隨著人們生活水準的提高，購房者開始追求物質、精神層面上更高水準的享受需求。越來越多的開發商們為了滿足購房者需求，提出了“商住一體化”模式，將住宅與商業結合在一起，使業主們盡可能方便的利用社區帶來的各種便利，方便大家的生活。這種複合性的城市空間既可以提高地段自身價值，也可以提升樓盤的升值潛力。無論是購房自住還是投資，樓盤周圍的生活配套絕對是重點考慮因素之一。如果家樓下就是一個購物天堂，餐飲、娛樂、悠閒、購物一應俱全，不用大費周章地外出購置生活品了，閒暇時還可以下樓喝喝咖啡，酷愛購物的你在家門口就可以一起解決，省去交通擁堵帶來的壞心情，在家裏就可以享受輕鬆便捷、時尚品質的幸福生活。

　　□本報記者 李小白 水墨

　　底商社區“商住一體化”

　　便利的生活圈子就在你家樓下

　　代表項目：紫晶悅城、鑫界9號院、奧北西元、百島綠城

　　便利方式：便利店、咖啡屋、餐館、銀行等構成生活所需

　　底商最能與社區的生活聯繫在一起，因為底商就在你家樓下，這些底商將構成你生活中重要一部分。判斷一個社區生活是否便捷，在很大程度上是要看，你家的樓下是否有“吃喝玩樂購”的地方，當然這些“吃喝玩樂購”的地方主要是以便利店、咖啡屋、便當式小型餐館、飾品小屋、銀行等與人們生活息息相關的日常便利所需構成。

　　按照服務對象劃分，這些“吃喝玩樂購”的地方可以將住宅底商分為服務於小區內部和服務於小區外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對像是住宅社區裏面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶範圍局限在住宅社區裏面。對於大型的住宅社區，底商主要以社區內部居民為服務對象。在設定上要看小區業主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。

　　“生活方便”是未來人們選擇社區居住的重要方面，而底商的形成和開發將使得這一“生活方面”成為現實。底商不得不成為人們生活最初的“保障”形態，人們的生活品質和生活方式也將因此而發生改變。省會石家莊有不少新開發的樓盤在底商“便利生活”方面的打造頗有創新，它們將小區變成生活氣息濃厚的小社會，拉近了生活與商業街道的距離感。

　　例如紫晶悅城紅街，這是紫晶悅城項目內的商業街，類似底商的商業街。涵蓋了酒店、寫字樓、公寓、品牌百貨超市、街區商業、大型住宅社區、高端養老機構等項目。

　　鑫界9號院420000平方米法式尊貴府邸，定位超大型高端樓盤，由高端住宅、5A寫字樓、星級酒店、精裝公寓、法式風情商業街等繁盛居住配套在此聚合，渾然天成，充盈9號院的豪奢生活。

　　“奧北商圈”也是省會高端社區的商業配套最為出色的典範商業之一，奧北西元沿街有獨立産權商鋪。打造一個集房地産、高端商業、酒店、專業汽貿産業園區、旅遊文化為一體的城市消費新商圈。

　　百島綠城社區配套建設力臻完善，情景商街、豪華會所、北大公學幼兒園、師大附小、社區衛生站等，可謂全能生活，一步到位。

　　綜合體型“商住一體化”

　　走在憧憬與快捷的“城市大生活”中間

　　代表項目：祥雲國際、盛邦大都會、帝王國際、長九中心·公園9號

　　便利方式：商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等構成“城市生活空間”

　　“人們為了生存來到了城市，人們為了生活的更好，留在了城市。”正如兩千多年前亞裏士多德對城市多彩生活的概括，人們總是對方便、快捷的大城生活無限憧憬。如果説城市改變和提高了人們的生活品質，那麼城市綜合體的出現無疑讓人們的生活更加美好。

　　城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關係，從而形成一個多功能，高效率的綜合體。城市綜合體的六大業態H（hotel）酒店、O（office）辦公室、P（park）公園、S（shopping mall）購物中心、C（congress）會所、A（apartment）公寓，組成了一個新的合生詞——HOPSCA。HOPSCA基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

　　城市綜合體與傳統商場之間已經不能並駕齊驅，傳統商場缺少太多的現代生活氣息，而城市綜合體則滿足了現代都市人的生活消費方式。人們在綜合體中除了“吃喝玩樂購”之外，還可以參加休閒、遊樂、體驗、互動、挑戰的消費活動主題，這裡將滿足人們的生活所需，還能給人們帶來更加豐富多彩的生活樂趣。

　　例如祥雲國際項目，在未來，不管是來這裡的居民，上班的白領，還是前來購物觀光、商貿旅遊、運動娛樂的人們，都能感受到無處不在的休閒氛圍，獲得前所未有的休閒體驗。

　　帝王國際寫字樓部分，將打造曼哈頓財富中心式的“城央之上·王者大成”的綜合性商業體。帝王國際曼哈頓財富中心，集世界級5A寫字樓、酒店式國際公寓、商業旗艦店集群、高端餐飲、休閒娛樂等多種業態于一體。

　　盛邦大都會是集居住、辦公、購物、休閒、娛樂、餐飲等多種功能于一體的城市綜合體。規劃90萬平方米商業配套，業態涵蓋大型商業、綜合商超、星級酒店，5A級寫字樓，精裝公寓等。

　　長九中心·公園9號項目中將會規劃建設數棟5A甲級寫字樓。沿街商業：緊鄰珠江大道，框架結構，因為沒有剪力墻的障礙室內空間更加開闊，可以自由分割無限擴容；所有商業均可兩面展示；與住宅底商不同，長九中心底商沒有業態經營限制，使得這裡的居民可以享受豐富多彩的“生活便利”。

　　0.5半徑生活“商住一體化”

　　“僻靜”空間中體味高分值“舒適感”

　　代表項目：光華里、星河盛世城、鳳凰綠都、東勝紫禦府

　　便利方式：必備型的業態突出日常生活功能，滿足居民基本需要

　　居住區商業以服務居住區居民為主，滿足居民日常生活多樣化需求，商業網點規模適中，可以實現大部分社區商業功能，居住區商業業態業種的需求略低於社區商業中心，商業網點的數量與規模介於社區商業中心與鄰里商業之間。

　　如果沒有密集的大規模“日常生活便利的底商”+具有“城市主題的綜合體”的社區，那麼它的周邊“0.5公里”的生活半徑圈子必須具備，這一0.5半徑生活“商住一體化”的社區，其最大優點是可以遠離商業的喧鬧和嘈雜，這一類社區實現了純粹意義上的“家”，也就是相對比較僻靜的居所，但由於這一類社區具備了“0.5半徑生活”的圈子，其居民生活又顯得那麼便利，也就是説，舒適感的指數將會大幅度提高。

　　這一“0.5半徑生活”圈子的周邊，大多有必備型的業態：包括果蔬店、熟食店、中小型超市、便利店、中小型餐飲店、早餐店（點）、經濟型旅店、中小型藥店、家電維修服務中心、洗車服務、美容美發店、洗衣店、洗浴、再生資源回收、家政服務、房屋租賃等仲介服務、沖印店、報刊亭、體育文化用品專賣店、家居用品、花店、母嬰服務中心、桶裝水配送等。服務半徑不超過0.5公里的劃分範圍，服務社區內居民，重點突出日常生活功能，以滿足社區居民基本需要為目標。

　　例如：光華里項目地處長安區核心黃金地段，雖然自身沒有大型商業群，但項目緊鄰和平路一環邊，周邊有學校、醫院、銀行超市等生活配套設施。項目南邊緊臨的就是廣安大街CBD中心和北國商圈。

　　星河盛世城汲取中國文化底蘊和世界建築精髓，成就一個城市的榮耀盛典。其生活半徑圈子還可以在“建華百貨、先天下、北國商城”大型商業中心得以實現。

　　眾美鳳凰綠都位於石家莊市南二環東二環交叉口以南，項目毗鄰東南商圈，生活半徑可以聯邦東方明珠商圈和萬達商圈實現。

　　東勝紫禦府不僅是橋西區生態宜居大盤。未來打造集餐飲服務、娛樂服務、休閒服務、綜合服務及現代服務業為一體的橋西區標誌性商業建築集群——黃金商街。

　　業界觀點

　　“公益”與“功利”的“全覆蓋”

　　同事從挪威探親回來，感覺那裏的生活還是不如石家莊的社區來得方便：附近沒有商超、便利店和飯館，也沒有菜市場，買菜只能到超市。那裏的日常所需，通常靠“一週一車”地往家“拉”，基本沒有“隨吃隨買”的概念。中外差別當然與生活理念、生存環境、人口密度、商業規劃有關，但國人還是習慣於“就近解決一切”的生活樣式。

　　省會規劃打造的“51020生活圈”，將形成三級社區商業網點佈局，其服務密度之大，網點之多，業態業種之豐盛，僅憑想像，估計沒有人會懷疑“步行5分鐘可到便利店、10分鐘可到大中型超市、20分鐘可到區域商業中心”的美好願景。到那時，新增的10個標準化社區商業中心、30個社區商業中心和150個居住區商業，將鋪陳出氣勢宏大且琳瑯滿目的便民商業網路，大小商業圈或勾連或融合或交匯，居民步出家門，舉頭可見果蔬店、快餐店、洗衣店、超市、便利店、洗浴店；多走幾步，即可直達健身休閒、文化娛樂中心、圖書店、賓館、維修站、家政服務、婚紗攝影、廢物回收等場所；而社區商業服務功能的延伸，還可向居民和商戶提供專業的法律諮詢、養老，甚至供暖、製冷、安保、保潔、維修、送飯、送醫、定期探望、緊急救助等服務。

　　這種公益色彩濃郁的全覆蓋式的商業網路，既方便了居民，又能拉動內需，且這種服務業産生的GDP質地很“輕”，顏色很“綠”，不會造成令人深惡痛絕的工業污染，可謂善莫大焉。

　　然而，我們在想像一個商業功能齊全、業態和佈局合理的新生活圈的同時，更應該考慮如何杜絕由此産生的不和諧音，使我們的家園永葆恬然棲息、舒心安享、世代託付的氛圍。

　　歷史的經驗告訴我們，廣義的“商住一體化”容易生發的問題不在少數。如擾民問題，此起彼伏的商業活動如何控制？油煙、噪聲如何治理？還有，如何防止商戶侵佔綠地、車輛與道路和行人之間的矛盾、商業活動與交通的衝突等等，都是需要規劃者先行考慮的難題。

　　城市發展需要商業同行

　　近日《社區商業發展專項規劃》的出臺，石家莊分級化的商業網路發展藍圖日趨明朗。其實這些年隨著大型住宅社區的開發，社區商業地産的發展規模也隨之加大。這些社區商業體量較大，部分社區商業地産項目除了引進大型連鎖超市外，還計劃打造特色商業街或者綜合商業步行街等內容，以期能夠借助區域經濟發展來拓展出新的區域性商業中心。

　　但是趨勢和規劃並不代表現實和成功，在發展過程中應該注意以下幾點：

　　1、開發商作為此類物業的開發主體，受限于資金要求，自持經營的比例較小，分割出售後，散戶投資者為了儘快盈利，容易發生招商重疊等狀況，後期經營管理容易出現問題，會影響各商業業態的穩定經營。所以持有型社區商業模式利於長線經營，最終形成商業氛圍和特色，從而避免商鋪之間的非良性競爭對投資回報的損害，可以儘快形成區域商業中心。

　　2、政府應該在區域商業的發展中起到更多的引導作用。商業服務和消費需要的確定需要科學的計算，開發商難以獨立的完成對區域的消費人群、需求和能力等因素的綜合計算，這需要政府在更高的高度上，綜合更多的數據和因素，給區域商業做出明確的引導，使開發商在業態組合和後期經營上有的放矢，這很重要。

　　3、不同檔次的住宅和公寓對商業業態的需求不同，比如對健身設施的需求，公寓和高端住宅遠高於普通住宅等，所以在社區商業分析中，應仔細分析社區內人群的各項條件，在中強度需求商業設施和低強度需求商業設施上做到精準設置。