近期穩增長壓力加大，在國民經濟中起重要作用的房地産將承擔一定的穩增長職責。在此背景下，地産行業今年以來多次受到政策照拂，包括降準降息、降首付比例等新政措施，對行業回暖起到了較大幫助。正值房地産傳統意義的銷售旺季，“金九”的表現可圈可點，“銀十”能否借力政策利好再續良好表現備受關注。

　　樓市一日迎兩大禮包

　　在去年的9月30日，中國人民銀行在長假前突發大招，推出涉及“認房不認貸”及“最低七折利率”等政策的“9.30新政”，強力救市。歷史再度重演。今年9月30日，央行聯合銀監會發佈通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。這是今年房貸政策的第二次調整。今年3月30日，央行聯合住建部、銀監會發佈了關於個人住房貸款政策有關問題的通知，其中主要的目的之一是下調二套房首付比例，明確對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　同樣是9月30日，住建部、財政部和央行聯合下發《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》。《通知》明確自今年10月8日起將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業務，拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資産證券化業務，盤活住房公積金貸款資産。對此，中國銀行金融研究所副所長宗良表示，調整首套房貸款比例，不一定會對存量住房的銷量産生大的影響，但是卻傳遞出國家層面穩定市場的信號。數據最能説明房貸政策進一步寬鬆對應的背景。1-8月份，全國房地産開發投資61063億元，同比增長3.5%，增速比1-7月份回落0.8個百分點，回落幅度比1-7月份擴大0.5個百分點。在穩增長壓力漸增的背景下，房地産市場的穩定性就顯得尤為重要，政策加碼也就勢在必行了。

　　地産行業回暖預期增強

　　“金九銀十”一般是房地産開發商銷售的旺季，今年也不例外。8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國樓市開始保持平穩回升態勢。根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，9月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10817/平方米，環比上漲0.28%，漲幅收窄；同比上漲1.36%，漲幅擴大。國慶長假前推出的兩大利好政策對樓市産生了立竿見影的成效。中原地産研究中心數據顯示，十一黃金周，全國主要54個城市合計住宅簽約24242套，較2014年同期的21083套上漲了15%。一線城市漲幅最大，上漲幅度達到了23.7%。其中上海成交1021套，相比2014年732套明顯上漲。

　　“全國性房地産政策的全面寬鬆，為‘金九銀十’再創新高創造了良好的環境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。”中原地産首席分析師張大偉認為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現，在“地王”效應帶動下，預計這些城市未來樓市成交量將持續上行。

　　市場預計，四季度樓市有望繼續回升。克而瑞研究中心分析認為，整體來看，房價在四季度持續上漲的基本面不會改變，但四季度房價增速或將有所放緩。中國國際經濟交流中心研究員陳永傑認為，目前樓市回暖態勢將維持較長時間，因我國經濟仍將保持一定增速，而樓市與我國經濟有較強關聯性，未來房地産市場將保持繼續增長。但目前房市增量投資比較有限，需要進一步做好存量調整工作，從品質上推進房地産市場的發展，下一步房地産市場增長將呈中低速，樓市回暖也不太可能回到以前的發展高度。

　　樓市分化愈演愈烈

　　相比于上半年的清淡，樓市在下半年出現了明顯的回暖，但大中小城市的樓市分化卻在延續。中國指數研究院10月1日發佈《2015年9月中國房地産指數系統百城價格指數報告》顯示，9月，深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。另一方面，住宅類土地供應稀缺，房企在一線城市不惜高價拿地，土地價格飆升，帶動新建住宅價格繼續抬頭。今年以來，一線城市頻出區域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現住宅用地樓面地價溢價超過50%的土地出讓。三、四線城市則面臨與一線城市截然不同的現狀，房價走勢跌多於漲，一片慘澹。

　　對三、四線城市而言，供應過剩、需求疲軟以及庫存高企等問題依然得不到解決，故而成交量上漲動力不足。中國房地産行業協會原副會長朱中一認為，“9.30”和“3.30”樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求，促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵後，住房消費在市場化機制的主導作用下正逐步釋放。針對一二三四線城市樓市分化加劇的現象，有專家認為，在當前房地産市場總體弱復蘇的局面下，城市間房地産市場發展已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。

　　在地産業感受到暖意的同時，地産股近日也開啟了反彈，同花順軟體顯示，房地産開髮指數節後三個交易日暴漲12.3%。對於地産股的投資機會，安信證券認為，地産行業迎來政策面與基本面共振階段，繼續全面看好地産股。建議配置低估值龍頭及一線城市高彈性品種。國泰君安則認為2015年房地産股的機會蘊藏在以下四大主線之中，分別是受益於降息降準和再融資全面鬆綁，資産負債表邊際改善最為明顯的龍頭房企；具備國企改革預期的標的；積極轉型的優秀標的；另外就是具備京津冀、自貿區等區域投資主題的標的。