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假離婚可騙貸700萬炒房? 銀行信貸經理笑噴了

  • 發佈時間:2016-03-02 07:01:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:田燕

  近日,社交媒體上瘋傳一線城市炒房的“終極模式”,通過這種方法,炒房者可以通過已有房産套取銀行資金,套取的資金可以拿去繼續炒房;同時,這樣操作風險完全丟給了銀行,炒房者不擔任何風險。

  這道炒房的算術題突然火了,好像一時間大家都找到了炒房的“終極秘笈”,但事實真像這道題一樣美好嗎?

  一位銀行信貸經理聽完《每日經濟新聞》記者轉述的上述炒房“終極模式”後,第一反應就是笑了。下面,記者就來帶大家好好算算這筆賬。

  “無本無風險”炒房模式瘋傳

  上述一線城市炒房“終極模式”是這樣:夫妻在北京有套房,老公把房子只寫在老婆名下,然後假離婚。現在房市價700萬元,老公讓老婆把房子1000萬元賣給他,首付300萬元,貸款700萬元。這樣,夫妻倆繼續住著房子,手裏卻多了700萬元。用這700萬元投資的收益,剛好可以用來還房貸。

  如果房價大跌,丈夫就不還房貸了,讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現了;如果房價繼續漲,丈夫還可以在適當的時候真賣出去,再賺差額。這樣不管漲跌,穩賺不賠,且會炒高房價。

  這到底什麼意思?

  《每日經濟新聞》記者來為大家詳細分解一下:

  第一、夫妻兩人在北京有套房,先把房子只寫在老婆名下;第二、假離婚;第三、老婆將房産以1000萬元的總價賣給老公,不過房子真正的市場價只有700萬;第四、老公無法全款付1000萬,於是找銀行貸款,銀行提供七成貸款,即700萬元,老公首付300萬元;最後,假離婚的夫妻雙方,還住在同一套房産,但手中還有700萬現金。

  那麼,這樣操作有什麼用?

  一是,手中有700萬現金,可以拿去做投資,投資的收益可以償還房貸;當然也可以拿去炒房,畢竟一線城市樓市火爆。此時,兩人同時擁有2~3套房,就能成倍擴大收益。二是,700萬元現金,正好等於房子的實際價值。鋻於一線城市的房價漲幅已經非常可觀,存在向下調整的可能性;如果這套房産跌破700萬元,那就斷供吧,房子給銀行;如果該套房價繼續上漲超過700萬元,那就老老實實還房貸,畢竟房産增值了,還是划算的。

  所以,如果這種方式操作成功,對炒房者來説,確實是“無本萬利”的生意,賺錢都是自己的,風險都是銀行的。

  《每日經濟新聞》記者注意到,網路上流傳的説法是:現在京滬深很多人都這麼做,這就是“次貸危機”的來源。誠然,價值700萬元的房産,買房者拿到700萬元的貸款,實際上就是零首付,這和2008年次貸危機時美國銀行業給予低收入群體零首付的做法,實際上是相同的。

  真有這麼便宜的事?

  賺的錢都是自己的,風險都是銀行的,哪有這麼便宜的事情?!

  《每日經濟新聞》記者採訪了一家銀行的信貸經理,對於上述情況,電話那頭,這位信貸經理笑了:“銀行可不傻,價值700萬元的房産怎麼可能貸到700萬元?”

  這位銀行人士以他所在銀行的操作規範,分析了這種操作模式面臨的幾重障礙:

  首先,需要明確的是,二手房交易,銀行貸款多少,是按照評估價來確定,而不是成交價。銀行會選擇專業的第三方機構進行評估,而這類第三方機構通常都與銀行(分行或支行)有固定的業務合作關係。如果市價是700萬,則評估機構給出的估值通常也在700萬左右,不會突然跳到1000萬元。據這位信貸經理介紹,在實際評估中,銀行為了控制風險,實際評估值在市場價基礎上還可能有折扣。

  其次,除了專業的評估機構,銀行的業務員會實地勘察抵押物(即房産)的情況,如果成交價明顯高於周圍同類型房價,業務員也是很容易識別的。上述案例中,成交價較市場價高出40%,如此明顯的價差,除非業務員傻了,不然是不可能看不出來的。

  最後,有過貸款經驗的人都知道,銀行會要求貸款者提供個人賬戶的資金流水,銀行此舉是為了衡量借款人的第一還款來源;在銀行的實際操作中,抵押物僅僅是第二還款來源,銀行本身是非常不願意看到抵押物被處置的。

  上述案例當中,貸款700萬元,如果按照等額本息還款法(30年),則每月需要還房貸3.7萬元——按照貸款金額不超過月入50%的比例計算,則要求貸款者每月收入要到達7.4萬元!

  《每日經濟新聞》記者查閱公開資料獲悉,在京滬深三地,2015年城鎮居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元,全年收入也達不到7.4萬元。普通居民很難從銀行獲得如此高額的貸款。

  事實上,退一萬步講,就算銀行業務員作弊、評估機構作弊、銀行流水作假,但還是很難發生上述所謂的“無本無風險炒房”情況。畢竟,銀行有嚴格的風險控制流程,信貸的最終審批權並不掌握在業務員手中,要麼是在分支行,金額特別大的甚至在總行,具體情況根據各家銀行的規定有所差別。做貸款審批的人,都是風險控制的專業人員,是很有可能發現前端環節的舞弊行為的。如果要瞞過銀行上級審批的一系列環節,其實是難上加難。

  由此可見,中國房貸首付相比國外水準要高出很多,這正是銀行控制風險極為重要的手段,銀監會、人民銀行等對於這方面的監管也非常嚴格,所以這才保證中國不會發生“次貸危機”(除非房價跌幅超過首付款比例,但這種可能性是極小的)。

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