銀行態度曖昧 地方暗中先行 房貸放鬆“皮影戲”  

　　市場在限購救市收效甚微之後，從地方到中央，開始將救市重點轉向關鍵性的信貸。

　　近期，銀行放鬆貸款的傳聞持續發酵。9月22日消息稱，央行[微網志]召集各大行開會，透露了放鬆首套房貸的新認定標準，率先由五大行執行，即貸款還清，名下無房，再貸款屬於首套房。

　　很快，工農中建四大行統一對外口徑，並無否認也沒肯定，只稱有消息將及時發佈。而耐人尋味的是，9月23日，上海浦發銀行和興業銀行在通知執行“認房不認貸”後，當天又收回政策，暫緩執行。

　　“執行有效果就行，説不説並不重要。”央行某地方支行內部人士對《華夏時報》記者表示，比如此前棚改的1萬億，以及PSL5000億都是這樣，並沒有哪個中央部門站出來認領，但實際上已經操作，預期四季度銀行的信貸支援重點將轉向房地産領域。

　　如果一旦開始實施，也就意味著在第一輪地方放鬆限購的救市鋪開無效後，第二輪由地方先行推動的限貸鬆綁，將獲得中央層面實質性支援。

　　9月24日，中國銀行向本報記者回應稱，中國銀行總行已授權當地分行可以按照市場需求和政策變化適時調整相關政策，對不同的購房需求採取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支援居民合理購房需求。

　　“如果認房不認貸，原本屬於二套的改善型需求群體將得到釋放，商品房成交量有望回升。”深圳一家上市房企行銷負責人對記者稱，市場已在期待限貸放鬆後出現轉機。

　　限貸放鬆虛實

　　9月23日中午消息傳出，上海興業和浦發銀行已通知執行“認房不認貸”新政。

　　“我們已經接到通知，只要名下房産貸款已經還清，再貸款銀行都會按首套房審批。”9月23日下午4點，本報記者以購房者名義諮詢興業銀行上海某支行個貸經理文和，他明確表示，銀行是按照徵信系統查詢是否能貸款，不管你目前的房子有沒有賣掉，但限制購買幾套房，則由房管部門負責。

　　文和稱，雖然首付只要三成，可貸款七成，但貸款利率依然要上浮10%，也就是7.205%。

　　然而，充滿戲劇性的是，半小時之後，文和向記者回電，“上級緊急通知我們趕快向客戶澄清，這個政策暫不執行。”文和強調，不認貸政策也沒有文件下發，只是口頭傳達。

　　而記者從仲介機構了解，興業銀行上海分行上午才通知各大仲介和開發商限貸要鬆綁，但下午又將通知撤回，目前該行首套房仍按“認房又認貸”執行。而浦發銀行也對外否認放鬆限貸。

　　“目前沒有得到這一消息。”央行新聞處對本報記者回應稱。但據本報此前獨家獲悉，9月中旬，央行已召集各地方政府、開發商、銀行開會摸底，為制定政策做準備。

　　微妙的是，從現有的四大行回應來看，並沒有一口否決這一傳聞，且回復內容大同小異。

　　“我們正密切關注房地産市場的變化和相關政策的調整，並將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。”工行新聞處一工作人員對記者表示，工行會認真貫徹國家有關房地産市場發展的政策導向，一直以來積極支援個人住房和房地産開發的合理信貸需求。

　　農業銀行總行的工作人員也向記者回應稱，將順應市場需求變化，進一步加大房地産信貸投放力度，優先滿足居民家庭首套和改善型住房消費領域的合理信貸需求，加快貸款審批和發放速度，提高服務效率。

　　“目前還沒接到通知，但若中央鬆口，國有銀行肯定會根據國家政策要求出臺細則。”深圳農行龍華支行信貸部人士告訴記者。

　　而建行相關負責人在接受媒體專訪時稱，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認定標準。並提出，住房信貸政策的出發點是支援自住、抑制投資投機，具體執行時應從實際出發，考慮合理需求。

　　中國銀行總行個金部也下發通知稱，鼓勵各地方分支行配合地方政府房地産相關政策措施，積極支援居民合理購房需求。要提高房貸審批效率，加大投放，積極行銷；根據當地四大行利率平均水準，提供有競爭力的貸款價格。

　　“我們也在多方求證，消息肯定不是空穴來風。”深圳國土部門有關人士告訴記者，目前限購僅剩6個城市，基本上已經全面放鬆，但樓市並未回暖，説明地方救市第一波效果有限，放鬆限貸的第二波救市勢在必行，但限貸地方政府難以左右，必須要中央層面支援，銀行配合才行。

　　融360信貸專家徐瑾認為，不排除央行確實已通過指導四大行向市場喊話的可能，這也與上周8月疲軟經濟數據出臺後，央行緊急向五大行注入5000億資金相符。

　　房貸放鬆的傳聞版本多樣，但徐瑾認為，不管有多少套房，還清再買都算首套房的消息不靠譜，違背中央“抑制投機，遏制房價過快上漲”的調控目標，之前“認房又認貸”不是很合理，扼殺剛需購房者和改善型住房需求者，首套房應該“認房不認貸”。”

　　地方已暗中先行

　　實際上，部分地方銀行已經先行鬆綁了限貸政策。

　　9月23日，青島市國土局發佈文件，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。

　　南寧一位業內人士告訴記者，南寧某股份制商業銀行消費信貸部總經理向其證實，對貸款還清，名下無房的客戶，可按首套房貸款，認房不認貸的新標準已經暗中執行了近兩個月。

　　但銀行不敢對外張揚。“這是打限貸政策的擦邊球，本來是監管部門暗示銀行操作，可一旦被曝光，監管部門出於輿論壓力怕影響不好，又會制止銀行，現在是敏感期，銀行不敢張揚。”上述南寧業內人士説。

　　“現在銀行也不敢做出頭鳥，央行沒有明確指示，四大行都未承認，商業銀行怎敢率先執行。”深圳一家商業銀行個貸經理稱，即便放鬆限貸，也只能暗中操作。

　　目前，農業銀行江蘇分行在首套房認定上有兩個放鬆執行的口子：一是貸款餘額已還清的，即可認定為首套房；二是夫妻雙方只要有一方未貸款的，以其為主貸人，就可認定為首套房。杭州招商銀行也放鬆了首套房認定標準，但利率依然上浮10%。

　　農行總行有關負責人告訴記者，限貸是各個分行根據當地市場情況和政府政策，自己來定具體政策。

　　此外，中原地産內部人士向記者透露，目前杭州、江西等地已有銀行執行“認房不認貸”，“銀行的資産不良率上升很快，在很多城市，房地産按揭貸款依然是最優良的業務，因此銀行也有放貸的慾望。”

　　“上面暫停業務，我們也很失望，放開業務量肯定更大，只要貸款利率不降，銀行也很願意做。”文和説，此前地方要求銀行降利率，直接有損銀行利潤才不願配合，但若只降首付，利率仍然上浮10%，銀行會很樂意。

　　實際上，在很多銀行人士看來，改善型群體的貸款安全系數，要比首次置業者高很多，收入水準更高，有經濟基礎，也不存在棄房斷供的風險。

　　“受經濟下行壓力影響，小微企業貸款並沒有給銀行帶來理想的增長。”某股份制銀行上海人士稱，小微不良貸款普遍上升，有銀行開始將目光再次投向傳統的按揭貸款業務，特別是北上廣深一線城市恢復勢頭更加明顯。

　　深圳某上市房企高管認為，政策層面已經考慮到有些改善型需求受二套首付比例過高限制無法換房，正常的市場需求無法釋放，這不利於穩經濟增長，調整首套房認定標準，也符合中央近幾年來強調的抑制投資投機需求。

　　市場期待轉機

　　此前，不僅是央行喊話要求銀行松貸，福建、紹興等地政府也公開發文，要求銀行放鬆首套房認定標準，降低房貸利率，湖北9月出臺“鄂七條”，重申首套房貸利率最低可7折。

　　長沙某商業銀行分行有關負責人向記者透露，日前住建部門召集多家銀行開會，要求銀行將首套房貸款利率降至基準，後市根據情況考慮降到9折，銀行若配合，政府的存款則向哪個銀行傾斜。

　　但據記者了解，遵照執行的全國性商業銀行並不多，地方政府也只能在力所能及的範圍內挾持銀行放鬆房貸。

　　從7月份開始展開第一輪救市潮以來，房地産新開工、投資數據等各項指標仍舊在下滑，根據統計局數據，1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點。

　　“放開限購宣告沒用，地方要想穩定經濟增長，只能放鬆限貸救樓市。”湖南省一位房企負責人稱，從地方政府出手松房貸到中央層面釋放調整首套房口徑信號，也意味著房地産救市的重視程度，將從地方升級為中央。

　　而僅僅依靠央行喊話和地方政府的試探，均難以調動銀行的積極性。讓某國有大行縣域副行長吃了苦頭的正是，雖然房貸利率在省分行授權範圍內從上浮5%下降到基準利率投放，但他千辛萬苦從其他銀行手中“奪”過來的按揭優質項目，過低的房貸利率使得該縣域並未達到分行給予支行機構核定的經營業績的綜合性指標。

　　有意換房的李明向記者抱怨，其名下已無房，但曾貸款買過房，再買算二套，首付七成，明顯超出其支付能力範圍，只能借助消費貸，利率上浮40%，飽受高利率之苦，調控政策明顯存在不合理之處。

　　“認房不認貸對市場是大利好，肯定會釋放改善型需求，提振市場信心。”深圳一家上市房企行銷負責人告訴記者，一線城市9月份出現回暖跡象，主要得益於銀行信貸放鬆，且市場有政策救市預期。

　　中原地産華南總監李耀智告訴記者，目前改善型需求佔購房比例約30%，剛需佔70%左右，如果首套房認定標準更改，改善型群體的比例至少將上升10%，整體成交量上升也會帶動剛需入市，市場成交量有望回升20%-30%。

　　“各種刺激放水的新聞轟炸，對購房者的心態肯定會有影響，現在是處於臨界點，價格難漲也難跌。”上述行銷負責人表示，即使限貸放鬆，他們四季度也不會漲價，以價換量出貨為主，房企上半年業績較差，都指望“金九銀十”能衝任務。

　　北京中原地産高級分析師張大偉認為，信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年內樓市走勢的唯一最關鍵因素。