樓市杠桿：“錢根”收緊後炒房成本驟增

　　多管齊下的監管效果正在逐漸顯現。原本是中性詞的“金融杠桿”，在這一輪樓市熱潮中，被投機客利用，通過多個渠道、多種方式進行“加杠桿”投機性購房，蘊藏了巨大風險。房子在這一過程中也逐漸遠離了“給人住”的屬性。

　　近期主要金融機構陸續收縮房貸規模。業內人士稱，與房貸利率調整相比，房貸規模的嚴控將更大程度地提升炒房者的成本。未來監管政策將會逐步發揮，在2017年，資金大量進入房地産市場的趨勢有望得到明顯改觀。

　　個人房貸增速減緩

　　與其他資金來源相比，銀行信貸資金因“成本最低、期限最長”的特點，此前一直是購房“加杠桿”的主力。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2016年樓市的爆發與天量信貸有非常明顯的關係。根據央行公佈的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%。與此同時，國家統計局數據顯示，2016年全國房屋銷售金額為11.76萬億元人民幣，照此計算，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款佔房地産銷售的比例為48.30%。

　　無論是45%還是48.30%，在歷史上都處於較高水準。

　　“銀行資金是最便宜的，如果可能，我一定會想盡一切辦法從銀行多貸款。”80後北京小夥鄭南（化名）對《經濟參考報》記者説。

　　鄭南是活躍在北京市朝陽區的一個“小房蟲”，職業“倒房”已近10個年頭。2009年，北京樓市在奧運年的低谷之後迎來了一波反彈，他也在這波反彈中淘到了自己真正意義上的第一桶金。“當時可以説身無分文，但我就是覺得北京的房價一定會大漲，於是就借了25萬元高利貸，付了兩套房的首付。那兩套房都在三環附近，每套55萬元左右，首付不到10萬元，也就大約三個月左右，我出手後每套就賺了大約20萬元。不到半年時間，我就把所有的高利貸都還清了。”他説。

　　鄭南告訴記者，那是他第一次借高利貸的錢來炒房，也是唯一一次。直到現在，他所有炒房的資金除了自有資金之外，均是來自於銀行貸款。

　　“北京的政策是限購又限貸，但是有一些小銀行的房貸政策相對寬鬆靈活，我還是會想法從銀行多貸點款。”他表示，自己較常使用的方式是“高評高貸”，即想辦法把二手房屋的評估價做高，因為銀行貸款的依據是評估價，通過這種方式就能從銀行多貸款。他坦言，這種“高評高貸”也面臨著要多繳不少稅款的風險，但是只要在一定承受範圍內，他一定要多利用銀行的資金。

　　過去一輪住房按揭貸款的快增無疑助推了樓市成交的活躍度，但從銀行的角度看，又有其內在邏輯。一位國有大行北京某支行主管房貸業務的負責人對《經濟參考報》記者説，大部分銀行已經意識到，與對公貸款尤其是一些中小企業貸款相比，住房按揭貸款是最為安全和穩妥的貸款種類。“至少有房子押在銀行手裏。”該負責人表示。

　　隨著政策收緊，目前個人房貸增速已開始放緩。據央行《2016年四季度金融機構貸款投向統計報告》，2016年12月末，個人購房貸款餘額19.14萬億元，同比增長35%，增速比上月末低0.1個百分點；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。此外， 央行數據顯示，雖然今年1月的住戶部門中長期貸款新增規模仍較高，但1月住戶部門中長期貸款增加額佔人民幣貸款增加額的比例為31%，佔比較去年全年降低了14%。

　　有資金“隱而不秘”變相入市

　　在住房按揭貸款之外，銀行資金還通過多個“隱而不秘”渠道流入樓市，這部分資金量雖無法統計，但也在很大程度上推高了購房者杠桿。

　　據鄭南介紹，目前他正在“倒賣”的房産有三套，分別在他和他家人的名下，他也在三個銀行有貸款，總額接近1000萬元。他剛剛辦下來的一筆200萬元的貸款就並非自住房按揭貸款，而是某股份制銀行的消費類貸款。

　　“這個貸款就是今年1月剛辦下來的，我拿現在自住的房子做抵押，從銀行貸了200萬元。”他直言，雖然貸款的種類是消費貸，但實際上他就是拿了這筆錢去購房。而據他所説，該貸款與市場上一般的消費貸款還有所不同，引入了信託機構的參與，並且貸款期限長達25年。“這個貸款除了利率比住房按揭貸款高以外，對我而言和房貸並無兩樣。我完全可以長時間使用這筆資金。”他説。

　　據了解，一般銀行超過50萬元額度的消費貸款都需要進行受託支付，所謂受託支付，就是指貸款人根據借款人的提款申請和支付委託，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象，目的就是為了降低貸款被挪用的風險。銀監會2013年曾下發文件，明確消費信貸不能用於購房。但在實際操作中，相關底線並非不能被變相突破。

　　“我就找了一個朋友的公司，做了一個購買工藝品的合同，等到銀行的錢打到我朋友公司的賬戶之後，我直接套現取出來就行了。這樣做的難度並不大。”鄭南説。

　　實際上，在樓市火爆的時候，銀行資金通過“消費貸”的形式流入樓市並不鮮見，甚至有些方式還成為一些購房者的經驗之談。在銀行工作的小王也對記者説，他之前為了湊齊購房首付款，也曾找同事做擔保人，從自己所在的銀行貸了100萬元消費貸，期限長達十年。“我當時就做了一個購買紅木的合同。”他對記者説，實際上，“騙”銀行消費貸的方式大多通過偽造紅木合同或珠寶合同來實現，而市場上也存在不少專門從事這一業務的公司，只要花一些錢，所有都能搞定。

　　50萬元以上的消費貸還需受託支付，而50萬元以下的銀行信用貸款無需抵押擔保，一旦授信成功，即可直接打入客戶賬戶，“操作”起來更為便利。“雖然30萬、50萬元的單筆貸款金額不大，但是可以從多個銀行同時申請貸款，這加起來可就多了。一般銀行共用的個人徵信數據庫是一個月一更新，且只有在提款成功後才會更新系統記錄。你在同一個月去申請貸款，但都不在當月提款，徵信系統就不會顯示你在別的銀行已經貸款，這樣就完全能實現從多個銀行貸到多筆貸款。”小王説，他身邊有朋友就曾經這麼操作過。

　　小王還對《經濟參考報》記者透露，在房價快速上漲的背景下，一些銀行還針對中小企業主推出了房屋“二抵”經營性貸款。“比如，房屋原先抵押貸款時的評估值是500萬元，現在房屋的市場價漲到了1000萬元，銀行可以根據增值情況再次發放貸款。雖然，監管明令規定抵押貸款是不能用於購房或炒股的，但是實際上中小企業主拿到這筆資金後究竟用在了何處，很難監測。”他説。

　　一方面，銀行對於貸款的實際流向監測確實存在一定難度，另一方面，有時候銀行對於這種“挪用”貸款用於購房的行為並非沒有察覺，只是“睜一隻眼閉一隻眼”。“去年9月底，我在順義那邊看中了一套新房，但是當時首付款有點湊不齊，開發商的銷售人員就直接給了兩個銀行的客戶經理的電話。後來，我給其中一個客戶經理打電話，他先問我是哪個開發商推薦的，後來就直接給我推薦了一個大額信用卡的貸款産品，貸款上限能達到30萬元。”來自北京的于女士説，該客戶經理還專門和她説，在填寫貸款用途時是不能説是用於購房的。

　　部分場外配資由明轉暗

　　在樓市火爆的2016年，除了銀行信貸以各種渠道大量入市之外，“首付貸”等場外配資産品也成為助推樓市杠桿的重要力量。

　　場外配資産品相較銀行資金來説要“貴”不少，但有不少購房者或炒房者仍然願意使用這些期限短、高成本資金，來達到儘快入場或是博取高額利潤的目的。

　　監管層在去年就已關注到這類場外配資産品的風險，因此很多網際網路金融平臺的“首付貸”類産品已經在市場上銷聲匿跡，很多平臺也就此轉型。不過，記者近日採訪發現，這場場外配資的遊戲並未徹底結束。

　　《經濟參考報》記者日前以客戶身份向一家仲介機構的工作人員詢問，“如果湊不齊銀行首付款怎麼辦”，該工作人員表明可以幫忙想解決方案。他告訴記者，如果金額在30萬元之下，可以通過其介紹的銀行申請個人信用貸款，如果需要更多的金額，則可向他們合作的第三方互金平臺借款，但需提供抵押物和明確的還款途徑。他表示，借款利率根據客戶資質不同而不同，大約在每個月1.7%至2.4%的水準，且借款期限在半年之內。

　　“有些人金融意識比較強，也敢玩、敢賭，甚至有人三成的首付都是月息3%的借款，我們把這些人稱為瘋魔派。有時候賺的最多的是這幫人，但輸的最慘也可能是他們。”一位網貸平臺人士感嘆稱，這類杠桿資金的風險比起一般的銀行貸款要高得多。

　　防風險降杠桿政策出鞘

　　高企的購房杠桿風險已經引發監管層的重視。在房地産調控的大背景下，監管層房地産金融政策也凸顯了“降杠桿”和“防風險”的特點。

　　中國人民銀行副行長潘功勝日前強調，要繼續完善差別化住房信貸政策，加強房地産金融宏觀審慎管理，促進房地産市場平穩健康發展。

　　近期主要金融機構開始陸續收縮房貸規模。春節過後，北京地區大部分銀行的房貸優惠政策已經有所調整，國內銀行的首套住房貸款優惠利率基本上已從原來的8.5折到8.8折調整至9折，部分外資銀行針對資質較好的客戶利率還能到8.7折。有些銀行在節後也告知客戶“房貸額度很緊張，新客戶申請房貸有難度”。

　　浙商銀行經濟分析師楊躍稱，現行房地産相關政策方向正確，有利於降低房子的金融屬性，中長期看效果將會更為明顯。在中國房屋具備商品和金融兩大屬性，過於側重後者容易本末倒置，形成資産泡沫。基於金融屬性的投資獲利存在兩個主要途徑，一是基於上漲預期的時間錯配，即通過上漲期持有獲得交易回報；二是基於正向放大效應的杠桿錯配，即通過首付款帶來的以小博大效應擴大本金回報率。目前這兩個維度的傳導機制都得到有效控制，住房金融屬性得到有效弱化：一方面，“房子是給人住的”這一精神，到中央經濟工作會議對促進房地産健康發展的一系列舉措，各地市因地制宜的調控政策陸續出臺，房子只漲不跌的預期正在被改變，通過時間錯配獲利的成本不斷增加。另一方面，金融監管部門對住房按揭貸款的發放條件、首付比例做了嚴格要求，各地金融機構的執行力度也非常大。對擁有多套住房試圖投機的購房者而言，通過杠桿錯配獲利的難度和成本都有明顯增大。