近日，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的“終極模式”，通過這種方法，炒房者可以通過已有房産套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續炒房；同時，這樣操作風險完全丟給了銀行，炒房者不擔任何風險。

　　這道炒房的算術題突然火了，好像一時間大家都找到了炒房的“終極秘笈”，但事實真像這道題一樣美好嗎？

　　一位銀行信貸經理聽完《每日經濟新聞》記者轉述的上述炒房“終極模式”後，第一反應就是笑了。下面，記者就來帶大家好好算算這筆賬。

　　“無本無風險”炒房模式瘋傳

　　上述一線城市炒房“終極模式”是這樣：夫妻在北京有套房，老公把房子只寫在老婆名下，然後假離婚。現在房市價700萬元，老公讓老婆把房子1000萬元賣給他，首付300萬元，貸款700萬元。這樣，夫妻倆繼續住著房子，手裏卻多了700萬元。用這700萬元投資的收益，剛好可以用來還房貸。

　　如果房價大跌，丈夫就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣夫妻倆的房子就在高位變現了；如果房價繼續漲，丈夫還可以在適當的時候真賣出去，再賺差額。這樣不管漲跌，穩賺不賠，且會炒高房價。

　　這到底什麼意思？

　　《每日經濟新聞》記者來為大家詳細分解一下：

　　第一、夫妻兩人在北京有套房，先把房子只寫在老婆名下；第二、假離婚；第三、老婆將房産以1000萬元的總價賣給老公，不過房子真正的市場價只有700萬；第四、老公無法全款付1000萬，於是找銀行貸款，銀行提供七成貸款，即700萬元，老公首付300萬元；最後，假離婚的夫妻雙方，還住在同一套房産，但手中還有700萬現金。

　　那麼，這樣操作有什麼用？

　　一是，手中有700萬現金，可以拿去做投資，投資的收益可以償還房貸；當然也可以拿去炒房，畢竟一線城市樓市火爆。此時，兩人同時擁有2~3套房，就能成倍擴大收益。二是，700萬元現金，正好等於房子的實際價值。鋻於一線城市的房價漲幅已經非常可觀，存在向下調整的可能性；如果這套房産跌破700萬元，那就斷供吧，房子給銀行；如果該套房價繼續上漲超過700萬元，那就老老實實還房貸，畢竟房産增值了，還是划算的。

　　所以，如果這種方式操作成功，對炒房者來説，確實是“無本萬利”的生意，賺錢都是自己的，風險都是銀行的。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，網路上流傳的説法是：現在京滬深很多人都這麼做，這就是“次貸危機”的來源。誠然，價值700萬元的房産，買房者拿到700萬元的貸款，實際上就是零首付，這和2008年次貸危機時美國銀行業給予低收入群體零首付的做法，實際上是相同的。

　　真有這麼便宜的事？

　　賺的錢都是自己的，風險都是銀行的，哪有這麼便宜的事情？！

　　《每日經濟新聞》記者採訪了一家銀行的信貸經理，對於上述情況，電話那頭，這位信貸經理笑了：“銀行可不傻，價值700萬元的房産怎麼可能貸到700萬元？”

　　這位銀行人士以他所在銀行的操作規範，分析了這種操作模式面臨的幾重障礙：

　　首先，需要明確的是，二手房交易，銀行貸款多少，是按照評估價來確定，而不是成交價。銀行會選擇專業的第三方機構進行評估，而這類第三方機構通常都與銀行（分行或支行）有固定的業務合作關係。如果市價是700萬，則評估機構給出的估值通常也在700萬左右，不會突然跳到1000萬元。據這位信貸經理介紹，在實際評估中，銀行為了控制風險，實際評估值在市場價基礎上還可能有折扣。

　　其次，除了專業的評估機構，銀行的業務員會實地勘察抵押物（即房産）的情況，如果成交價明顯高於周圍同類型房價，業務員也是很容易識別的。上述案例中，成交價較市場價高出40%，如此明顯的價差，除非業務員傻了，不然是不可能看不出來的。

　　最後，有過貸款經驗的人都知道，銀行會要求貸款者提供個人賬戶的資金流水，銀行此舉是為了衡量借款人的第一還款來源；在銀行的實際操作中，抵押物僅僅是第二還款來源，銀行本身是非常不願意看到抵押物被處置的。

　　上述案例當中，貸款700萬元，如果按照等額本息還款法（30年），則每月需要還房貸3.7萬元——按照貸款金額不超過月入50%的比例計算，則要求貸款者每月收入要到達7.4萬元！

　　《每日經濟新聞》記者查閱公開資料獲悉，在京滬深三地，2015年城鎮居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達不到7.4萬元。普通居民很難從銀行獲得如此高額的貸款。

　　事實上，退一萬步講，就算銀行業務員作弊、評估機構作弊、銀行流水作假，但還是很難發生上述所謂的“無本無風險炒房”情況。畢竟，銀行有嚴格的風險控制流程，信貸的最終審批權並不掌握在業務員手中，要麼是在分支行，金額特別大的甚至在總行，具體情況根據各家銀行的規定有所差別。做貸款審批的人，都是風險控制的專業人員，是很有可能發現前端環節的舞弊行為的。如果要瞞過銀行上級審批的一系列環節，其實是難上加難。

　　由此可見，中國房貸首付相比國外水準要高出很多，這正是銀行控制風險極為重要的手段，銀監會、人民銀行等對於這方面的監管也非常嚴格，所以這才保證中國不會發生“次貸危機”（除非房價跌幅超過首付款比例，但這種可能性是極小的）。