導讀

　　在房地産業內，如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量，即可以視作這座城市已經進入了存量房時代。按照這個指標劃分，四大一線城市均已步入以二手房交易主導的新時期。

　　本報記者 張曉玲 實習記者 吳抒穎 深圳、廣州報道

　　當開發商在提起房地産庫存的時候，他們一般認為，一線城市不必擔憂。

　　然而，今年以來，一線城市凸顯的結構性矛盾點醒了他們：大量普通住宅豪宅化，剛需人群無力承擔動輒9、10萬甚至15萬每平方米的價格，在投資投機需求已經基本退出市場的情況下，這部分房源面臨過剩的風險。

　　未來可能打開這一市場的銷路的，是改善型需求和二手房市場的充分流動。

　　“麵粉貴過麵包”

　　火爆的樓市，激進的開發商，成為了這一年一線城市樓市的縮影。

　　截至11月25日，北京土地市場成交地塊達到100宗，成交金額高達1920.77億；與此並行的是，今年北京拍出了約20宗地王。而地王之上，將蓋出數千套單價10萬＋豪宅。

　　中原地産首席分析師張大偉推算，未來北京售價預期10萬以上的項目多達50多個，北京商品房住宅將出現高端化的趨勢。

　　京城遍地地王，上海灘也不甘落後。11月25日， 信達地産 以72.99億元的價格拿下上海楊浦區新江灣城地塊。根據多家機構推算，該地塊實際樓面價已超過6.1萬／平方米，刷新了上海住宅樓面價的新紀錄。而此前，上海已經連續出現了5個以上地王。這些地王的出現，也將加大未來上海的豪宅供應。

　　在幾乎已經沒有土地供應的深圳，截至本月今年僅有一幅住宅用地出讓。該幅土地為舊改項目鹿丹村，最終以8.88億元的價格成交。根據深圳克爾瑞研究中心的推算，這幅土地的實際樓面價在4萬元/平方米以上。獲得該地塊的中海地産表示，該樓盤入市的價格在10萬/平方米以上。

　　即使在市場相對理性的廣州，11月25日番禺市橋一地塊也拍出了超過1.6萬/平方米的樓面價。而根據廣州房管局此前發佈的數據，番禺的一手房均價目前在1.5萬元/平方米左右，樓面價已經高過房屋均價。

　　進入年末，一線城市又將迎來土地供應的小高峰。根據官方數據顯示，下個月北京將有7塊土地待售，上海則將有13幅經營性土地入市。深圳預計也將有三幅住宅用地出讓。

　　業界普遍認為，這些土地出讓的溢價率將不會低。這意味著，在一線城市，“麵粉貴過麵包”的現象正在愈演愈烈，明後年“豪宅”供應將大規模放量。

　　供應與需求的錯配

　　一線城市“豪宅”供應量放大的背後，隱藏著需求不足的隱憂，豪宅市場出現了供應與需求的錯配。

　　在2011年開始實施限購政策以來，住宅投資投機基本已經離場。亞豪機構、中原地産的數據顯示，目前北京、上海和深圳的高端市場消費人群自住需求佔大部分，投資客已經大幅減少，深圳市場今年的高端住宅成交買家中自住客更是佔比八成。

　　投資客流失，需求被提前釋放，則未來豪宅去化堪憂。以北京為例，中原地産和亞豪機構均預測，明後年北京單價10萬以上的豪宅供應將達4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來算，這些豪宅項目的消化週期在20年以上。

　　另一組數據也顯示地王的銷售並不樂觀。根據亞豪機構的監測，北京過去10年內誕生了20個地王，除去一個退地，在剩餘19個地王項目中，有8個項目銷售額尚未達到僅計入地價款和財務成本的盈虧平衡點。這8個項目分別是2011年-2014年四年時間內，每一年的單價地王和溢價率地王。這意味著，2011年之後的地王，截至目前，無一解套。

　　張大偉進一步表示，如果按照目前的土地價格計算，未來兩年內北京房價要上漲120%，市場才能夠承托住今年以後新入市的地王項目。

　　京城豪宅風險隱現，上海灘豪宅市場也不能旁觀。上海中原研報指出，目前滬上別墅類的産品去化週期長達20.5個月，上海樓市已經出現結構性失衡的危險。

　　就連一向穩健的廣州樓市，也存在著結構性的去化壓力。根據合富輝煌的數據，廣州目前主要的去庫存重點集中在大戶型上。該機構數據顯示，廣州300平方米以上的住宅去化週期甚至長達56.1個月。

　　而在今年的暴漲之後，深圳樓市出現了一個有別於北京、上海的現象，那就是普通住宅和豪宅價格接近，以及市區、郊區價格逐漸被拉平，這進一步導致深圳普通住宅豪宅化。

　　存量房主導市場價格

　　如何解決一線城市的供需錯配問題？答案可能在存量房市場中，也即大量二手房業主的換房需求，而他們可以置換的前提，是先要把自己手頭的房子賣出去。

　　“今年北京二手房交易量是一手房的三倍。北京豪宅市場賣得不錯，為什麼1000萬以上的房子賣得這麼好，很可能的原因是很多人把舊房子賣了。”任志強[微網志]推測説。

　　在房地産業內，如果一座城市的二手房交易量超過新房交易量，即可以視作這座城市已經進入了存量房時代。按照這個指標劃分，四大一線城市均已步入以二手房交易主導的新時期。

　　一線城市的土地銷售顯示，未來新房供應將向中高端轉移，並且均價將高於周邊項目。主流市場需求，尤其是小戶型購房者將進一步向存量市場轉移。

　　根據中金研究部對6個一、二線城市的調查，只有36%的新房可售資源位於核心地區，而存量市場該比例達到65%。中金的數據顯示，中國主要12個中心城市未來存量市場的交易規模在2萬億，其中北上廣深四個城市約為1.48萬億。

　　這在北京表現得更為明顯。在六個中心城區(西城、東城、朝陽、海淀、豐臺、石景山)僅有約1.6萬套新房可供出售，而在鏈家網站上購房者可找到超過6萬套掛牌存量房。

　　上海中原地産數據顯示，截至今年10月，上海二手房佔全市總交易的65.9%，主力房源總價位在300萬至500萬元。

　　深圳二手住宅成交量從2010年起就一直超過一手成交量。今年前10月，深圳二手住宅成交套數已達到10.5萬套，幾乎是5.35萬套一手住宅成交量的一倍。

　　這意味著，二手房的價格是決定一線城市房價的風向標。

　　“未來豪宅的去化，可能會大規模來自二手房業主的置換需求，畢竟人們都需要提升居住品質。”北京一位開發商人士説，即原來擁有市區小戶型的業主想要換房，賣掉兩三套去置換一套千萬級豪宅。(編輯 鄭升)