日前，上海市消保委對於上海房産仲介的交易情況進行通報，消費者黃先生在鏈家購房過程中遇到的問題成為業內熱點。昨日上海鏈家回復，他們已發佈了官方回應，相關細節問題後續將有新回應。有業內人士提出，房産仲介的墊資、接受房屋抵押等“新型經營”模式是“準金融服務”，放大資金風險，值得警惕。

　　記者走訪市場發現，仲介行業的金融化發展已成趨勢，墊資、抵押並不鮮見，但暗含風險。

　　案例回放：

　　案件中諸多地方未解釋

　　據報道，黃先生去年8月份，與鏈家簽訂了一個類似于意向書的居間協議合同。付出一定的定金後，鏈家表示房産的交易價格400萬元，有340萬元的抵押。後來，鏈家表示首付7成可以把這些彌補上。黃先生表示，他跟鏈家提出資金監管，但是鏈家表示他們沒有這種做法，他只能在簽訂房屋購買合同的時候，明文規定280萬元必須用於先償還銀行和個人抵押。但是當第一批資金打到房東的賬號之後，房東把這個錢挪作他用，造成280萬元無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。

　　隨後，黃先生和債權銀行取得聯繫，債權銀行表示這個房屋的抵押在去年3月已經逾期，房屋處在被查封的過程中。鏈家對黃先生表示可以墊資進行交易，經同意後鏈家墊資110萬元，但很快房産又被查封，黃先生才了解到房東公司經營失敗，欠了相關銀行1.5億元信用貸款。最後，鏈家要求黃先生的父母為110萬元的墊資款做信用擔保。

　　記者發現，鏈家官方的回應對於上海市消保委公佈的案例有諸多未有解釋的地方。一是上海消保委的案例裏，提到了買方出資280萬元墊資贖契，但資金分兩批，第一批打到房東的賬號之後，房東根本沒有把這個錢還抵押。他把這個錢挪作他用，造成280萬無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。而在鏈家官方回應中，並未對此做出任何解釋。

　　二是在上海消保委的案例中，鏈家提出墊資110萬元把這個交易繼續推動，但是在鏈家官方回應中，並未對此作出解釋。

　　三是在上海消保委案例中，該房産被相關法院查封，而鏈家表示：“簽後查封的房子不歸我們管。”對於這些查封及解封的舉動，鏈家並未對此作出解釋。

　　1

　　疑問

　　交易前為何沒有查冊？

　　一位資深房地産人士告訴記者，查冊對於仲介人員來説是基本常識，“一位仲介人員如果在成交前不查冊，要麼是完全沒被培訓過的新人，要麼是極度不負責任，要不就只能推測為是惡意行為了。”

　　查冊就是以房地産的地址、地號、房地産證登記案號、房地産證號之中的任一條件為索引，來查證房地産的權屬狀況，通過查冊可獲取房地産的權屬人、面積、結構、是否違章、是否被抵押、是否被查封等情況的書面證明材料。業內人士劉先生告訴記者，買家可以通過查冊防範房産被抵押的情況的。買家盡可能了解業主為什麼賣這套房子。

　　市民都可免費到房管局查冊，業內人士建議最好在簽約當天查冊。

　　2

　　疑問

　　墊資是否涉嫌高利貸？

　　黃先生認為鏈家的墊付資金利息太高，有觀點認為這等同於“高利貸”。至截稿時，記者仍未得到鏈家對案例中提到的“1.6利息”是月息1.6%還是日息1.6%。的回應。不過，記者從某仲介行獲悉，其墊付資金的利息標準是不高於1.5%的月息。

　　王欣亮表示：“雖然利息較高，但是應該還沒達到高利貸的水準。”他介紹説，由於現在並不知道案例中1.6%是按一次貸款支付還是月息，但是即使是按照月息來計算，年利率也僅為19.2%，雖然高於平時的貸款利率，但是按照最高法院關於借款的司法解釋，24%以下的年利率都是受到法律保護的。

　　3

　　疑問

　　仲介墊資贖契到底合不合規？

　　“仲介墊資贖契是借錢給你，幫你完成交易，而不會説讓你把房子抵押給仲介，然後搞得你過不了戶，陷入一個死迴圈。”一位仲介人士説，仲介墊資贖契的本意只是促成交易，“正規的仲介公司基本上會要求自己的仲介人員跟所有買家説不要自己墊資避免出現什麼風險。”

　　仲介公司如何為買家墊資贖契？舉例説明，買家要購買的物業是按揭的，要交易必須贖契，但賣家沒有資金能力，就往往要求買家墊付，但買家墊付資金存在風險，需要第三方墊付以降低風險，為了撮合交易，仲介公司往往同意墊資，而買家為這部分資金支付一定的利息。

　　“現在很多仲介涉足墊資這塊，因為這種業務本來風險就比較小，利潤也比較高。對於仲介公司而言，很多都是打法律的擦邊球。”廣東勝倫律師事務所律師王欣亮表示，仲介公司可否進行墊資，主要是看經營範圍裏面是否有融資擔保或者小額貸款等業務範圍，同時要看簽署的合同是以怎樣的形式，是以借款還是僅僅做擔保。不過，有房地産人士對此反駁説：“墊資贖契不是灰色地帶，各個按揭公司都是有資質的。”

　　“贖契”tips：買物業遇“贖契”需注意的事項

　　不要用自己的錢墊資幫贖契；贖契是賣家的事，賣家應該想辦法跟人借錢。

　　沒過戶前，資金要進入第三方監管賬戶。如果賣家非常強硬，非要買家幫墊資，那就寧可花錢找第三方公司來墊資，第三方公司會去調查和評估業主靠不靠譜，這樣花點錢轉移風險。

　　如果業主非常強硬怕麻煩不肯做資金監管，那沒過戶前也不能給全款，首筆款也不要超過30%。

　　做資金監管是最無憂的，監管的錢，是必須過戶後仲介、買家、賣家一起到銀行轉入賣家個人賬戶的。或者即使在賣家賬戶裏，也被凍結沒三方同意都不能動用。

　　如果幫賣家墊資，要爭取直接給銀行，而不是打入賣家的某個私人賬戶。

　　不管找按揭公司還是找其他金融機構墊資，都可以貨比三家，了解清楚其利率情況再進行選擇。

　　業內觀點

　　房産交易的交付風險被放大

　　有仲介人士對上述案例發表意見：“單看這個案例，問題真不少，一是不查冊，二是首付給得太高，三是資金不監管，四是迴圈抵押，五是貸款不進行比較利息。其實只要買家注意其中一兩個，都能避免很多風險。”

　　媒體首席評論員沈彬在昨日的評論中提出：“墊資、接受房屋抵押等‘新型經營’模式，已經超出傳統房産仲介‘居間服務’的範疇，正在進行準金融服務，激進地放大了仲介行業的資金風險。”他認為，這種墊資活動就是一種“加杠桿”行為，而黃先生稱鏈家的“墊資”利息遠高於市場價，有觀點認為這就是“高利貸”行為。他提出，房産交易的這種交付風險，應該得到金融監管、房産以及市場監管部門的高度重視。