融資，可能會存在匯率風險敞口，本幣融資在過去人民幣升值預期下，可能境外借人民幣成本是低的，但最近一段時間人民幣境外融資成本上升，甚至高於在岸市場融資成本，這可能對房地産企業融資帶來一定衝擊。”管濤稱。

　　此外，管濤認為，如果人民幣匯率調整過於劇烈也會對投資者市場信心帶來一定衝擊，這有可能會造成短期內國內資産市場調整的壓力。

　　房企應如何應對潛在的匯改間接影響？管濤稱，在主動適應“資本流出、匯率雙向波動”新常態基礎上，要對跨境資本流動、匯率走勢建立起一個好的、經得起考驗的分析框架，對匯率做出更好的判斷；其次是控制好風險，匯改後，房企境外融資不確定性增加，利弊難分，應在情景分析基礎上做好相關的風控措施，儘量減少無謂的風險敞口；第三則是對風險敞口進行適度套保，將不確定性變成確定性。

　　居民資産配置中

　　 置業佔比將下降

　　除探究人民幣匯改對地産行業影響外，管濤還在論壇中提及未來五年居民金融資産配置中的“變”與“不變”。

　　“變”指的是房地産在家庭資産配置中的比例有可能下降。管濤表示，數據顯示，目前國內家庭資産配置中，70%是房地産，銀行存款是20%，其他的金融資産是10%，未來五年隨著金融市場的發展，金融工具越來越豐富，可能存款和置業在金融資産中的配置會下降，而其他資産的佔比會上升，這對房地産市場的發展是有好處的。

　　“從兩個角度來講，首先，社會資源的分佈更加多元化以後，可以減少過多的流動性造成房地産價格的虛高；其次，房地産金融的發展會創造出很多新的金融工具，比如房地産金融的資産證券化，對於一個家庭是一個資産，對另外一個家庭也是資産，買資産證券化的産品也是資産，這可以幫助家庭更便利、更廉價地獲得房産，我覺得這一定不是壞事。”管濤稱。

　　“不變”則是儘管房地産在家庭中資産的佔比有可能下降，但應該還是會在配比中佔主導地位。

　　管濤認為這主要基於兩個原因，首先是中國的傳統文化提倡“居者有其屋”，居民願意置業而不願意租房，何況國內租房條件也不是很好，法律上對租戶缺乏保護；其次是中國還處於城鎮化進程中，有剛性住房需求，這意味著將來房地産在家庭的金融資産裏還是佔相當重要的位置。（安毅）