北京緣何不會出更嚴厲的限購政策？

　　提高二套房首付比例、強化市場監管、“限購”升級，這是上週末，上海、深圳接連發佈的樓市調控政策。隨後，南京、武漢等房價上漲壓力較大的城市也分別出臺新政，調節信貸政策穩定市場預期。

　　在這樣的背景下，北京是否也會出臺更嚴厲的樓市調控政策？目前不少人對此感到“不踏實”。本週，《北京青年報·廣廈時代》就此採訪了北京房協副會長陳志，對於這種憂慮他打了一個生動的比喻：“隔壁老王在家打孩子，你也要打嗎？這要看你的孩子是否也犯了同樣的錯誤。”

　　北京出不出政策不應看其他城市

　　北京是否出臺新政，應該看北京房地産市場的實際情況以及監管的需要，而不是看其他城市是否出了政策，二者之間沒有什麼因果關係。

　　那麼，北京的房地産市場情況到底怎樣呢？仔細分析一下我們會發現，目前北京、上海、深圳的市場表現完全不一樣。

　　一手房市場，並未那麼火爆

　　目前北京的一手市場，並不像一些媒體描述得那麼火爆。

　　成交量上，與2011年相比，眼下北京的交易量沒有太大的變化。價格方面，目前房價的上漲是結構性的，更多的是因為高價盤佔比在增大，對整個結構性上漲的帶動明顯，平均房價因此略有抬升，但抬升幅度是緩慢的。另外，“高價盤的頻繁開盤銷售，不斷爆出天價的單套成交資訊，在新媒體、自媒體上傳播，在社會心理輿論方面、購房者預期方面造成了非常大的影響”。陳志認為，這是一手房市場火爆假像的原因。

　　另一方面，高價盤的抬升在2015年表現並不突出。單價超過6萬元的豪宅，全北京成交也就是幾百套，大概佔比百分之一。

　　房地産投資方面，雖然總投資有增長，但導致房地産投資增長的主要原因是土地購置價款計入投資以後，帶來的投資增長，這本身並不會産生新的增量。

　　房地産市場供應結構上，辦公寫字樓的漲幅更大，住宅上漲的幅度並不大，甚至是負增長。施工面積、竣工面積儘管有量的增加，但北京的住宅新開工量是降低的。從這個角度看，北京的房地産市場並不是那麼“火”。“北京的新建商品住宅市場仍然處在一個相對偏冷，或説接近於景氣的狀態。”陳志説。

　　北京二手房市場：確實熱了

　　近來北京二手房的成交量變化非常明顯，2015年有將近19.9萬套的交易量，價格逐月都有小幅度上漲，如果把這些小幅度上漲加起來，它的量還是很大的。

　　陳志説，“近期通過檢查，我們也發現仲介二手房市場有很多問題，其中包括虛假房源、首付貸、陰陽合同……但從檢查的結果來看，二手房市場的確有些過熱。”

　　限購政策不會更嚴

　　從目前看，北京樓市的政策出發點應是對症下藥。

　　當前二手房市場火熱，仲介行業的違規現象也有所增多，因此北京在3月份進行了二手房市場的專項檢查，採取嚴格的監管，並對二手房市場的違規行為進行了整頓。

　　“這方面的檢查和整治規範以後也可能會不斷增強，頻次及力度會增加，目的是讓市場更加合理，讓市場行為更加規範。這種方式雖然不是政策，但也是對市場的一種管控。”陳志説，“目前沒必要對北京現有的限購政策再加嚴格。”

　　上海這次出臺的政策強度與北京幾無差異，5年納稅、社保的政策，北京已經執行了5年，而且前一段時間北京市住建委也表態：限購政策執行效果良好。如北京再加強政策強度，實際上反證了上海這次推出的5年納稅、社保政策無效。

　　陳志認為，即便北京不出新政也不代表政府對市場的違規行為和不規範、不健康的秩序給予放任。北京會堅持既有的執行政策，並在執行中進行微調和完善，同時強化市場監管。

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　　馬光遠：北京再出調控政策的概率等於零

　　北京會不會出現更嚴厲的限購政策？對此，著名財經專家、中央電視臺財經頻道評論員馬光遠認為，北京再出調控政策的概率等於零，最大的姿態就是整頓市場，打擊市場上的違規行為，僅此而已。而且，北京市場的走勢不會因為上海、深圳出現嚴厲的調控而出現逆轉。

　　馬光遠表示：“北京的調控政策已經很嚴格了，基本上都是頂著‘天花板’在進行調控。如果執行這樣的政策還會出現瘋狂反彈和不正常反應的話，只能説明這個政策本身沒有用，應該廢掉了。然而，北京市場現在非常正常，完全符合經濟學家過去對整個北京房地産市場的預測。作為一個一線城市現在出現反彈、銷量的回升、二手房大量交易的情況很正常。”

　　社科院專家預計——二季度一線城市房價漲速將趨緩

　　近期上海、深圳等一線城市相繼出臺限購限貸樓市新政引發關注，中國社科院專家28日表示，一線城市房價暴漲促使政府出臺較嚴厲的房價調控措施，在控制需求增長的同時也會增進後續市場觀望情緒。預計二季度一線城市房價總體漲速將趨緩。

　　今年一季度，在宏觀利好政策不斷加碼的背景下，一線城市住房銷售加速，房價快速上漲。中國社科院城市與房地産經濟研究室助理研究員鄒琳華認為，這也使一線城市房價上漲的能量得以提前釋放。

　　對於一、二線城市，鄒琳華建議，應繼續擴大供給，抑制住房投資投機需求。具體舉措包括進一步降低存量住房交易稅費，促進二手住房入市； 多方擴大普通商品住房供給：加大普通住房土地供應，加快住房用地入市節奏，提高中低價位商品房入市審批的速度，支援商改住、工改住等土地用途改變。此外，適時降低多套住房融資杠桿，抑制住房投機，如提高熱點城市二套房首付比例等。