原本略顯冷清的類REITs探路之旅，近期突然熱鬧起來。

　　借力於網際網路金融的創新，萬科、綠地、萬達、中信、銀泰等龍頭房企，紛紛攜手相關合作商，推出專屬的類REITs理財産品。而諸如高和資本這樣早就專注于類REITs探索的商業地産基金公司，更是持續發力，接二連三地研發、上線類REITs理財産品。

　　大開發商與基金公司交相輝映，讓類REITs實踐成為本年度房地産行業的焦點現象。業內人士表示，作為房地産從業者，對此必然樂見其成，而一款類REITs理財産品的成敗，關鍵還在其是否以優質物業作為基礎資産。

　　網際網路金融造勢

　　萬達作為國內最大的商業地産房企之一，上個月聯手快錢聯合推出的“穩賺1號”一期，投資門檻僅千元，上市即被秒搶。趁熱打鐵，本月2日“穩賺1號”二期項目也已開放申購。此外，銀泰置地則聯手搜易貸發佈“銀泰租金寶”，將一定期限的租金收益轉讓給該理財産品的投資人，從而讓普通投資人獲得直接對接此類保理資産的機會。

　　相對於這些笨重的龍頭房企，以高和資本為典型代表的商業地産基金公司，對於網際網路金融的感受與運用，則來個更為敏銳與熟悉，也更早開始類REITs的探索與實踐。作為中國商業地産基金領跑者，高和資本5年前即開始倡導和實踐 “資産精裝修”模式，開始了私募REITs之路的探索，並創造了優異的投資業績。

　　今年年初，高和資本即通過金融創新，在行業內率先推出類REITs理財産品“高和寶”，使得北京核心區域寫字樓投資門檻驟然直降，由1000萬元低至5萬元。高和寶推出後申購十分火爆，一天之內認購即超3倍，在地産金融圈裏産生了不小轟動。在“高和寶”一期、二期均取得良好表現之後，高和資本更是上線了網際網路金融平臺——高和暢。

　　得益於其對商業地産投資的深刻理解，高和不斷研發出新的産品：年初與中投保聯合發起類REITs産品，産品上線半小時即被搶購一空；6月推出首付寶，以藍峰大廈為試點，並促成藍峰大廈連續3個月雄踞北京寫字樓現房銷冠寶座；7月又推出租金收益權證券化産品(租金寶)，期限可以做到3個月到半年。這些産品，切中了行業的核心痛點，並凸顯了高和暢獨特的“金融+物業銷售”解決方案與能力。據悉，高和暢將會是一個開放的平臺，接下來將會進一步與更多品牌房企合作。

　　隨著房地産行業進入下半場，以現金流的高週轉和低價拿地為核心的傳統商業地産開發模式面臨極大困難。在這樣的行業大背景之下，所有遊戲的參與者不得不思考下一步行業的新機會在哪。業內普遍認為，將是新模式的關鍵詞，其核心在於提升租金和經營現金流，從而實現物業價值的倍乘和飛躍。要實現增值，有兩個能力至關重要：資産運營管理能力和金融創新能力，必須有更便宜的杠桿資源，以及通暢的退出通道。

　　然而由於交易所REITs審批時間太長，不確定性大，無法滿足開發商的巨量需求。而移動互聯網時代的到來，網際網路金融對人們生活各個方面的滲透正在日益加深，也為房地産的金融創新提供了一個全新的通道。 “網際網路金融類REITs與交易所REITs，是商業物業資産證券化的兩個路徑。我們預計這兩個方向將會比翼齊飛。”高和資本的執行合夥人周以升如是説。

　　 基礎資産是底牌

　　那麼，如何才能做出一款成功的類REITs産品呢？

　　“衡量一款金融産品的優劣，主要看七個方面：基礎資産品質、發起方品牌、期限與流動性、認購門檻、信用條件、風控/增值能力和收益率，我自己將它命名為‘七巧板理論’。”周以升表示。

　　作為在國際投資銀行和國內外房地産私募投資領域有超過10年的經驗的資深金融人士，周以升個人完成直接投資的房地産項目超過250億元人民幣，融資和並購顧問項目金額超過300億元人民幣。他認為，“七巧板”中，基礎資産是底牌，是核心關鍵。

　　從“高和寶”一期、二期，到最近的高和暢“租金寶”，其基礎資産均為藍峰大廈——位於北京東三環地鐵上蓋的優質寫字樓，吸引了國內諸多大型金融機構的品牌租客，尤其是2014年，高和藍峰大廈被譽為京城租金上漲最快的寫字樓，整年的租金增幅高達75%，在過去三個月連續成為北京商業地産現房銷售冠軍，品牌租客包含中國教育電視臺、平安保險、中投基金、泰康人壽以及陽光保險等。

　　“銀泰租金寶”的基礎資産杭州銀泰城同樣不俗——作為目前杭州單體體量最大的“一站式”購物中心之一，杭州銀泰城在建築設計、施工週期、開業入駐等方面屢創業內佳績，是杭州商業地産領域的地標性建築物，吸引了國內外眾多知名一線品牌入駐，共計簽署200多份租賃合同，出租率超過98%。