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業內稱首付貸整治不會一刀切 超六成觀點支援治理

  • 發佈時間:2016-03-10 07:34:25  來源:東方網  作者:佚名  責任編輯:張明江

  深圳出手整治“首付貸”,這一標誌性事件一石激起千層浪。最新消息顯示,北京、廣州、深圳已經暫停了“首付貸”。

  三地首付貸規模究竟有多大?監管層對“首付貸”的進一步管制措施會是什麼?百姓對“首付貸”持何態度?券商中國記者進行了更深一步調查。

  據券商中國記者了解,從3月初開始,深圳對小貸公司、P2P等為購房者發放首付款進行排查。

  不會採取一刀切方式

  面對火爆的一線樓市,監管部門正在著力防控風險。央行副行長潘功勝今日稱,央行正與住建部、銀監會等部門商量,醞釀一線樓市治理舉措。

  全國人大財經委副主任委員吳曉靈今日在接受媒體採訪時則表示,如果沒有購房的過高杠桿,就不會有房地産泡沫。

  人人喊打的“首付貸”未來命運如何?

  據行業人士透露,相關監管部門不會對“首付貸”採取一刀切式叫停的措施,而是將採取規範和叫停相結合的靈活措施,對合法合規且對市場衝擊不大的“首付貸”進一步規範,對違法違規尤其是不具有相關業務資格,卻行資金融通之實的業務,將嚴格叫停。

  在3月8日券商中國《深圳出手整治“首付貸”,狂飆樓市遇首波“寒潮”》一文後的留言中可以注意到,避免一刀切,也是部分粉絲持有的觀點。

  粉絲“橙色杯裏”就稱,“切勿一刀切,正常改善型的抵押業務確實是優質的業務。”

  粉絲“吳光富”留言:“首付貸,對於剛需者來説,是個好東西,對於炒房者來説,也是個好東西,關鍵是誰在用,怎麼用”

  粉絲對“首付貸”遭監管又持何態度?券商中國3月8日發起的粉絲調查顯示,認為“俺覺得它就是妖孽”的調查結果佔比超過六成,認為是“欲加之罪,何患無辭”的僅點25%,不發表觀點的佔10%。

  地産仲介:首付貸不同於美國次貸

  在深圳地區一位地産仲介投資發展部人士看來,深圳叫停“首付貸”對房地産市場影響不大,這只是政府的一個態度而已,而且這個態度甚至被理解成了“不過如此”,“畢竟現在有錢人太多了。”這位人士稱。

  對於這些仲介公司“首付貸”的資金來源,有業內人士對券商中國記者表示,有的仲介公司是通過發行資産證券化(ABS)産品募集的資金,他們公司發行的某地産公司“首付貸”ABS産品戶均借款50萬至60萬。

  當然也有其他來源資金,前述投資發展部的內部人士表示,他們公司的資金都是自有資金,暫時沒做證券化業務。

  有人把眼下的地産加杠桿和2008年的次貸危機進行類比,一位地産仲介研究部人士表示,和2008年美國次貸危機相比,現在市場僅是有很多“首付貸”,沒有其他杠桿和次級貸款,雖然市場風險、杠桿較前期有所增大,但是遠遠低於美國2008年的次貸危機的次貸規模。

  次貸危機發生前,美國實體經濟跌至低谷,人口紅利完全消失,金融風險大幅度暴露;而現在國內市場,雖然人口紅利較之前在減少,但仍然存在,特別是一線城市和一些二線城市,中國已經開放二孩,今年年底就可以看到新生兒的增多,同時從國內現階段的房地産去庫存、貨幣寬鬆等利好政策來看,房地産的發展還有空間。

  地産仲介熱衷樓盤買斷或包銷

  上述地産仲介投資發展部人士表示,他們公司也在進行一些樓盤的買斷或者包銷。在他看來,上策是包銷,否則,買斷二次過戶手續太繁瑣。包銷的話他們會付保證金,保證一定時間內,開發商能收到多少資金,溢價部分歸仲介公司,其實就是仲介公司和開發商對賭。

  “作為一個房地産人士,本來可以好好炒房,非要去搞什麼創業,非要炒股,我今天醒悟了!”這位業內人士忍不住感慨。

  “首付貸”佔整個購房的比例也不完全相同,一位仲介公司經紀人告訴券商中國記者,“首付貸”的貸款額度主要看客戶的資質。前述地産仲介研究部人士表示,目前市場上可以做到一成首付,首付較一般的首套房三成首付少了兩成,如果是一套500萬的剛需房,首付僅需50萬,直接少了100萬,杠桿由之前的3.3擴大至9,確實加大了風險。也就是説,要是房價跌10%,投資客就有斷供止損的可能。

  對於深圳房價近年來的暴漲,業內人士表示,這和深圳人口結構和目前盛行的高科技、網際網路創業大潮有關。以前的創業都是艱苦奮鬥,現在很少真正的創業。有不少人是想方設法拉風投,然後給自己開高薪,再到處高薪搶人。

  央行兩副行長先後對一線房價過熱表態

  央行副行長潘功勝今日在政協小組會討論時表示,解決目前的一線住房上漲問題,需要一些綜合措施。央行正與住建部、銀監會等部門協商,將對一些房地産市場、房地産企業、房地産仲介機構參與金融業務進行治理,若沒有資質,將不能跨界經營。

  潘功勝認為,一線城市住房價格上升速度比較快,最基本的影響因素還是住房供求關係,其中也有投資力量在炒房,但不是主要因素;房地産企業、房地産仲介機構在其中參與配資提供貸款,以及媒體炒作等,影響了人們的心理預期。

  潘功勝昨日還就媒體廣泛報道的“個人住房加杠桿的邏輯是對的”進行澄清。他表示,G20財長和央行行長會舉行的記者會上,當時周小川行長的回答是“你提問的邏輯是對的”,並沒有説“房地産加杠桿是對的”。

  同日,央行副行長陳雨露稱,近期部分一線城市房價上漲受自身一定的結構性失衡、微觀經濟主體資産配置和輿論炒作形成正反饋等因素影響。部分仲介機構違規提供資金增加杠桿,也助長了房地産投機,不能簡單歸因貨幣政策。

  中央政治局委員、上海市委書記韓正在“兩會”期間也表示:“從上海的房地産市場來看,最近一段時間出現了一些非理性的過熱的市場情緒,這種情緒抬高了房價,對房地産市場的健康發展是不利的,必須高度關注。住房是特殊的商品,政府必須加強調控,調控必須科學、符合規律。”

  全國人大財經委副主任委員吳曉靈認為,今年以來,政府為了鼓勵房地産去庫存,將首套房首付比例由30%降到了20%。這本身已經是加了杠桿,但房地産市場還不滿足,還通過場外配資、P2P等其他資金渠道,還有房屋仲介做的一些首付上的貸款,比如首付貸這種産品,則會引起房地産市場的風險。

  首付貸存量究竟是多少

  網貸之家統計數據顯示,2015年,正常運營的P2P平台中,有房貸産品的至少有664家,分佈在29個省市地區,主要集中分佈在廣東、北京、上海、浙江和山東,這五省市合計平臺數樣本佔比為62.8%。

  根據借款人資質、平臺的不同,首付貸的可貸金額也有所差異。據業內人士介紹,目前“首付貸”最多可以貸到房屋總價的20%,行業平均水準約為10%,杠桿比例達到1:4。更有甚者,將杠桿比例放大到1:10或更高。中信證券研報認為,這幾年各類“首付貸”的確有了比較快的發展,在深圳等個別地方漸成氣候,但所謂樓市的“場外配資”和樓市整個銷售規模相比仍然很小。

  首先,目前按揭貸款放款佔銷售額比例還比較低。眾所週知,任何“首付貸”的利率都要遠高於按揭貸款。如果能用按揭貸款,購房人通常不會考慮首付貸。既然現在按揭貸款佔銷售額的比例都並不高,很難想像有大量的居民舍按揭貸款而用各類首付貸産品買房。

  其次,提供“首付貸”的,不少是一些上市公司。但上市公司的定期報告中卻並未出現過規模巨大到足以影響整個房地産市場的首付貸産品。

  最後,一線城市的樓市本身存在著制約居民多用按揭貸款的因素。例如,在北京由於有個人所得稅徵繳要求,所以不少二手房的交易首付款佔合同總價比例很高——一旦買房人選擇用較多按揭付款,則很可能造成稅收負擔上升。

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