【華爾街基金“撿漏”遭拒 佳兆業重組路上一波三折】看上佳兆業優質土地資源並非只有融創中國，11月20日晚，全球十大對衝基金之一Farallon對佳兆業發出了一則不具約束力的建議草案。該公司意欲以1.5億美元，換取佳兆業經發行擴大股本後75%的新股。

　　看上佳兆業優質土地資源並非只有 融創中國 ，11月20日晚，全球十大對衝基金之一Farallon對佳兆業發出了一則不具約束力的建議草案。該公司意欲以1.5億美元，換取佳兆業經發行擴大股本後75%的新股。

　　但較融創提出的“作價1.8港元/股，溢價近13.2%”的收購價，Farallon的收購價反而較佳兆業停牌前的收盤價折讓95%，且將導致郭氏家族喪失控股權。這樣的收購方案顯然不能讓佳兆業股東滿意，不僅明確予以了拒絕，還堅稱推進此前由佳兆業創始人郭英成主導的債務重組，才是符合投資人利益的最好選擇。

　　拒絕的底氣或許正是源於佳兆業重組的穩步推進。就在收購案提出的一週前，佳兆業還首次公佈銷售業績。這是該公司自2014年12月7日爆發危機之後，首次公佈銷售業績。雖然52.33億元與去年同期234.59億元的銷售額不可同日而語，但這對於尚處債務泥淖的佳兆業而言，已經無疑是一大劑量強心針。

　　“撿漏”遭拒

　　11月20日晚，佳兆業公告稱，該公司董事會日前收到了Farallon一封標題為《初步不具約束力建議》的草擬合約細則及函件，試圖通過注資獲取佳兆業的控股權。

　　具體實施上，將由Farallon領導的投資者銀團擬向佳兆業注資1.5億美元，以換取相當於其經發行擴大的股份75%的新股。隨後，佳兆業現有股東將按比例收取現金500萬美元，以及行使期為12個月並可按每股0.07港元行使的認股權證，假設認股權證獲現有股東全數行使及佳兆業獲注資約5.1億美元，Farallon將持有佳兆業經發行及股本注資擴大的已發行股份的80%。

　　倘若按照Farallon此次提出的重組方案計算，佳兆業的總市值僅為3.87億港元，不僅較公司停牌前80.1億港元的市值折讓約95%，報價更是低於融創此前提出的“作價1.8港元/股，溢價近13.2%”的收購價。

　　除了收購價格折讓外，倘若佳兆業同意此筆收購，Farallon將成為佳兆業的絕對控股股東，包括郭氏家族與生命人壽在內的原股東權益將大幅被削減，並喪失控股權。

　　根據佳兆業目前的股權架構，郭氏家族分別通過大正投資、大豐投資、大昌投資合共持有佳兆業49.25%的股權，生命人壽則持有29.94%股權，公眾股東佔比為20.81%。

　　這樣的方案有利有弊。其中，相對於孫宏斌重組建議的大幅削債，Farallon對佳兆業海外債務則顯得寬鬆得多。該收購建議稱，佳兆業現有高息票據將交換為四批于2017年、2019年、2020年及2021年到期的票據，新優先票據的條款與現有高息票據大致相若，可換股債券則交換為新2019年可換股債券，其條款與之前債券大致相若。

　　但方案被佳兆業明確予以了拒絕，並堅稱推進此前由佳兆業創始人郭英成主導的債務重組，才是符合投資人利益的最好選擇。

　　佳兆業還補充稱，“公司近期投放大量資源的工作重點，是在困難的經營環境下穩定業務及管理流動資金。並與境內債權人簽訂重組條款以解決持續的訴訟，解凍目前銷售受限制的資産，保障公司的持續經營價值。”

　　據佳兆業內部人士透露，其計劃于近期與境外債權人舉行一系列會面及電話會議，以回答與重組有關的問題，並與督導委員會合作落實建議重組的支援條款。

　　該人士還調侃稱：“我們現在是在給 中國銀行 這樣的債權人打工。”

　　首次公佈業績

　　拒絕被收購的底氣或許正是源於佳兆業重組的穩步推進。就在收購案提出的一週前，佳兆業還公佈了其2015年前十月銷售業績。這是該公司自2014年12月7日爆發危機之後，首次公佈銷售業績。

　　數據顯示，2015年前10個月，該公司錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%；總合約建築面積約為86.38萬平方米，同比減少62.53%。雖然52.33億元與去年同期234.59億元的銷售額不可同日而語，但這對尚處債務泥潭的佳兆業來説，無疑是一大劑量的強心針。

　　具體的銷售業績構成上，華中、環渤海、華西、長江、珠三角的二三線城市分別貢獻8.18億元、8.91億元、16.44億元、6.27億元、3.44億元，二三線城市成為主力。三大一線城市深圳、廣州、上海累計僅佔佳兆業總銷售金額的17.37%。

　　期內，佳兆業旗下處於鎖定狀態的11個項目、物業項目停售的22個項目中，重慶、綏中、遼寧、長沙、上海、成都、蘇南、佛山等8個區域的項目全部可以正常銷售，而湖北、山東、珠海等地則有部分項目可正常銷售。

　　其中，上海佳兆業城市廣場、金融中心、佳兆業8號三大主力項目，由於佳兆業上海公司已與其最大在岸債券持有人 中國銀行 達成了相關協議，伴隨協議的簽署，三個項目恢復了正常施工與銷售工作。最終恢復銷售的項目在前十月中累計收金3.7億元。同處於一線城市的廣州佳兆業城市廣場也因與債權人協商破冰在10月份獲得解封入市，最終獲得銷售額1.58億元。

　　此外，南京佳兆業城市廣場則取得預售3.33萬平方米，至10月底合約銷售1.47萬平方米，銷售金額3.59億元；惠州佳兆業壹號合約銷售3.09萬平方米，銷售金額1.63億元。

　　大本營深圳因大部分項目處於限制銷售狀態，則最終僅貢獻3.81億元。目前，佳兆業大鵬假日廣場、佳兆業悅峰花園、佳兆業中央廣場、山海美域花園4個物業項目處於“預售階段”，但截至11月10日佳兆業在深圳4個項目有1444套、11.18萬平方米被查封，732套被鎖，佳兆業前海廣場1.7萬平方米的單位已經解鎖。

　　值得注意的是，佳兆業在公佈業績時還提及深圳物業項目仍受鎖定的主要原因。其稱，是保障相關僅與集團訂立臨時買賣協議的單位買家的權益。“但集團正積極與債權人商討，以儘快重新開售深圳4個物業項目。”

　　降價銷售破冰？

　　事實上，佳兆業陷入危局之後，該公司旗下項目多處於限制銷售狀態，而未被查封的項目也因為公司商譽受損使得銷售幾乎處於停滯狀態。但在情況略微緩和後，佳兆業試圖重啟銷售，並適時降價促銷。

　　4月19日，杭州佳兆業玖瓏山推出了一批特價房，170平方米戶型每平方米一口價10000元，130平方米戶型每平方米12500元，兩個戶型各有10套，位於2到6層。在佳兆業出現危機前，玖瓏山的網簽均價約16000~17000元/平方米，而在今年1到3月份，該盤多次以9300~14300元/平方米的員工價格成交了30套。照此算來，一套170平方米戶型的房源此前的總價在270萬元以上，較現在170萬元的總價，大約便宜了100多萬元。

　　9月12日，惠州佳兆業1號重新開盤，成為佳兆業陷入危機以來第一個重啟銷售的項目。為了快速恢復銷售，佳兆業依靠5291元/平方米的價格優勢，9月份銷售179套，成為當月惠州最大的亮點。

　　而于10月24日正式開盤的廣州佳兆業城市廣場，恢復銷售時也有大幅度的優惠。當天，該項目推出85~123平方米複式單位，以及189平方米頂樓大平層單位，折後均價1.5萬~2萬元/平方米，較吹風價少了將近3000元/平方米。值得慶倖的是，降價出售的佳兆業城市廣場開盤現場吸引近300人到場，截至中午時中低樓層的小戶型單位基本售罄，其後大戶型也陸續被選購。最終，項目當天所推戶型幾近售罄。

　　在解鎖和降價的雙重措施之下，佳兆業前十月錄得總合約銷售52.33億元，合約建築面積約為86.38萬平方米。但平均售價卻低至6058元/平方米，遠低於2013年的9760元/平方米以及2014年前11個月的1.02萬元/平方米。

　　但對於銷售均價的大幅下降，佳兆業方面則予以否認。其回應《中國經營報》記者稱，公司並無降價銷售行為，均價下降是因為貢獻銷售的多為二三線城市，從而拉低了整體的均價。

　　但如今擺在佳兆業面前的重組困難依舊不容小覷。深圳、廣州等地的部分項目依舊處於被鎖狀態。被認為是佳兆業重組關鍵之一的2014年年報依舊不見蹤影。收到境內債權人向法院提出的資産保全申請書也由今年4月的60份增至70份，應訴通知書由34份增至55份，應訴通知書下具有爭議的合約總額由95.34億元增加119.87億元，至215.21億元。