面對存量房市場的潛在機遇，包括開發商、仲介、網際網路等在內的各路資本均在摩拳擦掌，試圖在潛力巨大的存量房市場中分一杯羹。

　　二手房交易量連續7年超新房

　　今年前11月，北京樓市全面回暖，新房、二手房成交均創新高。但對比數據不難發現，二手房市場成交佔比逐年上升。

　　根據亞豪機構統計，今年前11月，北京新建商品住宅(剔除保障房)共成交72631套，同比增長31.65%。而根據偉業我愛我家市場研究院統計，前11月北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預計今年全年成交量或將達到20萬套。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，判斷一個地方的房地産市場是存量房市場還是增量房市場主要以兩個指標來衡量。“對住宅市場來説，如果房屋交易以二手房交易為主，佔的比重超過了新房交易，我們認為它已經開始進入存量房了。按照這樣的指標，中國現在四個一線城市北上廣深，二手房交易量已經超過新房，可以説一線城市已經進入存量房時代了。”

　　從今年前11月北京市場的成交情況來看，北京無疑正在進入存量房市場。

　　實際上，2009年北京二手房成交量攀上了近15年以來的最高峰，達到25萬套。同時，2009年成為新房和二手房交易比重的分水嶺。自2009年北京二手房交易量首超新房開始迄今已領先7個年頭，且量差越來越大。

　　同時，伴隨著北京土地和新房供應結構的變化，二手房成交超過新房成交的趨勢將不斷加深。

　　中原地産數據顯示，截至12月15日，北京新建商品房住宅(剔除保障房)供應量為40085套，只佔到去年全年供應量的53%，創下近十年以來最低水準。

　　與此同時，土地供應的減少，意味著新房供應趨減將會持續。根據亞豪機構數據，2015年(截至12月15日)北京土地市場建設用地面積和規劃建築面積同比分別減少30%、14%，這一土地成交量也創造了近8年的新低。

　　剛需、剛改回歸二手房市場

　　土地供應量銳減和土地成交價格高企，意味著未來北京新房市場的高端化趨勢。僅僅是在三年前，北京五環、六環周邊剛需盤雲集。而現在，五環周邊的地塊樓面價甚至已超過4萬元/平方米。對於剛需、改善人群來説，新房市場可選擇的餘地越來越小。

　　在業內看來，未來北京樓市將呈現首套房二手房化、首次改善新房化、高端集中化的趨勢。

　　“隨著房價與地價的上漲，五環以內除了少量自住房以外，高端住宅將會佔據主要市場供應份額。對於“買一賣一”的一般改善型購房者來説，在賣掉舊房之後，雖然首付比例低至3成之後尚且能夠負擔，但由於月供過高，已經很難在同區域的新房市場找到面積、價格匹配的産品，因此只能向更遠地段或者二手房市場分流。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　值得注意的是，目前剛需、剛改已經開始逐步回歸二手房市場。

　　根據偉業我愛我家市場研究院數據，今年11月，二居室仍是二手房市場的主力成交戶型，成交佔比逾五成，且成交均價環比上漲1.5%。

　　雖然目前城六區是二手房成交的主戰場，但伴隨著郊區剛需産品供應減少，區域裏的二手房成交也日趨活躍。根據偉業我愛我家數據顯示，今年前10月，在遠郊和近郊區縣的成交中，近60%的二手住宅交易發生在昌平、通州和大興三區，隨著這三個區域各方面配套設施的加速完善，成交佔比也在逐步提升。

　　- 影響

　　1 資本進軍存量房市場

　　中金公司關於全國主要城市存量房調查數據顯示，北京、天津、南京、蘇州、上海、杭州、深圳、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州12個中心城市的存量住宅年交易總規模已經將近2萬億元，深圳、北京、上海和廣州的二手房掛牌量甚至已經超過了新房總可售量。基於對20個城市的二手房掛牌量和新房總可售量的測算，到2016年，預計一二線城市的新房供應將平均同比下滑12%，上述城市的存量市場交易份額也將持續擴大。

　　眼下，網際網路房産平臺擁有資本支撐，與傳統仲介的競爭正處於白熱化。在業內看來，産業鏈上的各方，都在加速整合，傳統仲介網際網路化、網際網路仲介開始下沉、開發商積極轉型、代理機構調整商業模式。

　　與此同時，存量房時代租賃市場也會更為活躍。根據國際大型城市情況，在存量房時代，租賃住房比例約佔1/3，在特大城市可能更高。比如美國紐約2/3的房屋為承租人居住，日本東京更是佔到60%。

　　看到租賃市場的機遇，目前包括網際網路平臺、經紀公司均推出了相應的公寓類産品。最近國內最大酒店集團之一鉑濤推出了青年長租公寓“窩趣”，並將在北上廣深加快佈局。

　　“房地産已經從賣房時代逐漸向房産經營時代過渡。”窩趣創始人、CE0劉輝表示，對於傳統的地産項目，窩趣這樣的長租公寓能盤活空置房源，提高商業價值。同時對於一些新型的地産項目，可以從項目規劃之初將長租公寓納入規劃板塊，實現多種商業體的有機結合。

　　2 房企著眼城市舊改領域

　　存量房時代，伴隨著一、二線城市都將進入“內向增長”階段。舊城更新，必然成為城市發展的新增長點。

　　現如今，包括北京、上海等一線城市已經嚴格控制土地規劃。面對“生産資料”的嚴格限制，不少房企已經將目光轉向舊城改造業務。目前，包括首開地産、萬科集團、富力地産、 陽光城 以及 中糧地産 等在內的房企都在著手這一業務。

　　首開董事長潘利群曾在接受媒體採訪時表示，位於大中型城市內城的存量建築的産品升級，既有廣闊的市場前景，又有國家棚戶區改造的戰略支援。棚戶區改造將成為首開在北京的重要業務組成部分之一。同時首開也希望在其他城市開展類似于棚戶區改造的項目。

　　而就在9月份，首開在福建晉安拿下兩幅舊改地塊，溢價率高達126%，足見其對舊改項目的信心。

　　在業內看來，舊城更新是目前城市發展最大的機遇之一。2015年以後，城市進入“內向增長模式”。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究舊城更新，這對開發商而言也是巨大的機遇。