首付貸風險引監管層關注 多家仲介機構已停止辦理

　　房地産首付貸問題進一步發酵。近日，有媒體報道，上海、北京、深圳等地監管的部門將摸底首付貸。接近北京金融局監管人士表示，監管部門或將聯手摸底首付貸，約談相關企業。目前，房地産仲介已經停止相關業務，P2P網貸平臺縮減業務規模。業內分析人士指出，首付貸會加大房地産杠桿，此類産品考驗借款人還款能力，投資人應謹慎選擇。

　　□事件

　　首付貸風險引發關注

　　近日，隨著鏈家房地産理財産品涉嫌違規，被上海市消費者保護委員會點名，首付貸被輿論推到風口浪尖。全國政協委員、央行副行長潘功勝9日在政協小組討論會上表示，為了解決一線城市房價過快上漲問題，央行正與住建部、銀監會等部門醞釀新政，準備對一些房地産市場、房企和房地産仲介跨界經營金融業務的問題進行治理，沒有資質將不能跨界經營。

　　潘功勝同時指出，目前正在了解房地産仲介是否參與配資提供貸款，“如果房地産金融有這樣的情況，就需要進一步規範。對於哪些金融機構參與提供了住房首付，有多大的規模，都要了解清楚，包括房地産企業、房地産仲介以及非正規金融機構。”潘功勝説。

　　有分析稱首付貸等場外配資是一線城市房價過快上漲的主因，對於這一分析，雖然沒有最終的定論，但首付貸的風險還是引發關注。媒體報道稱，北京、深圳等地金融局已經開始對“首付貸”等樓市杠桿房貸情況進行摸底。

　　一位接近北京市金融局的業內人士指出，“目前北京市金融局正在對首付貸這塊業務進行摸底，將聯手住建委等部門約談相關企業。”截至記者發稿，北京市金融局並未對此公開回復。

　　昨天，國內財經媒體財新報道稱，上海市于9日開始摸底首付貸，是繼北京、深圳之後摸底首付貸的第三個一線城市。報道稱，上海市網際網路金融行業協會向會員單位發出通知，稱由於時間緊迫，要求會員單位於3月10日將公司涉及“首付貸”或其他高杠桿放貸的具體情況上報協會，協會將梳理産品數量、模式以及金額。

　　此前有媒體報道稱，深圳市金融辦3月4日下發了一份防範房地産行業金融風險的信函，要求網際網路金融協會和小貸協會，對各自下轄企業推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出産品模式和涉及金額。同時，當地監管部門將要求商業銀行對於住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發放貸款。

　　□現狀

　　房地産仲介已經停貸

　　此次被調查的事件主角之一房地産仲介方面已經做出表態。鏈家方面表示，鏈家已不再辦理二手房交易首付貸服務。同時，鏈家已于2月底停止了新房首付貸業務。

　　此前有媒體報道稱，房地産仲介我愛我家也暫停“首付貸”産品，我愛我家方面表示，從未涉足“首付貸”業務，所開展的金融服務産品都是為了促成經紀服務達成，滿足賣房客戶解抵押所提供的短期資金過橋服務。

　　網貸平臺調整首付貸産品

　　據不完全數據統計，已知開展過首付貸的P2P網貸平臺有50多家。目前有20家P2P網貸平臺對接首付貸資産為主要業務，包括搜易貸、小牛線上等平臺。

　　記者了解到，不少網貸平臺已開始調整旗下房貸産品。一些網貸公司自去年開始退出一線城市市場，目前主要集中在二三線城市。“業務佔比較小，幾乎可以忽略不計”，小牛線上相關負責人表示，從監管政策來看，政府警惕房地産領域加杠桿，對房價大幅上漲、疊加金融杠桿豐富的區域要擠出價格泡沫。“平臺涉及一線城市的業務少，貸款金額大，不符合普惠原則。目前首付貸主要選擇庫存量合理、價格穩定的二線城市以及有産業支撐的少量三線城市開展首付貸業務。除了避開風險過高的一線城市以及四五線城市外，嚴格控制貸款人群資質，主要針對無房城市的工薪階層。”該負責人説。

　　□反應

　　應加大監管力度 但不宜“一刀切”

　　個人記賬APP挖財昨天發佈調查數據顯示，60%的網友計劃在一年內通過按揭方式購房，75%的網友首付現金缺口在20萬左右；當問到是否有意願通過“首付貸”籌措資金時，過半人數表示可接受年利率在12%以下的“首付貸”，由此可見，目前市場上人們對購置房産的需求非常旺盛。值得注意的是，當問到投資者是否會購買類似“首付貸”或“房産貸”的P2P産品時，七成以上網友表示“風險太大”。

　　一位房地産業內人士指出，民間借錢付首付款的情況是一直存在的。畢竟首付貸可以解決一部分人的首付問題，讓他們可以提前購房。目前按照監管要求，傳統銀行不能發放首付貸款，對個人貸款和小微貸款來説，現在法律上沒有此類禁令，進而不少機構開展首付貸業務。

　　北京地區一家網貸平臺負責人分析稱，目前平臺對於首付貸的申請者資格審核比較嚴格。值得注意的是，這一貸款游離于監管之外，如果P2P平颱風控能力不足，可能導致風險擴大，甚至影響整個房地産市場。此外值得注意的是，一旦借款人無力還款而斷供，投資者的資金將難以追回，投資者只能自己承擔其風險。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，首付貸實際上就是一種加大杠桿的行為，讓杠桿變得更高，將加大金融風險。這也違反了國家現在的房地産政策，應該加大監管力度。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，即便監管層要對“首付貸”進行監管，也不宜“一刀切”。他表示，目前首付貸有三種機構在發放，房産仲介、P2P平臺和一些地方性的小貸公司及民間借貸。前兩種可以監管，但最後一種可以算得上是灰色地帶，無法監管。如果一刀切，可能會導致原本處於明面上的配資鑽入地下，更不好監控其規模。

　　此外，還有分析人士指出，首付貸業務從實際情況來説算是一種金融創新，但是在操作過程中被投機者鑽了空子；對於首付貸的監管不應當一刀切，要考慮到部分剛需和改善型購房者的實際需求，嚴格限制首付貸申請門檻。

　　□提醒

　　P2P房貸類産品面臨兩大風險

　　銀率網分析師許諾表示，P2P房貸類産品面臨兩大風險，其一是作為基礎資産的房産的真實性及估值問題，其二是政策調控風險，部分房貸類産品可能會因違規而被加強監管甚至被叫停。許諾建議，網貸投資者在選擇具體産品時，一是要選擇符合監管要求的産品，二是要關注資金的流向及其盈利能力，即借款人拿這筆錢去做了什麼。投資者應儘量規避兩類借款産品，一是資金流向了有政策風險的領域，如首付貸等；二是資金流向了過剩産能行業中的“僵屍企業”。隨著政策變化、監管加強，這兩類産品面臨違約的風險會很大。

　　□何為首付貸

　　首付貸需求多在20萬以內

　　首付貸的産生是為了滿足購房者首付金額不足。按照房貸相關規定，購房者要在買賣雙方簽訂商品房預售合同或出售合同後，支付第一筆預付款。但有不少購房者支付首付款存在壓力，進而尋求房屋仲介、金融機構、民間資金等幫助，提供資金拆借，進而也擴大了購房者杠桿。

　　業內分析人士指出，目前首付貸需求者都是首付款差額在10萬◇20萬元之間，寧願貸款支付利息，也不願向身邊人借錢。但值得注意的是，加上購房按揭貸款的月供，借款人面臨雙重的還款壓力。總而言之，首付貸這類産品更適合半年以內資金短期週轉，不適合長期借貸，更不適合當做投資杠桿，如果炒房者操作的話，房價沒有漲到預期價格，收益可能還不夠支付貸款利息和交易稅費的。

　　購房杠桿能升至10倍

　　今年2月，央行、銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例為25%，另外各地可向下浮動5個百分點，這意味著最低首付款比例能降至20%。

　　國家最新政策下，一般購房者杠桿比例最高能達到5倍。分析稱，現在個人支付10%首付款，剩下10%首付款通過首付貸進行支付，則能將購房者杠桿比例升至10倍。首付貸一般期限為三年以內，利率多為7%B9%。

　　從目前市場上來看，房屋仲介提供的首付貸，一種是仲介自身擁有小額貸款等金融牌照，直接向購房者提供金融消費服務;另一種是仲介作為中間人，幫助購房者尋找合適的金融機構，通過金融機構向購房者提供資金貸款。

　　網際網路金融的“首付貸”主要有三種類型:第一種是開發商或房産仲介機構，通過自營的網際網路金融平臺向購房者提供首付貸款服務;第二種是開發商或房産仲介機構與第三方網際網路金融機構合作，由前者提供購房首付貸款需求，後者提供資金貸款;第三種是網際網路金融機構獨立提供貸款服務。（京華時報記者 余雪菲）