中新社上海2月28日電 題：誰是上海瘋狂樓市的幕後推手？

　　中新社記者 李佳佳

　　午後，在歷經7個半小時的等待後，陳玉婷終於擠進人山人海的上海市閔行區房地産交易中心。迎面而來一位房産仲介，看著臉生，可見著她就道喜：“姐，你賺了！”陳玉婷納悶：可我是來賣房的呀？

　　未幾，陳玉婷明白，在“買到即是賺到”的當下，這裡幾乎每個仲介都跟客戶説這樣的話。環顧週遭，買房的往往內心竊喜、笑逐顏開；而賣房的，多少都面露懊惱之色，心忖道：“早知道賣貴點！”還有一大批拿了號、等候的，無不伸長了脖子往裏探，恨不得旋即在櫃檯前坐下，把過戶手續給辦了，就好像晚幾分鐘，這房價又上去了。

　　不知道從何時開始，上海的房價猶如脫了韁的野馬，日漸瘋狂。有人拿上市公司做比較，稱很多上市公司即便拼上一年利潤也無力購得上海一套房。而按照現下的漲速，一個購房者走完首付、審批、過戶、銀行放款這一整套流程大致需要2到3個月，“其間有的人房子沒到手就賺了100萬元(人民幣，下同)也並非天方夜譚，”陳玉婷説。

　　上海樓市的火爆來得太快，快到很多人甚至都沒準備好，就被迫做了一回“接盤俠”，那麼誰才是這一波瘋狂樓市的幕後推手？

　　25日的上海土地市場，江蘇中南以8.57億元競得青浦區朱家角鎮的一塊純宅地塊，成為開年首個“地王”。

　　眼下，上海儼然是各路地産資金理想的“避風港”，面對三四線城市高企的庫存以及與日俱增的風險，福建、江蘇等地的開發商涌入北上廣深等一線城市，“避險性投資”的初衷成為瘋狂樓市的始作俑者。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍接受中新社記者專訪時指出，當前中國國內的實體經濟不好，投資格局卻較為寬鬆，大量熱錢一直在尋找安全的投資通道，“大家都認為一線城市最安全，於是資金都往一線城市調，投資客成為市場的引導力量，並迅速激發了需求”。

　　已擁有一套住房的上海人張偉本沒有購房的心思，可自打年前這波漲價潮開始，摸著兜裏的人民幣，他就越發不安，“房價這樣蹭蹭蹭地上去，周圍的人都勸我，再不買以後就買不起了。”按照上海官方的規定，像張偉這樣有上海戶籍且已婚的家庭，在擁有一套住房的基礎上仍可限購一套。現下，張偉正急於用掉這個限購額度。

　　投資客的引導作用，最早讓張偉這類自住型買家慌了神。“他們害怕了，於是嘩嘩地跟著往上衝，”宋會雍説，其結果帶動了房價的上漲，市場出現嚴重分離。

　　研究顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家佔主導，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去，剛性需求買家和改善型買家各佔一半，而今年二者比例達到了四六開，在上海的中心城區甚至達到了三七開，後者佔了絕大多數。由於改善型買家置換時最先考慮二手房，“在目前購房需求迅速膨脹的情況下，二手房房東惜售心理日益嚴重，跳價情況屢屢發生，也促使了房價的進一步上漲，”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟説。

　　投資、供應、需求、購買，在樓市這條産業鏈的最後一環，寬鬆的信貸扮演了重要角色，而在宋會雍這樣的業內人士口中，被叫做“加杠桿”。

　　今年2月，中國央行再次下調個人住房貸款首付比例，首套房從過去的三成降至現在的兩成，二套房也降至三成，“下降過程中，社會資金參與了進來，為購房者提供金融方案，也就是短期借款，這進一步釋放了市場的購買力，”宋會雍説，就好比滾雪球，産業鏈最終形成閉環，至此信馬由韁。

　　不過，瘋狂終究會歸於理性，當前上海瘋狂的樓市似乎已引起官方的警覺。近日，上海市發改委官方發文，明確指出未來上海中心城區中小套型住房供應比例將不低於70%，郊區將不低於60%。此外，此間官方對房産仲介不規範服務行為的緊追猛打似乎也在釋放著調控趨緊的信號。

　　或許就像世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉所預計的那樣，一線城市在進入新年以來仍加速上揚的態勢，意味著適度調控需求政策在逐步醞釀之中。(完)