“3.0版城市”既適合工作也適合居住 整體規劃、一次性大手筆投入的經驗值得借鑒

　　擴容後的上海自貿區正在吸引著大量的高素質企業和人才落戶。如何留住人才、始終保持上海的城市競爭力？上海給出的答案是：“糾偏”樓市，讓“中等收入家庭”能在上海買得起房、安得了家。

　　文/圖：廣州日報上海特派記者 王荔玨、鄒峻

　　前灘

　　上海浦東繼陸家嘴開發之後的一個新的開發區域，功能定位重點發展三大核心功能，即：總部商務、文化傳媒、運動休閒。

　　面積：北起川楊河，南至中環線(華夏路)，東起濟陽路，西至黃浦江，總用地面積283.17公頃，沿黃浦江岸線長度約為2.3公里。

　　規劃人口：2.5萬人

　　走進自貿區

　　上海樓市最熱當屬前灘

　　被譽為“陸家嘴第二” 頂尖開發集團雲集

　　前灘，被譽為“第二個陸家嘴”，這是一片佔地2.83平方公里的未開發的“處女地”，位於黃浦江以東、川楊河以南、濟陽路以西、華夏西路以北，被定位為“一個‘3.0版’的城市模板，用3~5年時間打造成上海新的世界級中央商務區”。記者一行此次前往上海探訪自貿區樓市，幾乎每一位被採訪的人士都告訴記者：“現在不僅自貿區最熱的板塊是前灘，全上海最熱的地方也是前灘。”

　　我們這次的上海自貿區樓市大調查採訪，就從踏上前灘這片熱土開始。

　　現在的前灘就像十多年前的珠江新城

　　前灘的全稱叫“上海前灘國際商務區”，是上海中環線以內少數還沒有開發的地塊之一，開車從上海最標誌性的核心區人民廣場出發，上南北高架，走盧浦大橋下來到達前灘，不堵車的話不用半小時就到了，這裡離虹橋機場和浦東機場也不遠。

　　記者的採訪車在前灘一路暢行，感覺像是回到了十多年前的廣州珠江新城，相似的是馬路兩旁的圍墻內熱火朝天建設中的工地，而馬路上卻行人罕至。不同的是前灘的道路設計更寬，多為雙向八車道以上，而且從工地圍墻的範圍看，每個項目似乎佔地規模都挺大，絕不是切成“豆腐塊”式的開發。最亮點的，還是圍墻上標示的開發商的名字：有世界頂尖級的開發集團，如鐵獅門、太古地産、香港置業等，也有廣州地産商的身影，例如合景泰富的上海新總部合景環球都會廣場，不過，更多的項目是由前灘片區的整體持有者陸家嘴集團統一開發。

　　記者獲悉，號稱“全上海最貴”的國際學校上海惠靈頓國際學校及其“姊妹”學校惠靈頓雙語幼兒中心已落戶前灘，前者只招收外籍家庭的孩子，而後者則把目標對準中國孩子，這所英式貴族學校已經預見到，未來的前灘將落戶大量的高素質企業和人才，從而帶來高素質的教育需求。

　　自貿區最火還是寫字樓

　　陸家嘴甲級寫字樓空置率已不足1%

　　仲量聯行高級董事、中國研究部負責人周志鋒認為，自貿區在過去兩年給寫字樓市場帶來的變化是最立竿見影的。自貿區主導的是金融改革，隨著眾多城市級的銀行、金融機構大舉進入上海，帶來了上海寫字樓市場近兩年的“空前繁榮”，陸家嘴的甲級寫字樓空置率已不足1%。而寫字樓市場的繁榮也意味著企業的擴張趨勢，進而帶來人口增加，帶動住宅購房需求增加。另一方面，工業倉儲物業的市場發展也很快。

　　辦公園區蓬勃興起

　　目前，一種“辦公郊區化”、“園區化”的新模式正在上海形成。自貿區概念為廣闊的郊區地塊賦予了更多的含金量，而郊區的辦公成本比陸家嘴等核心區能節省一半以上，很多外企於是在郊區拿地建辦公區，把許多重要的後臺部門都遷往郊區，只在核心區保留少部分聯絡辦公場地，像耐克公司就搬去了五角場地。而圍繞著郊區辦公樓的周邊，開始陸續有住宅項目落戶，目標消費群就瞄準在附近辦公的金領、白領人群。逐漸地，一個融匯住宅、辦公以及相關生活配套的園區就慢慢成形，人氣漸旺，從而在郊區形成新的商圈。

　　新板塊搶手 老闆塊滯漲

　　自貿區新板塊如張江高科技園區和陸家嘴金融貿易區的房價走勢淩厲。張江高科園區因為有産業支撐，購房需求旺盛，加上近年來新房稀缺，二手房存量較少，因此，整體一直供不應求。最近半年時間裏，張江二手房的成交均價約上漲了20%，比較適合“剛需”置業的房源，目前成交均價約3.8萬~4.2萬元/m2。至於金橋出口加工區，也一度出現單價上漲5000元左右的房源，但在近期，自貿區效應有淡化的趨勢。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出，從自貿區掛牌成立到現在可以看到一個趨勢，自貿區概念最初涵蓋的幾個保稅區板塊的房價上漲行情主要出現在掛牌成立時以及隨後的一年時間，並且越往後推移，效應越來越弱化，以致逐漸消退。從今年的房價表現來看，自貿區概念對自貿區老闆塊的周邊房價基本已無實質性影響，板塊房價甚至出現滯漲現象。例如外高橋板塊，2013年新房成交均價為36084元/m2，較2012年上漲5640元/m2，漲幅達18.5%，而2014年漲幅也高達11.4%，但今年該板塊新房成交均價為36431元/m2，與去年基本持平，甚至出現微幅下滑。

　　上海自貿區

　　擴容後的上海自貿區：

　　“含著金鑰匙出生”的豪門寶寶

　　2013年9月29日，上海自貿區掛牌，成為我國境內第一個自由貿易區，上海作為全國的經濟金融中心再次成為先行者。

　　上海自貿區位於浦東，當時的面積只有28.78平方公里，包括四個保稅區——外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區。

　　然而這次掛牌並沒有給大上海帶來很多的興奮點，因為這四個區域在上海人看來實在是屬於“山旮旯”的位置。不過，自貿區成立之初，確實也吸引了一批企業前往當地租寫字樓、註冊新公司，令當地的土地突然升值，一些老舊的乙級寫字樓也突然“身嬌肉貴”起來，短時間內進駐了大量的新註冊企業。但是這股熱潮並沒能持續多久，因為“實在太偏遠了”。

　　到2014年12月，上海自貿區迎來了擴容的真正利好，面積擴展到120.72平方公里，新增包括金橋出口加工區、張江高科技園區和陸家嘴金融貿易區三大區域。

　　這一擴容，上海自貿區瞬間成為“含著金鑰匙出生”的“豪門寶寶”，原先已大量聚集在陸家嘴和張江科技園的企業，自動“升艙”成為自貿區企業，享受自貿區的各種優惠政策，至此，上海自貿區才真正發揮出“試驗田”的作用。與此同時，原本已寸土寸金的陸家嘴金融中心出現了“飽和外溢”的需求，於是，被譽為“第二個陸家嘴”的前灘板塊應運而生。

　　自貿區新老闆塊：

　　樓市冷暖兩重天

　　老闆塊

　　外高橋片區更像是以倉儲物流為主的大型工業區，道路兩旁的住宅很多是樓齡較久的老房子，這裡的新房成交均價已陷入滯漲。

　　新板塊

　　陸家嘴金融中心遍地高樓，寫字樓供不應求，甲級寫字樓空置率已不足1%，出現了需求“外溢”的現象。

　　上海經驗

　　整體規劃大手筆

　　賣地告別豆腐塊

　　“如果把上海城市格局分為三種版本，老外灘一帶可稱為‘1.0版’，無論人車，要進入大樓都有所不便；陸家嘴是‘2.0版’，車易進，人難行；而未來的前灘由於是整體規劃，一次性大手筆投入，將會是一個既適合工作，也適合居住的‘3.0版’城市。”

　　上海的地産人士分析認為，當年的陸家嘴開發是劃地為界，每個地塊上由不同的開發商開發，每幢高樓之間如何連接和綜合利用都沒有通盤考慮，包括地下空間的利用也是後來再補課。而前灘從一開始就摒棄了單純吆喝賣地的初級手段，而是以城市綜合體的形式組團開發。前灘的土地一級開發都掌控在陸家嘴集團手中，陸家嘴集團採用“築巢引鳳”的做法，與世界頂尖級的開發商進行合作，引入先進高端的開發理念，目前，鐵獅門、新鴻基、太古、香港置地等一批擅長開發高端城市綜合體的開發商正在前灘開展奠定板塊雛形的大開發。“有了這一批優質的綜合體，前灘未來在引進高端企業和人才時就更有底氣和吸引力了。”仲量聯行高級董事、中國研究部負責人周志鋒表示。

　　上海

　　觀察

　　不到1月叫停近30幅地塊出讓

　　上海為居高不下的房價削弱了城市競爭力而“糾偏”

　　上海的“金九鑽十”

　　今年10月，上海新建商品住宅成交面積達151萬平方米，創2013年4月以來的月成交量新高。據上海中原地産研究諮詢部統計，10月成交均價在2.5萬~6萬元/m2的新建商品住宅共成交64萬平方米，較去年同期大增64%。

　　今年上半年，北上廣深一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長，其中上海總價1000萬元以上樓盤共成交2967套，銷售額同比增長150%，居一線城市之首。可以説，今年以來上海樓市的熱，更多的是熱在“豪宅市場”這一塊。

　　上海房地産市場目前存在兩大結構性問題：辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

　　叫停出讓實為給豪宅熱“澆涼水”

　　為解決這一結構性問題，上海開始了雷厲風行的樓市政策“糾偏”——從10月12日至11月初，總共有近30幅地塊被叫停出讓。連串的“突襲”動作，可謂是將火熱的上海房地産市場瞬間澆了個“透心涼”。對此，上海市委書記韓正是這樣説的：“上海如今的房價始終居高不下，如果不堅持調控，將會影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。”

　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成將這一“拍賣叫停”事件看作是上海市政府對於樓市調控的明確表態，“就是告訴你們，八九十平方米的小戶型可以多建一些，動輒200平方米以上的豪宅不批了”。

　　上海“剛需”門檻已上升到七八百萬元

　　方小姐三個月前舉家從廣州搬到了上海。方小姐離開廣州前是某大房企的行銷高管，這次去上海，她成為一家著名國際學校的市場總監。現在她在浦東租了一套公寓，工作地點就在自貿區的前灘。

　　自貿區為上海帶來了大量的企業進駐，也帶來了大量像方小姐這樣的高素質人才。以金融及相關行業為例，截至2015年8月末，自貿區內共設有21家法人銀行（含4家中資和17家外資）、95家分行（含44家中資和51家外資）、11家專營機構和295家支行級網點；此外還有六大類26家非銀機構和4家資産管理公司進駐。

　　上海每年新增數百萬的人口導入量，吸引人才和留住人才是保持城市競爭力的重中之重。戴德梁行董事、中國策略研究主管Shaun Brodie認為，叫停賣地，主要是讓“剛需”市場更平穩，利於持續吸引人才到上海發展，讓“中等收入家庭”能在上海買得起房、安得了家，是保持城市競爭力的關鍵。

　　在上海，七八百萬元的房子只能算是“剛需”盤，普通上海市民又是怎樣看待目前的上海樓市？供職于上海某知名房企的行銷負責人在接受記者採訪時就訴苦説：“上海的房價真不便宜，近期住宅以總價800萬~1500萬元的出貨量最大，即使是100平方米的動遷房，總價也要400萬元。”據其透露，他今年4月在浦東星河灣附近買了一套二十多年樓齡、80多平方米的老“公房”，總價也要300萬元，但到了10月入住時，發現價格已有15%的上浮。

　　“讓中等收入家庭安家”成上海樓市主旋律

　　“讓中等收入家庭安家”已成為上海住宅發展的主旋律。這也是自貿區對住宅市場産生的推動效應消退後，上海樓市的一大變化。

　　早在今年6月，作為一線城市樓市風向標的上海，在豪宅市場就出現一個新動向：千萬元級別的兩房和三房“輕奢級”小豪宅熱銷。這類産品的“共性”是：保證功能性但縮小尺度，以控制總價，通過品質改善而非面積改善來滿足入門級豪宅客戶的需求。典型的案例包括萬科翡翠濱江115平方米兩房、大寧金茂府95平方米三房以及上海星河灣108平方米和118平方米的兩房單位等，它們的總價都控制在900萬~1100萬元。

　　預計明年上半年上海樓市仍保持上升

　　對於上海樓市前景，市場人士普遍表示樂觀。戴德梁行認為，只要利率還維持低位，上海住宅市場就不會降溫，預計明年上半年依然會保持上升。寫字樓方面，今年開始供應量增長很快，原本預計空置率會上升到10%~15%，然而隨著大量新型行業、網際網路公司和國內企業來上海發展，目前上海甲級寫字樓的整體空置率只有7%，比預期好。