房貸政策演變

　　2007年9月的政策是：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水準應隨套數增加而大幅度提高”。隨後，央行和銀監會補充通知：“對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其每人平均住房面積低於當地平均水準，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。

　　2008年10月27日起，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支援。

　　2010年4月，國務院辦公廳下發《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，規定貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。此後，房地産政策愈加嚴格。同時還輔以出臺了限購政策。

　　商品房貸款政策在部分銀行和部分地區出現鬆動。

　　銀行證實

　　昨日下午，有傳聞稱“首套房認定標准將放鬆”，其表示“四大行將發佈政策，只要房貸餘額還清都算首套房”。

　　記者從被傳聞的一家銀行了解到，此消息基本屬實。這家銀行昨天上午召開了會議，部署了支援房地産信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。從具體的政策上看，首套房貸的優惠力度加大，首套房利率或重回7折時代；房貸還清的可視為首套房，享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所鬆動。

　　記者還了解到，由於地區之間的房地産市場發展不均衡，因而在政策實施過程中，將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。

　　局地已當急先鋒

　　事實上，部分地方已經鬆綁了房貸政策。

　　昨日，福州市政府正式發文，宣佈購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。

　　而南京、杭州等地目前的首套房認定標準已經按照“只要房貸餘額還清，就算首套房”執行了。

　　有開發商告訴記者，農業銀行江蘇分行目前在首套房認定上有兩個放鬆執行的口子：一是貸款餘額已還清的，即可認定為首套房；二是夫妻雙方只要有一方未貸款的，以其為主貸人，就可認定為首套房。

　　杭州早在8月初就有銀行放鬆了首套房認定標準。如招商銀行，已還清房貸餘額的即算首套房，在杭州主城區無房的再購房也可視為首套。且二套房的貸款政策也有所放鬆，部分購房者的二套房貸首付可降至三成，但利率依然要上浮10%。

　　湖北本月出臺“鄂七條”，稱首套房貸利率最低可7折。

　　有分析人士指出，中央曾將穩定房價和住房保障工作的職責賦予了省級人民政府。因此，地方政府根據當地房地産市場發展的實際情況進行政策調整也屬合理。

　　開發商歡欣鼓舞

　　房貸政策在當前出現鬆動的原因或與經濟形勢有關。業內人士稱，儘管多地已放開了限購政策，但8月樓市的數據仍創下10年來最低，成交量還在持續走低。為此，房貸政策的鬆動，有利於釋放、刺激一些自住和改善型需求。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，以目前市場情況來看，首套房貸款的放鬆勢在必行，首套房的認定為認房不認貸、二套房利率恢復到基準利率，都會逐步成為現實。“限貸放鬆一定會遵循一個原則：凡自住需求都會得到支援，但由銀行把控風險。”楊紅旭表示。

　　對於開發商來説，限貸鬆綁無疑是重大利好，尤其是在“金九”失色、購買力疲弱的當下，限購鬆綁對於促進買家入市作用巨大。

　　“房企都在討論貸款鬆綁的事，雖然消息還未確認，但大家都感到歡欣鼓舞。”一家福建上市房企內部人士告訴記者，在銷售過程中，開發商明顯能感受到，購房需求不是沒有，而是信貸支援不足導致需求難以釋放。“尤其是很多改善型住房需求，按照二套房認定首付必須達到七成，這對於很多購房者來説難度很大。如果貸款還清這種改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能換得起房了。”

　　一家全國性房企上海公司負責人向記者表示， “一旦限貸鬆綁，配合四季度供應高峰，衝刺全年銷售指標才有可能，否則今年鐵定完不成任務。”