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業內人士稱北京二手房最近成交價與前期幾乎持平

  • 發佈時間:2016-03-02 07:16:16  來源:北京晨報  作者:楊奕  責任編輯:吳起龍

  一線城市再現“日光碟”、業主為加價寧願違約……繼契稅下調之後,央行再次降準,與股市千股跌停的“哀鴻遍野”不同,春節後的樓市貌似進入一場“狂歡”。北京晨報記者昨日從多方了解到,樓市熱,業主加價情形增多,但真正成交的數據卻很淡定,“最近成交價與前期幾乎持平”。

  樣本

  春節後買方賣方的心態都生變

  市民陳女士正在焦灼中等待簽約,上周她剛看中東直門一個小兩居,約房主本週簽約。但是約好的時間到了,電話卻遲遲不響。她告訴北京晨報記者,心裏特別忐忑,總擔心那邊變卦了。因為,春節前她在朝陽門附近看中的那套房,房主在過了一個春節後就加價50萬元,她只能氣憤地放棄了。

  買房人面對業主的加價萬般無奈,賣房人其實也在“糾結”。市民徐先生在亞運村有一套住房出手,2月中旬與一位購房者達成意向,並收取了10萬元的定金。但近日發現附近的房源價格都在上調,有些懊悔。“小區裏跟我同一戶型的房子有的都漲了50萬,老婆提出房子不想賣了。”在“女主人”的堅決反對下,徐先生很抱歉地向購房者提出違約,“起初有些説不出口,但老婆很堅持。最後返還給了購房者20萬元,還承擔了全部仲介費。”現在,徐先生並未打算把房子立即出手,“再等等看吧,我現在也不知道多少價位算合適。”

  樓市火熱,也忙壞了經紀人。“現在看房的客戶數量比春節前幾乎多了一半,平均一套房源差不多有6個客戶看。”一家房地産仲介區域負責人向北京晨報記者介紹,有一套安貞附近的住房,春節前掛牌價為520萬元,業主稱還可以議價。但春節後業主把房價調到了620萬元,有購買意向的客戶還在猶豫,業主卻再次提價到650萬元,“業主們好像約好了似的,都開始提價了。”

  成交

  “最近成交價與前期幾乎持平”

  據鏈家網研究院介紹,目前二手房的議價空間比前一週減少了0.3個百分點,僅為1.4%。在掛牌房源報價調整中,上調比例達到79.4%,“目前二手房買賣群體普遍看漲,業主惜售情緒明顯,報價上漲,議價難度上升,價格博弈空間變小,轉為強勢賣方市場。”

  掛牌價紛紛上調,樓市真有那麼火嗎?鏈家網研究院數據顯示,上周北京二手住宅4443套,環比下降24.4%,過了第一個集中網簽的時間段,雖然網簽量有所回落,但4000余套的水準仍處於高位;二手住宅成交均價為37834元/平方米,環比上漲2.4%;掛牌均價接近4.2萬元/平方米,環比上漲1.7%。中原地産研究部昨日的數據顯示,2月北京二手房簽約15149套,數量比1月相比有所下降;簽約均價達到了3.9萬元/平方米,相比1月3.76萬元/平方米的均價環比上漲3.7%,成交價格出現加速上漲勢頭。

  “利好政策出臺,對樓市的確會有刺激作用,但從我們各門店目前的簽約情況看,整體較為平穩,掛牌價不代表真正的成交,最近成交價與前期幾乎持平,朝陽、海淀、豐臺一直是成交量最多的區域,因為這幾個區面積大,房源供應量大,昌平近期成交也不錯。”偉業我愛我家市場研究院經理孔丹在接受北京晨報記者採訪時表示。

  專家

  “有的個案其實是被放大了”

  樓市突然火熱,主要原因有哪些?中原地産首席分析師張大偉認為,除了政策的持續寬鬆,股市下行也是原因之一。“股市行情不好,導致資金無處可去,大量資金進入房地産市場,而一二線城市的資産比較優質,這些城市樓市出現上漲就不難理解了。而首付貸款、稅費貸款等多種小額貸款的出現,也增加了部分無力購房的人群入市。”

  但張大偉同時表示,春節後,北上廣深等一線城市樓市火爆,甚至有“日光碟”出現,並不完全是政策結果,也有特殊時間點的影響,春節積蓄的客戶在節後得到釋放,“市場上有的個案其實是被放大了。”

  張大偉認為,今年上半年房地産寬鬆政策會持續出現,但分化的市場格局下,房地産依然面臨巨大的風險,“特別是一線城市的高價地對房價上漲的要求非常高,未來一年二線城市將成為市場熱點。”

  辟謠

  倒房套貸“技術貼”不靠譜

  隨著房地産市場的火熱,關於如何靠房薅羊毛的“技術貼”在朋友圈、微網志等屢見不鮮,倒房套貸的模式成立嗎?北京晨報記者採訪了多位業內人士,均得到同樣的答案:不靠譜。

  技術貼一

  假如我有一套房值1000萬元,由於公司資金流緊張,於是找仲介“勾結”,拉漲到1500萬元“賣”給親戚或鐵桿朋友。首付三成,貸款1050萬元。於是手裏有了1050萬元現金。這個就是近期上海高價房猛漲的邏輯。

  “這個例子不必當真,銀行批按揭時並不是按照成交房價的多少來看,而是由第三方評估機構進行評估,住房買賣還涉及到稅費等問題,不像説的這麼簡單。”偉業我愛我家市場研究院經理孔丹表示。

  房産交易過程中稅費的繳納比較複雜,不同條件的房屋所應繳納的稅費不同。北京晨報記者做了粗略計算,如果是大於90平方米且滿2年的普通住宅,需要繳納37.5萬元的稅費,包括個人所得稅15萬元和契稅22.5萬元;如果未滿2年,還需要繳納房款5.6%的營業稅,稅費合計達121.5萬元。如果成交的是非普通住宅,購房滿2年的住房需要交65.5萬元的稅費,其中個人所得稅15萬元、契稅22.5萬元、營業稅28萬元;未滿2年的情況所應繳納的稅費則需繳納121.5萬元的總稅費。

  “如果交易的房子滿五唯一,只交12.5萬元的稅費就夠了,不過市值1000萬元的住房,能做高價格賣出,還能通過評估後銀行認可貸款1050萬元,只有一種情況,除非倒房人能在各個環節都能‘打通’,否則不可能實現。”一位業內人士表示。

  技術貼二

  我和我老婆在北京只有一套房子,把房子只寫在老婆一人名下,然後和老婆假離婚。現在這套房子值700萬元,讓老婆以1000萬元的價格賣給我,首付300萬元,貸款700萬元。這樣,我們繼續住著房子,手裏多了700萬元,用這700萬元投資獲得的回報,剛好可以用來還貸。如果房價大跌,我就不還貸款了,讓銀行把房子拿走,這樣我們的房子就在高位變現了;如果房價繼續漲,我還可以在適當的時候真賣出去,再賺差額。現在北上廣等城市有很多人在這麼做,這就是次貸危機的來源。

  “銀行不可能按照交易的價格批復貸款,從北京目前二手房的貸款情況來看,一般只能評估到成交房價的80%左右,即使案例中的房子市值1000萬元,一般只能評估800萬元左右,也就是只能貸款560萬元。”張大偉表示,案例中“房價大跌,就不還貸讓銀行把房子拿走”的説法也不成立,“按照現在的規定,如果房屋所值不足夠還貸,銀行會繼續催繳不足的貸款。”

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