成交暴漲 剛需“淡定”

　　房貸新政50日“眾生相”

　　11月19日，恰是“930房貸新政”出臺第50日，北京住宅網簽14147套(統計至11月18日)。面對央行房貸新政帶來的衝擊波，雖然剛需購房者表現淡定，但還是有人著慌入場，有人著慌賣房。

　　房貸新政50日，賣房人、買房人、投資人等一線房市“當局者”，經濟學家、仲介機構、媒體人等房市“旁觀者”，圍繞著房價博弈，各有各的反應和應對。

　　每一個真實的網簽數字背後，都有一個關於買房或賣房的故事。

　　如果從9月30日央行、銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務的通知》算起，11月19日恰是“930房貸新政”出臺50日，北京住宅網簽14147套(統計至11月18日)。

　　“剛需”、“改善”也好，“房鬧”、“房蟲”也罷，抑或在買房上一擲千金的“新土豪”，“14147套”這一枯燥的網簽數字背後，上演的卻是令參與各方無比糾結的房貸新政50日“眾生相”。

　　“930房貸新政”，這一曾被解讀為堪比2008年救市力度最大的政策，其真實落地效果如何？新政前後百日，市場到底發生了什麼改變？一線城市樓市回暖了嗎？來自市場一線的聲音更具説服力。

　　上證報記者通過持續跟蹤多位剛需、投資人及業內“旁觀者”，並對比房貸新政前後50日，他們買賣情緒和市場行為上發生的細微變化，試圖為您揭開一線城市樓市回暖的真實圖景。

　　房價沒見漲 剛需淡定細挑慢選

　　“淡定，淡定！”面對9月30日央行意外“放水”帶來的成交量劇變，有剛需的北京羅先生在稍作消化後，再次表現出一種不緊不慢的從容心態。

　　讓羅先生從容不迫的理由是，他最近參加的幾次自住型商品房搖號，除了非常熱門的百子灣項目，大多數都是以他主動放棄而告終。經過幾個月的房價下跌，限價房的價格優勢並不明顯，他最近也開始加入“淘”二手房的行列。

　　“準備週末見一下房主，58平方米挂165萬，如果能談到155萬就出手！”經過細挑慢選，羅先生將目光鎖定在京城東五環邊的某小區。最近一段時間的找房看房，他發現雖然成交量反彈了不少，但房價沒見漲，總有便宜的房子冒出來。

　　與羅先生類似，準備長期定居北京的劉先生最近也在看房。起先，他準備在大興或通州買房，現在他發現，稍微加點錢就能撬動城六區的小戶型。“看了套石景山的房子，總價不到160萬，若不是戶型差和不滿五年，沒準就要了。”

　　自從8月中旬買房後，程先生有空就會去旁邊的區建委網簽大廳看看人氣。他發現，10月份網簽大廳的人明顯多了起來，面對上午10點半後來的客戶，工作人員都會提醒：“上午人太多，下午再來吧”。

　　網簽排隊，是否真的意味著樓市回暖了？程先生發現了一個奇怪的現象——距離區建委不遠的區住房公積金中心，同期卻只有三三兩兩的客戶。按道理，市場回暖了，辦理公積金貸款的人也會明顯多起來，但這一次卻有所不同。

　　“現在買房的都是改善性和投資型客戶，剛需還沒有進場。”一位做房産仲介朋友告訴記者，不同於2009年、2012年市場回暖後剛需入場，這一次市場回暖主要由改善性客戶帶起來的，全款的比例很高，剛需們並沒有急於入場。

　　面對房貸新政和成交量暴漲的刺激，剛需們是否願意為此賣單？或許能從10月中旬開盤的兩個自住型商品房項目現場找到答案。

　　恒大禦景灣，北京首個自住型商品房項目，項目位於東五環邊，儘管創造了多項行銷記錄，但高達92%的棄購率還是令出乎市場意料。晚一天開盤的是位於東南六環外的原鄉嘉園，棄購率更高達95%，最終仍有400多套沒有賣出去。

　　一位排號居前且放棄購買自住型商品房項目的購房人告訴記者，相比周邊的房價並不便宜，而她並不會急於轉而購買二手房，因為據她了解，明年會有更多性價比更高的項目入市。

　　成交量暴漲 “投資客”著慌入場

　　面對央行房貸新政帶來的衝擊波，相比剛需們表現出來的“淡定”，一線城市的“投資客”卻有些“著慌”，有的著慌抄底入場，有的則趁市場熱，著慌賣房。

　　上個週末，歷時90天的手續週折，家在北京的程先生終於拿到了“投資兼自住”的二套房鑰匙。在8月15日簽訂了三方購房合同前後，他一直密切關注影響北京樓市的風吹草動。

　　二季度以來，來自政策層面的寬鬆信號愈加明顯——先是央行召集商業銀行支援首套房貸需求，後是國內大中城市陸續解除限購政策。隨後，部分城市成交量暴漲，甚至有些樓盤再次迎來久違的“日光碟”。

　　“央行兩次定向降準、房貸利率優惠、減免交易稅、成交量持續萎縮，再加上本輪房價調整的空間和時長……根據2008年、2011年房價見底的信號，目前已經出現了七八成。”程先生篤信，北京房價將再次迎來一次抄底機會。

　　儘管預料到政府會救市，但國慶節前出臺的房貸新政，仍讓程先生多少有些意外。在決定投資這套房之前，他曾想過換房，但“認貸又認房”的二套房政策，讓他顧忌換房的隱形成本，他只好以退為進，全款買了一個小房來投資。

　　與程先生積極看好後市、並急於抄底相比，擁有兩套房産的齊女士則從去年起就開始看空房價。年初，她挂出了一套原本出租的房産，幾個月下來卻無所獲。前一段看房的突然多了起來，她終於順利脫手，賣出價是當初買入價的兩倍。

　　“回過頭來看，我那套房子賣便宜了，但我一點都不後悔。”齊女士認為，在經歷近幾年房價暴漲後，投資房産的獲利空間已經很小了，不過從房産撤出來的資金投向何處？她和很多人一樣心存困惑。

　　拜房貸新政帶來的成交量暴增所賜，最近順利賣出的並不止齊女士。10月9日，上海銀沙投資副總經理陳軍在微網志上透露稱：“朋友賣房，挂了幾個月少人問津，10月以來仲介帶看電話絡繹不絕，光昨天就接到了十幾個。”

　　據記者了解，受房貸新政影響，不少類似程先生這樣抱著投資需求的客戶已開始蠢蠢欲動，試圖抄底一線城市房産，而在其中，主打“不限購”的商業地産和旅遊地産也是他們爭搶入市的重要標的。

　　來自北京建委的網簽數據顯示，10月二手住宅網簽8845套，比上月環比下跌2.9%。由於網簽具有15日以上的滯後性，實際上上月北京二手房實際成交量預計能達到15000套以上，相比前一月接近翻翻。

　　不過，二手房成交量的火爆並沒有延續到11月。網簽數據顯示，11月第二周北京市二手住宅網簽1807套，與上周相比減少30%，而上週日均新增客源量較上周減少8.5%，這意味著市場熱度有所降低，市場進入政策後的平穩期。

　　利率存變數 “旁觀者”難下定論

　　房貸新政50天，市場到底發生了那些改變？未來房價走勢，又將何去何從？相比賣房人、買房人、投資人等一線市場的“當局者”，經濟學家、仲介機構、媒體人這些樓市的“旁觀者”，或許比前者得出更冷靜的論斷。

　　今年7月，經濟學家馬光遠在新浪微網志上發表了一則頗受爭議的言論，大意是——説出這句話或許會挨罵，但一線城市的房子真的可以看一看了。此時，國內輿論對房價正呈現壓倒性看空，甚至連“大炮”任志強也改口看淡後市。

　　在馬光遠看來，中國住房已經告別短缺，很多開發商會死去，很多房子可能永遠賣不出去，但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出臺，你就必須下決心買房”。

　　事實上，近幾年一線城市房價走勢，一直與信貸政策和利率水準息息相關，無論是2008年底央行大幅降準降息，還是2012年初三度降準、兩次降息，都隨後帶來房價暴漲。這一次，儘管央行尚未啟動全面降準降息，但首套房貸已悄然下行，目前已從以前的基準上浮10%普遍降至95折。

　　然而，歷史並不會簡單地重演。主流看空者認為，在經歷連續多年的房價暴漲後，樓市供求關係已經發生逆轉，2008年時的買房人和投資客，現在成為供給，更大的變數是，政策房仍在增加供應。“一線城市是房價泡沫，三四線城市是供應泡沫。”這一觀點頗具代表性。

　　時下一線樓市真的回暖了嗎？在北京某拍賣公司負責拍賣質押房産的姜女士或許也有一定的發言權。目前她手裏有幾套比市場價便宜20%的房子，但戶型偏大，且需要支付全款，卻始終找不到願意競拍的買家。

　　最近一個月，程先生買的那套房子所在小區業主報價，並沒有因為房貸新政而改變繼續下行的趨勢。當時由於業主急售，他以低於均價15%的價格成交，現在他發現小區又出了幾套更便宜的房子。

　　最近，程先生注意到北京存量房的網簽數字又下來了。由於新政後客戶集中入市，消化部分購房需求以及優質房源，導致目前市場熱度不高。隨著時間的推移，新政的托底作用可能會慢慢遞減。

　　“實際情況可能比市場預期稍好一些，現在是新一輪價格局勢前的博弈！”資深市場研究者馬紅認為，由於網簽滯後性太長，來自仲介內部的報單量和報業績這兩個指標最能及時反映當下市場，其中業績比報單更準確。