雖然富力地産制定了雄心勃勃的海外市場拓展計劃,不過,由於宏觀大環境變化,富力地産此時加速投資海外的風險不言而喻。
8月22日,富力地産發佈2017年度中期業績公告,董事長李思廉一身正裝出現在了公眾面前,相較于一個月前以“黑馬”之姿殺入萬達、融創世紀交易的現場,主場作戰的李思廉顯得頗為放鬆。
半年營業收入204.1億元,凈利潤為24.8億元,銷售金額達388.1億元,同比增長30%。富力地産交出了一份不錯的期中答卷。
心情大好的李思廉給予投資者及媒體充分的耐心,以至於發佈會結束後,他仍坐在主席臺,笑著回答每一個拋至而來的問題……
然而,就在富力業績發佈的當天,同為“華南五虎”成員的碧桂園也亮出了成績單。當富力仍在苦苦衝擊千億大關的時候,碧桂園已將全年銷售目標上調至5000億元。
被擠出第一梯隊,李思廉雖然“心情大好”,可現實的情況是,富力已經失去了和昔日兄弟們平起平坐的資本。
業務板塊發展不均
報告顯示,截至2017年6月底,富力地産總營業額為204.1億元,同比減少8.8%。所有者應佔凈利24.03億元,同比增加8%。
富力地産表示,2017年前六個月達成的協議銷售為388.1億元,超出原定預期。公司提升全年協議銷售目標至800億元。期內,集團毛利率達38.7%,較2016年上半年的27.1%及2016年全年的29.8%有所回升。公司預期,集團毛利率的增長趨勢將於2017年的餘下銷售及盈利方面持續。
富力地産現有業務包括物業發展、物業投資、酒店運營和其他業務(包括建築服務和足球隊)四個板塊。根據業績來看,物業發展依然佔據主力,且對富力的業績産生直接影響。因為物業發展業務收入182.35億元,同比減少11.03%,導致富力地産整體收入下滑。
物業投資部分,在未有新增開業項目的情況下,富力上半年租金收入仍主要來源於Viva北京富力廣場、廣州富力海珠城、成都富力廣場等項目,業務收入4.48億元,雖同比增長13.08%,但凈利潤下降了14.2%至5.95億元。
富力的酒店運營從2014年起,一直處於虧損狀態,即便今年業務收入7.51億元,同比增長13.08%,依然未能實現盈利。
不管富力如何偏愛商業地産,住宅地産為其貢獻了近九成營業額是不爭的事實,而商業地産部分的成績似乎未能與其青睞成正比。
對此,同策諮詢研究中心總監張宏偉向《國際金融報》記者坦言,住宅地産週期短,現金流短平快,而商業地産的開發運營則更多是長期現金流,因此在前期還是需要住宅地産的反哺,以支撐其項目投入和培育。
“煙囪”下的單薄身影
這樣的業績報告,如果出自一般房企或許成績尚可,但之於富力地産,似乎有些“差強人意”。
這是廣州“每一根煙囪倒下,背後都有一份功勞”的富力;
這是力壓恒大、碧桂園,位列地産界“華南五虎”之首的富力;
這是公然叫板王石,欲與萬科試比高的富力;
曾經的“小弟”恒大早已突飛猛進雄居中國地産界三甲之列,5倍多的銷量差距讓富力只能遠望其項背。即便是晚于富力近10年成立的融創中國,其相關負責人此前在接受《國際金融報》記者採訪時也表示,今年衝擊3000億元在望,而富力剛剛將全年目標調至800億元。
或許,中國地産行業的“黃金十年”裏,富力真的錯過了,只在南方多雨的“煙囪”下,留下單薄的身影。
中原地産首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者採訪時表示,富力處在轉型週期中,短期看其目前的舉措的確和市場特點不符合。未來論對錯還得看市場是否會快速進入存量時代。
“執拗”商業地産
一名富力員工向《國際金融報》記者表示,這個問題他面試時問過HR,HR坦言對商業地産的青睞使得富力錯過了前幾年擴大規模的最好機遇。
縱觀富力地産的發展史,可謂成也李思廉,“敗”也李思廉。
當年成為五虎之首,靠的是李思廉對市場機會的敏銳把握,現在富力地産與兄弟們差距日遠,也是因李思廉在十年黃金期的岔道“執拗”所致。
香港中文大學數學系畢業的李思廉,對於數字異常敏感。在李思廉的經營哲學中,“利潤是最直接的數字,只有數字上算贏了,才能步步為‘贏’”。
富力的發跡得益於廣州的舊廠改造,1994年,廣州市政府鼓勵一些污染企業搬離市區。這是同行都不願啃的硬骨頭,富力卻搶著來接手。廣州荔灣區嘉邦化工廠的一塊地皮成了富力地産的第一個項目——富力新居,正是憑藉這一項目富力打響了在地産界的第一槍。
隨後,十幾家工廠選擇與富力合作,富力成了名副其實的“改造大王”,當時業內流傳的一句“每一根煙囪倒下,背後都有一份功勞”正是其真實寫照。
1999年,成立剛滿5年的富力成了廣州市民企納稅冠軍,躋身廣州房地産綜合實力第一。2001年,富力地産建設的大型舊廠改造項目,總面積超過250萬平方米。
富力舊廠改造嘗到甜頭後,這一模式被更多同行開始模倣,羊城的競爭變得日趨激烈。嗅出這一變化的李思廉,思量再三,決定轉型,李思廉的轉型規劃主要是兩點:走出廣州,佈局全國和進軍商業地産領域。
2002年,李思廉攜數位富力核心員工北上,以31.6億的天價一舉拿下北京廣渠門120萬平方米的土地,引得眾多京城房企大佬面面相覷,紛紛打聽這家南方來的公司什麼來頭。
不同於李思廉的看好,對於商業地産,萬科創始人王石始終持消極態度,兩人觀點上的差異,終於在2004年的地産博鰲論壇上迎來了正面交鋒。
王石在會上直言,商業地産項目很難取得較高比例和長期的融資支援。他甚至堵死了商業地産的兩條道路,如果搞出租型商業地産而自身沒有資金實力,則必死無疑;如果搞出售型商業地産,則會遇到經營管理上的致命麻煩。
彼時,進軍北京旗開得勝,商業地産快速擴張的富力,已經有了叫板萬科之心。按照李思廉的規劃,富力2002年銷售額20億,2003年43億,如此2006年便可達到100億。到時,商用物業也投入使用産生效益,加上上市,假以時日,富力應該有機會問鼎。
王石言畢,李思廉接話:“你放心,我們一定會做得很好。”一向溫和的他此刻言語中充斥著火藥味。李思廉認為,商業地産並不像王石説的那般可怕,模式也並非一種,富力目前就在大力開發商業地産項目,並願意在兩年之後再與王石探討這個問題。
兩次受挫 元氣大傷
同年,富力便馬力全開,在廣州拿下了包括富力中心地塊在內的八個地塊,並在廣州的CBD地區珠江新城規劃建設了兩家超五星級酒店。
隨後,富力南征北戰,攻城略地,佈局全國開工項目,北京、上海、天津、西安、成都、重慶等紛紛出現它的身影。
2005年富力赴港上市,成為在港股募資最多的國內民企,風頭一時無倆。
2007年,富力更是瘋狂拿地,耗資近70億拿地1030萬平方米,當年以161億元銷售額屈居萬科、綠地和中海之後,位列房企第四。
然而,伴隨著快速擴張,富力産生了一系列的後遺症。2008年之前,當房地産同行紛紛專注于住宅地産開發時,富力大躍進般地發展商業地産。由於過多拿地和押寶商用物業,導致富力資金鏈危機頻頻,凈負債率大幅上升。
上市之初凈負債率僅20%出頭的富力,2006年攀升至71.5%,2007更是高達139.5%,2008年富力的資金缺口進一步擴大,其年報顯示需償還的銀行貸款和建築工程等流動負債207億元,而可用於償還的現金等速動資産僅76億元,短期債務資金缺口高達131億元。
讓富力更為頭疼的是,項目端也出現了問題。西南邊的“熊貓城”首先折戟,這個富力斥資18億接手的“西部第一坑”,在投入超過60億元的建設費後,依然沒有擺脫爛尾樓的形象,招商困難,進展緩慢。
2008年金融危機的到來讓中國的地産行業經歷了巨大調整。住宅地産與商業地産雙邊發力的富力遭受到兩面夾擊,前期高杠桿的運營使其資金鏈幾乎斷裂。
李思廉坦言:“2008年對全國房地産發展商而言是困難的一年,而富力2008年度之業績亦反映過去一年經濟波動加劇。”
這一年可謂富力地産的分水嶺,2008年之後,撐過危機的富力,付出了“江湖大哥”地位的代價。隨後,恒大、碧桂園遙遙領先,“華南五虎”分化愈加明顯。
喘息四年,富力遭遇中國樓市調控——經過2013年的大規模拿地進入了多個被稱為房企滑鐵盧般的二三線城市,以至於大量新進入城市的銷售額皆表現乏力。由於進駐時機不對,富力在上海佈局失利,導致華東市場拓展受挫,眼睜睜看著其他房企在華東“這塊肥肉”中大肆分食,從而失去這一市場“第一梯隊”的段位。
兩次打擊,富力元氣大傷。相較于昔日兄弟們的爆髮式增長,它後勁乏力、躑躅而行。
一往情深酒店業務
“倍受傷”的李思廉忙著為富力尋覓新出路:迅猛擴張酒店業務,同時積極尋求海外市場機會,接連的兩次 “臨門一腳”(臨時加入融創萬達世紀交易,並購倫敦九榆樹廣場地塊),除了幫富力地産刷足了存在感,也預示了其未來發展的兩大主要方向。
對於酒店業務,富力地産可謂一往情深。2008年便開始起步,截至2016年,含合資項目在內,富力旗下已落成、營運或開業籌備中的酒店數量已達33家,散佈在香港、紐約等各大城市。7月拿下萬達的77家酒店業務後,富力旗下酒店數量已達百家,將躍升成為世界最大的五星級酒店業主。
公開資料顯示,自2012年至2016年,富力酒店業務虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。從2014年開始,該業務的毛利率逐年下滑,從29.41%、26.9%到19.79%。
在2017年中期業績公告中,富力地産當期的酒店營運業務收入上升13.08%至7.51億元,凈利潤同比減虧0.25億元,凈利率上升5.24個百分點至-11.85%。上述財務數據表明,公司的酒店營運業務略有好轉,但仍未能實現盈利。
華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱在接受《國際金融報》記者採訪時表示,酒店的黃金收穫期是開業後6年至20年,通常開業初期財務虧損是正常的。
那麼酒店業務運營並不樂觀,且一直處於虧損中的富力地産,為何要收購77家萬達酒店?且199億元對於市值規模和營業規模均不過500多億的富力地産而言,並不是小數目。
收購萬達酒店似乎並不像李思廉所言“只是碰巧”,畢竟富力地産大手筆加倉酒店業務資本的戰略久已有之。富力地産董秘胡傑在7月20日的招商證券電話會議上表示,富力有計劃在將來對酒店業務做分拆上市的運作。
那麼,富力收購萬達酒店是否為了曲線上市,重返A股呢?
趙煥焱向《國際金融報》記者表示,不排除富力地産未來分拆上市,不過目前還不具體條件,這些從萬達收購而來的酒店並非富力自己的品牌。
張宏偉認為,當商業地産被培育成熟時,會産生穩定、可持續性的現金流,使得企業運營更加健康穩定。
投資海外風險大
今年3月的業績會上,提及富力在海外的銷售金額,李思廉用“九牛一毛”加以形容。顯然,他並不滿足於這個現狀。
隨後半年間,富力連下三城,佈局英倫。
2017年3月22日,富力以6000萬英鎊的總價,收購了位於南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊,這是富力在英國開發的首個住宅公寓項目。之後富力將進行投資開發,建造1000套住宅公寓,項目總價值約為5億英鎊。
僅僅半個月後,4月5日,富力再度斥資1.58億英鎊,從英國地産上市公司CLSHoldings拿下了位於倫敦一區,佔地3.4英畝約1.38萬平方米的Vauxhall Square地塊。
8月21日,富力和中渝置地聯手收購了九榆樹廣場地塊,總交易為4.7億英鎊,此地塊佔地10.2英畝約4萬平方米,緊挨著萬達第一個項目倫敦One。
這次項目交易完成之後,富力地産在九榆樹地區持有的地塊面積,達到13.6英畝。
對於投資海外地産,李思廉表示,主要是由於合理的土地價格、合適的利潤率以及相較于國內較低的投資風險。
早在四年前富力便著手加碼海外業務,2013年底斥資85億元佈局馬來西亞後,又在澳大利亞先後收購了5個項目。
在嚴躍進看來,富力佈局海外或帶有一定的企業管理層偏好,此類海外項目從品牌打造方面看是具有積極作用的,當然後續關鍵是要合理回避各類政策管制。
張大偉則認為,富力的海外佈局主要還是在監管收緊之前。整體看,對於房企來説,佈局海外並不一定比國內收益高,更多是從企業發展戰略,分散投資風險考慮。
這點和張宏偉不謀而合,其直言,拓展海外市場是為其尋求長遠的發展,畢竟海外的一些核心城市確實存在優質項目。
記者就相關問題向富力求證,其公關部門工作人員表示,不接受採訪,一切以公告為主。
有業內人士表示,雖然富力地産制定了雄心勃勃的海外市場拓展計劃,不過,由於宏觀大環境變化,富力地産此時加速投資海外的風險不言而喻。
李思廉錯過了黃金十年,此時再加速海外投資,富力會不會因此再次“錯”過?
(責任編輯:王擎宇)