中國樓市又瘋了。釋放利好政策的本意是去二三線城市庫存，可在市場反應上，一線城市“學區房”價格又迅速趁本輪房價暴漲竄上了天，北京刷出46萬元一平米的單價紀錄。

　　外媒圍觀追問：中國人為什麼愛買房？還不忘細心研究中國人都愛在哪兒買房……

　　正在買房或買房路上的你可能也好奇並關心著：歪果仁也搶學區房嗎？中國房價能不能逃脫美、日樓市崩潰的魔咒？

　　中國人為什麼愛買房？

　　“寬鬆政策環境下，中國樓市新年回暖”，“深滬引領一線城市房價洶湧上漲”，“松貨幣、低庫存，一線房産成重要保值資産”，路透社描述説，“中國一線城市尤其是滬深樓市異常火爆，‘房子’在茶余飯後被談及的頻率堪比去年股市鼎盛時期‘炒股’話題，與之相應的，是淡季不淡的火熱成交和不斷攀升的房價”。

　　

　　在上海、在深圳，一線城市售樓處外披星戴月排長隊的人群分分鐘讓外媒看傻眼。

　　儘管“警惕泡沫”的呼聲從未間斷過，但一線樓市再一次通過實際行動證明著“中國人自古以來對房産的偏愛”，力挺樓市不會崩盤。

　　　 可中國人真的是“天生愛買房”嗎？

　　路透社的分析倒是認為，滬深等一線城市“領漲”反應出市場上過多的流動性和其他投資工具的缺乏，與其説是對“房産”的偏愛，不如説是“避險情緒”驅動。“對於某些有多餘流動性要配置的人來説，一線城市的房産成為了他們的避險資産”，“一線城市的供需狀況更為平衡，銀行更願意在這些城市提供抵押貸款，這些城市好地段的房子更多被視為金融資産”。

　　除了北上廣深，我們還愛在哪買？

　　“國是星期三”還發現，同樣是受到“避險情緒”的驅動，在國內房地産市場低迷、限購令嚴苛時期，中國人在海外也沒少買，甚至還影響了當地的房價。

　　

　　《聯合早報》早在5年前就報道説，中國人超越馬來西亞人，成新加坡樓市最大外來買家，在購買私有房産的非新加坡人中，來自中國的買家佔到破紀錄的24%。

　　幾乎同一時期，美國豪宅開發商也開始討好中國購房者。美國的房地産經紀發現，“亞洲高凈值投資者對美國市場有著強烈的投資慾望，同時對購買高品質房地産有著強烈的偏好和熱情”。

　　更誇張的事發生在澳大利亞，澳大利亞外國投資住宅房地産眾議院經濟委員會2014年出臺了針對加強監管外籍人士在澳買房的“澳十二條”建議。據説是有證據表明，由於外籍人士特別是來自中國大陸人士買房參與率的上升，推動了雪梨和墨爾本房價近年來迅猛上漲，讓澳大利亞土著民眾也開始有了“買不起房”的焦慮。

　　但其實投資海外房地産市場同樣“有風險”，就連首富王健林也躲不過。2014年萬達斥資2.65億歐元從桑坦德銀行手中買下西班牙馬德里的標誌性建築西班牙大廈，當時有專家分析，萬達購入西班牙大廈的時機，正處在國內房地産調整週期與經濟下滑及海外樓市上升期，海外樓市投資回報高於國內，萬達做了筆“好買賣”，而如今，建設計劃受“政治因素”影響受阻，不得不重新評估。

　　外國也有“學區房”嗎？

　　不管是不是曾經轉戰海外的房産投資者又趁著政策利好“殺回國內”，但釋放利好政策的本意是去二三線城市庫存，卻再一次讓一線城市的學區房“上了天”。

　　

　　《華爾街日報》在名為“學區房催熱北京房地産市場”的文章中採訪了北京、上海的多位購房者，一句話，“進入一所好小學是獲得一流教育的第一步，不能輸在起跑線上。”歪果仁似乎很難理解，“孩子的教育”和“根本不適合居住的天價小破房”之間的秘密。

　　　 那麼外國有“學區房”嗎？

　　“國是星期三”發現，雖説外國也有學區房的概念，但外國家長普遍對學區房熱情不高。比如在美國，公立小學和中學，也是採取“就近入學”的原則，而且公立中小學的資金主要來源於學校周邊地區的房地産稅，社區建的好，學校優異，有錢人就會蜂擁而至，房價也水漲船高。不少並不富裕的美國家庭想出的辦法是：先租個“學區房”，等孩子入學再搬家，這倒是跟我們的情況很像。

　　但在加拿大，為實現教育資源的均衡分配，學校會實行“教師流動制”，一名老師本學年在這所學校任教，下個學年興許就調到另一所，對於新開辦的學校，教育主管部門更會抽調資深教師，幫助新學校迅速提升教育品質。“計劃趕不上變化”，也就避免了好學校周圍房價畸高的現象。

　　日本的公立小學也執行類似的“教師輪換制”，而且全國公立小學的硬體基本相同，這保證了全民義務教育的公平性。

　　英國的情況更複雜些，雖説大部分公立中學是按“就近錄取”原則，但一部分好的公立中學也“看成績”擇優錄取，而且英國政府還要求每個開發商樓盤必須有一部分是“廉租房”。

　　

　　雖説外國家長倡導“自由成長”與中國父母“望子成龍”的教育理唸有差別，但“國是星期三”覺得，究其根本，政府的公共政策能否實現教育資源的均衡配置，才是影響學區房價格的關鍵。

　　這不，趁著房價瘋漲的勢頭，中國教育部也放出“大招”，説是要改“單校劃片”為“多校劃片”，如果學校接到的報名超過招生計劃數，還要採用電腦搖號的方式分配名額。希望由此消減家長過分追捧、仲介大肆熱炒的現狀。

　　房地産還能拉動中國經濟嗎？

　　中國百姓關注房價，全世界關注中國的房地産市場。畢竟，中國房地産市場號稱“宇宙中最重要的行業”，其興衰不僅關係中國經濟，也一度成為全球經濟的主要拉動力量。

　　　 房地産還能拉動中國經濟嗎？

　　英國《金融時報》指出，從買房者的角度，很容易得出風險可控的結論，畢竟中國人偏好不動産，而且首付比例也較高，而過去十年中國房地産的回報率也反映了價格的合理性。

　　如果換一個角度，從銀行角度來看這一政策就頗為耐人尋味。如果首付降低對於購房者是降低了壓力，但銀行的杠桿其實是在加大，風險程度也對應上調。在極端情況下，假設房價下跌超過首付比例，銀行就有可能面臨止贖房的風險——畢竟，在理性計算之下，購房者此時放棄供房是更合算的行為。“放大的杠桿也就意味著放大的波動性——這就是杠桿的力量，在剛剛過去的A股牛市及其崩潰中，我們正生動地目睹了它的運作原理。”

　　

　　按照如此邏輯推演，房地産市場未來的“不確定性”像股市一樣，來自“金融杠桿”的危機。

　　《聯合早報》的評論也指出，深圳在p2p金融、網際網路金融、信託、理財産品等方面均走在全國前列，深圳樓市(特別是大戶型)的火爆與之密不可分，再推而廣之，整個一線城市的房地産均通過影子銀行放大了杠桿。房地産的危機，不是供求的危機，而是融資杠桿的危機，房地産去庫存之戰不僅是供需再平衡之戰，更是金融杠桿風險之戰。

　　如何逃離美、日樓市崩潰魔咒？

　　近期也有不少外媒回看美國、日本房地産市場崩潰的過程。英國《金融時報》指出，美國和日本的歷史説明房地産泡沫均與銀行等金融機構有很大關聯，在去庫存、價格下行可能的情況下，行業風險有可能向金融體系傳導。

　　當前中國經濟正處於實施結構調整時期，房地産庫存的變化由供給側和需求側共同影響，從供給側看，當前政策應保持房地産開發投資額下降的狀態，避免新增供給量給庫存造成進一步壓力。從需求側看，對需求嚴重不足的地區，適當降低房價、降低貸款條件，並輔以其他措施來刺激消費需求。

　　重要的是，只有在房地産價格相對穩定的基礎上去庫存，才可以避免出現類似美國和日本的行業風險向金融體系傳導，進而影響經濟發展的現象發生。

　　

　　《日本經濟新聞》則在一篇題為《日本人為什麼不炒樓？》的文章中“現身説法”稱，日本人並非生來就討厭投機。之所以對房地産投資變得如此謹慎，是因為上世紀80年代的經濟泡沫使他們飽受其害，就算好了傷疤也不敢忘了疼。此後日本經濟泡沫破裂，工薪階層的收入增長停滯，少子化和老齡化進程加速等經濟環境的變化也不容忽視。

　　相比之下，中國仍處在高速經濟發展中，需求旺盛，因此不能簡單地與日本比較。從日本的經驗和教訓來看，只有經歷過市場的洗禮，消費者或投資家才會變得聰明和理智。

　　“我不主張中國樓價應該大跌”，文章作者稱，“但我相信‘一朝被蛇咬，十年怕井繩’這句諺語”。(肖欣)