35城庫存2.7億平方米需賣一年多三線城市庫存近5年首跌

　　三線城市庫存近5年首跌

　　近日，中央財經領導小組第十一次會議專題研究了推進經濟結構性改革，提出要化解房地産庫存，近期決策層也在多個場合提及房地産高庫存。那麼，重點城市的房地産庫存情況如何？在供給側改革背景下，房地産去庫存又該如何發力？

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，在供給側結構調整方面，三、四線城市物業後期應該有所節制，供地節奏放緩，同時增加一、二線城市土地供應規模。此外，在物業戶型結構上，要加大改善性戶型房産供量，同時提升對現有庫存的消化速度。

　　萬達集團董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎麼刺激，二、三、四線城市，特別是三、四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用三年時間去庫存，中國地産才能進入健康的狀態。

　　35城庫存需消化12.5個月

　　據易居研究院監測的35個城市庫存數據顯示，截至2015年10月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米，環比減少0.4%，同比減少2.5%，存銷比為12.5，這意味著市場需要用12.5個月時間才能消化完這些庫存。

　　其中，15個城市庫存出現了同比增長現象，太原、茂名和荊門3個城市的庫存上升幅度較大；20個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中蘇州同比跌幅最大，為26.6%。顯然，今年以來蘇州房價上漲明顯，尤其是工業園區板塊房價大漲四成以上。

　　此外，截至2015年10月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3657萬平方米、18695萬平方米和4241萬平方米，環比增幅分別為-0.1%、-0.5%和-0.5%，同比增幅分別為-2.7%、-2.8%和-0.7%。

　　具體來看，對於一線城市來説，已經連續10個月存銷比低於12個月，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。後續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。

　　二、三線城市的存銷比走勢也基本一致，總體在收窄。這和目前二、三線城市房價上漲的城市數量持續增加態勢有密切關聯。

　　值得一提的是三線城市，其10月份新增供應量為201萬平方米，而新增成交量為224萬平方米，新增供應量略小于新增成交量，這導致庫存出現小幅下跌，出現了自2011年以來的首次同比下跌。

　　易居研究院方面認為，此類三線城市基本上屬於經濟條件較好的城市，市場交易相對活躍，近兩年土地出讓方面也相對嚴格，一定程度上抑制了庫存的大規模上漲，其去庫存的思路，能夠為其他三線城市所借鑒。

　　事實上，在三、四線城市佈局過多的房企正在加速清理庫存。綠城方面人士曾向《證券日報》記者表示，“庫存壓力大，這是綠城目前面臨的亟待解決的問題，也是影響綠城下一步整個資産流動的重要因素。”

　　根據2015年上半年數據，綠城管控項目存量房源(特別是單價高、總價高、成本高房源)去化速度緩慢，影響資金流動效率。目前庫存房源去化週期平均為25個月左右。其中，較難去化房源(存量時間大於12個月)，去化週期預期為26個-35個月。

　　而在綠城管理層眼中，三、四線城市佈局過多，存量房源難以消化確實拖了綠城的後腿。今年年初，綠城在銷售端口首先做的是盤整庫存和行銷團隊，做出的第一個行銷策略是加快清理三、四城市存貨。據綠城房地産集團副總經理樓明霞透露，目前三、四線城市存量房源佔比在30%-45%之間，而降至25%以內是綠城的“理想設計”。

　　不過，易居研究院方面認為，對於其他未納入上述35城統計樣本的三、四線城市來説，去庫存壓力仍舊較大，整體來看，樓市去庫存仍然任重道遠。

　　樓市庫存分化嚴重

　　“實際上目前的庫存結構分析比總量分析更為重要，或者説庫存背後其實也有分化的現象”，嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示，這主要體現在房企、物業類型和城市三個層次。

　　從房企結構看，部分銷售業績較好的房企，其實也面臨補庫存的需求。這主要是一些大型房企和年度銷售業績基本完成的房企。而一些中小房企則有一定的困難，此類房企的項目或者是爛尾或者是驗收難以合格，整個去庫存壓力是比較大的。

　　從物業類型看，今年120平方米左右的物業其實是比較暢銷的，去庫存方面也不錯。而一些郊區的物業就比較困難，部分小戶型其實沒有想像的暢銷，因為和傳統的居住習性是有一定差異的。

　　而目前之所以庫存出現下滑，在於統計裏面很多都是大城市，銷售業績不錯，投資節奏相對沒跟進，所以會帶來庫存規模的下滑。對於此類城市，其實壓力是不大的。而對於別的城市來説，則需要繼續發力，採取多種手段去庫存，比如放寬信貸政策。

　　而從城市結構看，一、二線城市其實是需要補庫存的，部分類似上海、蘇州等城市，庫存規模其實是不足的，這也是近期此類城市房價上漲態勢比較兇猛的重要原因。而一些中西部城市，在過去相對激進的土地出讓政策後，即便目前庫存新增量不大，但由於過去形成的規模比較大，所以整體去庫存壓力是比較大的。

　　而對於消化庫存的手段，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭則表示，住房制度改革大局已定，核心是實行商品房和保障房供應雙軌制，但也有值得細化之處。比如在金融方面，公積金制度應當改革，應建立政策性住房銀行，推進房貸資産證券化；針對外來務工人員，只要是常住人員且擁有居住證，就應根據其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新(舊改、棚改、城中村改造)政策。

　　而從短線政策來看，則需要四方面的措施：一是個人房貸進一步寬鬆，首付仍有降低的空間；二是應取消二手交易的營業稅，暫緩房地産稅立法，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續寬鬆，繼續降準降息；四是棚改拆遷補貼以貨幣為主，實物為輔。