用Excel表統籌月供日期，更青睞中長線投資

　　深圳炒房者的“掃貨”歲月

　　時代週報記者 朱七七 發自廣州

　　猶豫與反覆了四五個月之後，年輕的深圳（樓盤）商人申彌仁，終於在2015年10月咬牙買下了深圳市福田區園嶺新村一套有著20多年樓齡的樓梯樓，68平方米的老房子，成交價425萬元。當時，此處均價約為6.2萬元。

　　園嶺新村是深圳最早最大的公務員福利房社區，部分區域擁有排名城中三強的園嶺小學學位，歷來是有實力的深圳家長必爭之地。申彌仁經營家族的海味生意，從小到大住園嶺新村，自住住宅單價已逾8萬元/平方米，最終決定新購一套的原因，是看中老牌學位房的升值空間和將來的拆遷。

　　到了兩個月後完成過戶，均價已經蹭蹭漲到7萬元。

　　“在深圳，買新房不如找一些條件好的老小區。周邊配套完全不一樣，有優質學位的老小區是剛需。我喜歡買二手房就是這個原因。”因為如此篤定，申彌仁和太太在深圳持有的房産均位於配套成熟、交通方便的市中心，然而即便如此篤定，他買園嶺新村二手房的經歷，還是在猶豫不決中貫穿了深圳樓市整個史無前例的2015年。

　　自2014年“9？30政策”出臺之後，深圳房價已連漲16個月，深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，2015年全年深圳新建商品住宅成交均價33426元/平方米，單年漲幅為39.43%。今年春節剛過，深圳樓市單日成交均價再突破9萬元的歷史新高。

　　2016年1月末，深圳部分銀行傳出提高仲介人員買房門檻，除要求交滿連續36個月社保外，還普遍收緊面向仲介群體的房貸政策。儘管此舉未必有效，但被視為調控的靴子正在落下的先兆，關於深圳將出臺新的調控政策的傳聞，亦愈演愈烈。

　　最多時手持二三十套

　　2013年之前，申彌仁和妻子在深圳總共擁有四套住房，因為種種原因，房子並不在他們名下。到了2013年，夫妻倆又在皇崗口岸附近買了兩套住房。

　　這一年年初，銀行開始放寬貸款，幾個月後“國五條”出臺，樓市反呈恐慌性上漲。這一年，得益於前海綜合規劃正式發佈和深圳北站開通廈深高鐵等因素，深圳寶安中心區和龍華新區開始出現大規模的樓市繁榮，關外逐漸形成真正意義上的新城區。

　　一年繁榮下來，2013年，深圳房價全年上漲14.4%，達到歷史新高，全年成交均價21626元/平方米。

　　“2011年開始行情不好，市場壓抑得太厲害，反彈是必然的。”在企業高管李志的記憶裏，這一年，關外兩個中心區開始出現和關內一樣的繁榮。

　　李志在深圳投資房地産的歷史長達十幾年，起步于21世紀初的前海。那時的前海一片荒蕪，遠非日後全中國人人皆知的自貿區黃金地，李志入手的價格不到3000元/平方米。而到了2015年10月，該片區均價已達6萬元/平方米。

　　前海那套住宅為李志帶來了“滾雪球”的基礎金，他從此進入了時時分析政策和成交數據、與仲介打交道、看房買房裝修賣房的生活狀態。十幾年來，李志經手過的房産一時難以計算，最多的時候是度過2008年金融風暴的谷底之後，他趁低入市一共持有二三十套房産，以至於在此後一年多的時間裏需要用一張Excel表格來統籌不同的月供日期。

　　許多投資客並沒有那麼幸運，不同的報道裏，都有倒在樓市回暖的黎明前的斷供者，其中就有李志的朋友。

　　“短線對市場的破壞最大”

　　儘管關外大開發如火如荼，房價一漲再漲，但無論申彌仁還是李志，都沒有在關外買過房子，他們不約而同地表示，“穩健的投資應在自己熟悉的區域”。

　　多年來，李志見過很多房子斷供被銀行回收拍賣的案例，也經歷過了靠Excel管理房子月供的驚心動魄，如今他的風格自信而謹慎。他手裏握有的房産減到八九套，他依然是深圳一名企業高管，其貌不揚，有著潮汕人一貫悶聲發大財的風格。

　　而多年來身兼兩職，更讓他無暇將眼光投向火熱的關外。

　　2014年央行的“9？30”新政之前，受全國樓市大環境影響，深圳的房價已經歷了整整一年的低迷，根據中原地産的統計數據，2014年前9個月，深圳月均成交量僅有25萬平方米，較2013年的月均成交量下降了32%，但在後期政策的連續刺激下，樓市成交量不斷刷新紀錄，到2014年12月，深圳樓市成交面積終於創下2008年以來的水準。

　　在申彌仁和李志的觀察裏，“9？30”新政以來，外地投資客也主要集中在投資關外的新房。

　　根據深圳中原研究中心監測，2015年新房成交中投資客佔了近三成。而這些熱衷投資的客戶中，排在前面的依然是幾大熱門行業：金融、保險、債權類行業客戶佔比高達23%，交通、運輸、物流行業的客戶佔16%；法律、會計行業的投資客佔9%。

　　“我從不炒短線，中國的樓市大多是政策市，有跡可循，不需要炒短線。”李志一再向時代週報記者強調。他表示，短線對市場的破壞巨大，在一個地方投資多年的人，都不會喜歡短線投資，而是希望市場穩步向上，這樣才能長做常有。

　　兩周漲80萬

　　從“9？30”新政到“3？30”新政，人們都預計到了深圳樓市會漲，但大概沒有人預計到會漲到如此瘋狂。至少許多因為深圳良好的空氣品質、優美的環境、出色的創業環境，而逃離北方灰霾南下的人沒有預料到。

　　“2016年，要買一套房。”2016年1月1日，林思鄭重地給自己許下了這個心願。一年前逃離北京（樓盤）南下時，她有一套北京的房子，雖然房子不大，位置不在三環內，但好歹是套北京的房子。房子沒來得及賣出去，然後，林思眼看著就算賣掉那套房子也買不起深圳的房子了。她的微信朋友圈裏，時不時會出現對深圳房價的無奈和吐槽。

　　實際上在北上廣深之中，深圳樓市的供求關係一直是最緊張的。深圳市房地産研究中心提供的數據顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京、上海（樓盤）約70%的數據相去甚遠。

　　林思這樣近年才南下的剛需族，是在這一輪暴漲中最迷茫的人群。

　　“3？30”新政帶來的這一場意外暴漲，則讓申彌仁夫婦再動了買房的念頭，在2015年四五月份，他們就打起了園嶺新村的主意。“我們的想法是賣掉其中一套房子，在園嶺買一套學位房。”申彌仁回憶。

　　不想園嶺新村漲價更為瘋狂。“一套20年樓齡的老房子，因為帶有園嶺小學學位，第一次去看的時候是340萬元，兩個星期之後再去，已經要420萬元。”猶豫再三，盤算過賣房後手裏能動用的錢之後，申彌仁放棄了，換成了同樣帶有優質小一學位、同為公務員小區的益田村。

　　申彌仁卻始終意難平，因此幾個月後，他終於還是咬牙套現再買了一套園嶺新村的房子，心中的石頭方才落地。在房天下公佈的數據中，2016年1月22日，園嶺新村成交了一套86平方米的二手房，單價為7.33萬元/平方米。

　　如今，申彌仁開始將眼光投向更遠。2015年末，傳聞多年的深中通道獲得國家發改委批復，許多在過去一年殺紅了眼的深圳人，以“掃貨”的姿態開車來到中山（樓盤）。申彌仁和他的朋友也加入了這一行列，各買了一套中山的房子。

　　與此同時，和發改委批復幾乎同步的是，中山市住房公積金中心發佈《關於增加深圳住房公積金繳存職工作為我市公積金異地貸款的對象的通知》，這意味著從2016年1月1日起，在深圳繳存公積金的人可以在中山以公積金貸款購房。深圳成為第9個享此待遇的珠三角城市。

　　（應採訪對象要求，文中申彌仁與李志均為化名）