近來,有關潘石屹的報道中主要有兩個方面的內容,一是澄清他的“跑路”傳聞;二是分享SOHO中國的共用辦公業務SOHO 3Q進展。
作為一名地産商人,潘石屹在網際網路時代一度成為知名度最高的地産“網紅”,拍電影、做主持人、寫書、關注霧霾,似乎沿著“網紅”的道路越走越遠。如今,當人們再度集中關心起他背後的地産集團卻是由傳言而起。
為什麼外界會説潘石屹“跑路”了?潘石屹與SOHO中國賣樓的背後,中國地産行業發生了怎樣的變化?SOHO 3Q會帶領SOHO中國走向何方?帶著這些相關問題,《投資者報》記者致電致函SOHO中國,但並未收到對方只言片語的回復。
大山裏走出的青年
網上有關潘石屹的介紹是這樣寫的,潘石屹,知名房地産商,1963年出生於甘肅省天水市潘集寨,他是微網志大V,拍電影,做主持人,寫書,關注霧霾。潘石屹家中兄弟姊妹五個,他排行老大,父親潘詩林,上世紀50年代畢業于陜西師範大學,曾在清水縣縣政府就職,1962年被下放至潘集寨。作為一位知識分子,教育兒女時與普通農民家庭不同,在周圍人的異樣眼光中,完成了潘石屹最初的也是最有影響的家庭教育。
潘石屹説自己是從大山裏走出來的,家鄉的山很陡也很大,氣候很寒冷。曾經,潘石屹逢人就推薦電視劇《平凡的世界》,這部他讀過至少七遍的小説,後來他還為同名電視劇代言。只因小説裏描繪的,是他從小生活的平凡世界,他在書中看到了自己的童年。小説裏的孫少平説過一句話,我遲早要扒火車去外面的世界,這句話曾經也是潘石屹發自心底的聲音。
1979年,潘石屹考入蘭州培黎中專。兩年以後,他以全校第二名的成績被河北的中國石油管道學院錄取,成為一名大學生。1984年潘石屹大學畢業,被分配到廊坊的石油部門工作,捧上了鐵飯碗,每個月有46元的收入。
潘石屹將工資一分為三,其中兩份寄給相繼考上大學的兩個妹妹。而他工作後積累的第一筆錢,就是給家裏買了一台電視機。由於他母親長年癱瘓在床,潘石屹知道電視對她有多重要。1987年兩個妹妹畢業,沒有了“養家”負擔的潘石屹,最終還是服從了自己不安分的心,辭掉公職,南下尋夢。
南下尋夢創業
放棄了這來之不易的鐵飯碗,潘石屹辭職南下深圳,到達南頭關時,身上僅剩下80多元錢,這便是多年後外界描述的潘石屹的“創業資本”。
其實,潘石屹下海之時,也並不明白自己到底可以幹什麼、想幹什麼,但是潘石屹清楚地預見到:在機關裏與其平淡無奇地度過一生,還不如下海轟轟烈烈地去拼一把。
有媒體報道稱,由於沒有邊境通行證,潘石屹和四川綿陽人李勇,在“蛇頭”幫助下,花了50元,爬過深圳二線關鐵絲網,進入深圳。在深圳,言語不通的潘石屹在建築工地挑過磚,推銷過電話機,從業務員幹到了業務經理。
1988年,“不願一直給香港人跑腿的”潘石屹來到剛剛建省的海南,找不到工作,就在磚廠打工,挖土、和泥、脫磚坯。後來潘石屹成為磚廠的廠長,他曾描述過那段艱辛的生活:發電機一個月內被偷過3次、和憤懣的民工商談工資、在居所差點被磚砸、承包磚廠、磚廠倒閉。
半年後磚廠停産,潘石屹重回海口。隨著經濟低潮的來臨,大部分淘金者都撤了,潘石屹決定留下來碰碰運氣。“理個發兩塊錢還要砍價砍成一塊。晚上睡在沙灘上,還要把衣服埋在沙堆裏,生怕被人偷了。在別人房間看春節聯歡晚會看了一半,便被人家趕走了。”
1991年8月,潘石屹與人合夥註冊成立萬通公司,高息借貸1000多萬元炒房,隨著海南經濟第二波熱潮的到來,在短短半年多時間裏,萬通積累下了超過千萬元的資金。“雖然後來又賠掉了,但讓自己找到了膽量。”這是潘石屹賺取的第一桶金,也有了日後轟動地産江湖的萬通六君子。
1992年8月,預感到海南房産泡沫不能持久的潘石屹撤離海南,北上京城。
“原來我覺得錢對人還是很重要的。因為出生於農村,從小就缺吃少穿的,加上我母親長年癱瘓,我對財富的追求,也許算是很大的一個動力吧!”2005年,在接受《人民日報》記者的採訪時潘石屹這樣陳述他創業的動因。
借SOHO中國做大
1995年,潘石屹離開萬通,同年,潘石屹創辦紅石實業和SOHO中國,並開始開發SOHO現代城項目。
為了宣傳另類而前衛的SOHO居住概念,為了將房子儘量銷售出去,既沒有深厚背景又缺少資金的潘石屹親自擔任SOHO 現代城的形象代言人,從此遊走在地産和娛樂兩界:作為男主角先後接拍了摩托羅拉、IBM、新力、LG電視廣告片;本色出演電影《阿斯匹林》;主持脫口秀節目《老友記》之《Mr.Pan》;寫部落格、微網志粉絲數千萬;拍照片出影集;關注PM2.5。
娛樂行銷無疑是成功的,潘石屹曾表示,SOHO中國用於宣傳推廣的費用不到每個項目的千分之七。而一般大型樓盤用於此方面的費用為百分之三左右,南方的一些樓盤甚至達到百分之五。
SOHO中國致力於在北京和上海城市中心開發和持有高檔商業地産,堅持獨特創新的建築理念,所開發項目均成為城市建設中的里程碑建築。目前,SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發商,開發總量達500萬平方米。
2007年10月8日,SOHO中國在香港聯交所成功上市(股票代碼:410),融資19億美元,創造了亞洲最大的商業地産企業IPO。2006年以來,SOHO中國6次入選《財富》雜誌中文版評選出的“最受讚揚的中國公司”全明星榜。
賣樓引發傳言
潘石屹曾公開表示,“在‘資産荒’時,我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好。”然而,近年來,他的行動似乎在持續“減持”。
2012年,SOHO中國在業績會上宣佈,逐步告別一直以來散售的商業模式,改為持有出租物業,開啟SOHO中國的轉型之路。這被潘石屹認為是SOHO中國的第三次轉型,前兩次轉型分別是早年公司從住宅開發轉做商業地産及2007年赴港上市。
2014年,SOHO中國改為“自持”模式後首次“變卦”,將位於上海的SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股。當時SOHO中國的官方回應是發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資産的機遇。由於溢價僅為11.26億元,溢價率不足27.4%,外界認為,該次變卦是SOHO中國轉型後的無奈之舉。
2016年7月,SOHO中國將公司旗下SOHO世紀廣場項目以32.2億元的價格整售給國華人壽保險股份有限公司。這次潘石屹給出的原因是:能賺的錢就要賺。
2016年8月,潘石屹宣佈將繼續出售上海淩空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場3個非核心項目。然而,在時隔半年後(2017年3月)的SOHO中國業績報告會上,潘石屹卻當眾變卦,稱要暫緩銷售。
3個月後,潘石屹毫無徵兆地突然以35.73億元將虹口SOHO整售,並對外宣佈啟動北京光華路SOHO2、上海淩空SOHO兩個項目的整售,外界保守估值在105億元左右。
今年6月26日,潘石屹的SOHO中國以35.73億元整售虹口SOHO。7月4日,潘石屹對外宣佈啟動北京光華路SOHO2、上海淩空SOHO兩個項目的整售。這是潘石屹首次整售北京物業。
近期,“賣賣賣”幾乎成為地産商的集體選擇。一時間,“王健林、潘石屹接連甩賣資産,房地産市場要變天”的傳聞充斥于網路。
對此,近日,在SOHO中國中期業績會上,關於出售資産,SOHO中國董事長潘石屹表示,“説我們跟李嘉誠、王健林一起都要跑了,這是誤解,”“我們能往哪兒跑去?説我們是從重資産模式向輕資産模式轉,向平臺化的共用經濟模式,這是對的。”
轉型共用辦公
談及對中國房地産的看法,潘石屹認為,經過過去20多年的快速發展和建設,中國已經不缺房子了。
為何SOHO中國向輕資産模式轉型?潘石屹則向媒體表示,房地産行業“拿地—開發—銷售”的這種商業模式到2017年基本就已經結束了,地價高、地産企業利潤率很低,天花板已經在來的路上,甚至已經來了。SOHO中國不會再通過拿地去建房,SOHO 3Q接下來的發展,也要走輕資産化的發展方向,這也可以理解為SOHO中國開始向輕資産方向轉型。
潘石屹經歷了二十多年前房地産投資的造富神話,也見證了如今科技和網際網路帶來的深刻變革。2015年,公司推出SOHO 3Q,目前SOHO 3Q業已成為國內最大的共用辦公室運營商。經過兩年多的發展,已成為北京、上海最大的共用辦公空間。截至2016年底,SOHO3Q平均出租率約為85%。但對於SOHO3Q的盈利數字,SOHO中國稱,涉及商業機密不便透露,目前尚未見諸公開報道。
在北京、上海獲得了3Q共用辦公的寶貴市場經驗後,潘石屹確定下一步將把共用辦公這一模式放到廣州、深圳發展,不過他強調不會與地産商合作共用辦公;他表示,目前中國很多城市辦公樓空置率很高,不會繼續買地自己蓋商業地産,空置率這麼高還蓋會成為自己和銀行的負擔,在廣州等地會選擇租場地做共用辦公市場。
據SOHO中國總裁閻岩向外界透露,截至到現在,SOHO 3Q有1.7萬個座位,17個中心,整體出租率為85%,預計到年底出租率將達到95%。接下來,為了完成SOHO 3Q數量級的擴張,未來除了一線城市,還會下沉到二線城市,也有可能到三線城市去發展。
而對於SOHO 3Q新項目的獲取方式,潘石屹表示,不會拿地再去建設SOHO 3Q,也不會整體收購一棟舊有物業去改造成SOHO 3Q,“我把CBD的房子都賣了,再到別的地方收購破房子,這生意不是做反了嗎?”
“未來的SOHO中國,將不再是一家重資産的房地産公司,而是一家網際網路公司。” 潘石屹曾經開玩笑地説,就像百度、阿裏、騰訊被簡稱為BAT一樣,也許,有一天,SOHO中國也會成為一個“S”。這一天什麼時候會到來,外界應該也比較好奇,但總還是要給潘石屹與SOHO中國一點時間。■
(投資者報)
(責任編輯:張明江)