從中國廣東順德走出去的房産商碧桂園控股有限公司(下稱“碧桂園”，02007.HK)，決定要開啟一段海上築夢的傳奇。在衛星地圖上尋找該集團位於馬來西亞的森林城市這個項目時，定位坐標卻指向一片汪洋。

　　碧桂園董事局主席楊國強在馬六甲海峽畫了一個圈，去年底宣佈在馬來西亞柔佛州毗鄰新加坡的一片汪洋大海上投資2500億填海造城。

　　受行業環境、企業産品結構等因素影響，凈資産收益率五年來首次下滑，如何扭轉盈利能力，成為難題。碧桂園總裁莫斌在今年三月舉行的2015年業績發佈會上表示，海外項目的毛利率比國內高很多。

　　事實上，碧桂園是國內最早開始海外擴張的企業之一。2015年海外銷售收入佔碧桂園總銷售額的比例約為3%，這距離其早期定下的20%目標還有相當距離。莫斌稱，公司雖然制定了海外戰略，但對國外的發展依然非常謹慎，因此森林城市對於碧桂園至關重要，只有這個項目成功了，公司才會考慮在海外的進一步大力拓展。

　　造夢之城

　　根據規劃，森林城市項目由四個島組成，總面積是13.86平方公里，可以容納幾十萬的人口，半個澳門的大小。這四個島的開發用地都將通過填海來獲取，項目計劃投資高達2500億，預計20年完成開發。

　　按照規劃，森林城市的絕大部分目標客源將來自於中國國內，碧桂園甚至期望引入産業，金融、醫療、教育，讓這個項目能夠實現人居和經濟的自我良性迴圈，成為一座世外桃源。

　　從經濟意義上看，這是碧桂園希冀扭轉利潤率逐年下滑局面的重要砝碼，以及擴大集團銷售規模的利器。

　　然而，風險仍不可忽視，畢竟在一片茫茫大海上創造出數千億的購房需求是沒有經驗可循的。

　　對此，碧桂園負責海外業務的執行董事蘇柏垣表示：集團內部對風險充分論證過，這麼大的項目，承擔的風險和挑戰也是巨大的。但是鋻於公司是根據市場需求滾動的開發和投入的，首期填海1平方公里約1500畝，實際投入並不會太大就可以逐步回籠資金。而且四個島預計二十多年才會開發完成，如果市場好，可能10年就會填海完成。

　　作為國內最早開啟海外擴張戰略的企業，目前，碧桂園已經在馬來西亞擁有4個項目、澳大利亞擁有1個項目。不計森林城市計劃填海的13平方公里土地，其海外項目已有197萬平方米。

　　進軍海外市場初期，碧桂園曾經透露集團海外拓展目標是海外銷售額佔集團的20%。去年，碧桂園年銷售1402億中，大約有40億~50億來自於海外，佔比約為3%。能不能實現海外20%的銷售佔比，森林城市至關重要。

　　對於森林城市的銷售目標，碧桂園高層並未公開表態，僅表示會以銷定産。《第一財經日報》從接近碧桂園核心高層的人士處獲悉，該集團計劃在項目推出的首個經濟年度實現合同銷售目標近300億，佔集團國內銷售額的15%~20%。數據顯示，碧桂園2016年在國內的銷售目標是1680億。

　　盈利新起點？

　　海外市場對於碧桂園來説，其戰略意義已經不亞於中國國內。在該集團發佈2015年業績的新聞發佈會上，該集團高層直接宣稱：國內追求規模增長，海外追求利潤增長。

　　2015年，碧桂園合併報表的總收入達1132.2億元，同比增長約33.9%；土地增值稅撥備前毛利約為228.6億元，同比增長3.7%；核心凈利潤達97.1億元，同比增長5.1%。

　　利潤與營收的不同步增長，已經顯示出碧桂園在盈利能力上的疲軟。數據顯示，2011年~2015年，公司毛利率分別為34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年，該公司核心凈利率已經下降為8.6%的個位數水準。

　　利潤率的下降，離不開宏觀面及企業産品結構變化的影響，但一個基本事實是，中國房地産行業已經過了高利潤階段，行業盈利能力的下滑已經成為難以回避的趨勢。

　　即便2016年國內房價上升預期較強，但土地成本和人工成本的上升，將侵蝕掉開發商相當大一部分利潤。從碧桂園來看，2015年，公司銷售費用、管理費用甚至財務費用都有所下降，其融資成本更是降到6.2%的歷史低點，而利潤率卻是五年最低值。

　　受此影響，凈資産收益率(ROE)五年來首次下滑。2011年~2014年，公司ROE連續4年維持在20%上下，到2015年中期下降至約8.22%，2015年末期約為15%。

　　碧桂園高層在媒體發佈會上表示，2016年的利潤率一定會上升，其原因有三：一是國內房地産市場好轉，房價有上升趨勢；二是碧桂園産品升級；三是海外市場毛利率普遍高於國內。

　　莫斌和碧桂園財務官吳建斌，在回應利潤率問題時，多次強調海外市場尤其是森林城市。“目前森林城市還處於投入早期，如何將這些投入分攤到整個項目的損益目前還沒有確定，但可以肯定的是，海外項目的毛利率比國內高很多。”