我國房地産市場走勢呈現出週期性特徵,當前正處於第二個大週期的“末段”。未來市場將呈現出供需趨於平衡、房價上漲趨緩、市場低速運作的特徵,房地産業對於國民經濟的拉動作用將不可避免地削弱。

　　時隔多年後,“救市”再次成為房地産業的關鍵詞。自10月23日以來,監管層連續三次在公開場合談到房地産,並傳遞出“去庫存”的明確信號。

　　來自國家統計局的數據顯示,今年1-10月,全國房地産開發投資增速為2.0%,連續22個月出現下滑。今年前三季度,GDP(國內生産總值)同比增長6.9%。

　　房地産走勢持續低迷,並拖累經濟增長。在這種背景下,“救市”成為政策備選項。在一些業內人士看來,去年出臺的“930新政”,就已拉開“救市”大幕,此番喊話過後,還將持續有政策出臺。

　　分析人士指出,我國房地産市場走勢呈現出週期性特徵,當前正處於第二個大週期的“末段”。供應過剩和區域分化的特徵決定了市場進入到一個自發調整的新階段,且此時面臨的內外環境也大為不同,即使按照上一輪的刺激力度,市場也難以迅速升溫。

　　化解庫存茲事體大

　　在監管層看來,“高庫存”已成為房地産市場的主要癥結,也成為經濟難點。根據統計局的數據,截至今年10月末,全國商品房待售面積為68632萬平方米,同比增長14%,再創歷史新高。與三年前相比,這一指標已經翻倍。

　　房地産業的高庫存,如何影響經濟增長?

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,從近期房地産業對宏觀經濟的作用分析,銷售復蘇對經濟的正面影響,遠不如投資放緩對經濟的負面影響。

　　他表示,其一,建築活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地産業的上游和中游行業,這些行業也是導致中國經濟低迷的“重災區”。其二,作為“三駕馬車”的固定資産投資,是決定經濟短期企穩的關鍵,而房地産又是固定資産投資中最低迷的部分。

　　統計局的數據顯示,今年1-10月,全國房地産投資同比名義增長2%。同期的固定資産投資增速為10.2%。土地方面,前10月房地産開發企業土地成交價款5794億元,同比下降25.2%。

　　在拖累經濟增長的背後,高庫存還可能導致更為嚴重的後果。楊紅旭續指,如果庫存不降、房價下跌,還將威脅金融體系的安全。

　　楊紅旭表示,我國銀行業對房地産抵押物有很強依賴性,開發貸、個人房貸、政府平臺貸,基本都以房地産作為抵押物,甚至連普通公司貸款和小微企業貸款的抵押物也多為房産。如果三四線城市的房價繼續下跌,則很多貸款的品質將趨於惡化,進而衝擊金融體系。

　　他説,對於商業銀行而言,雖然近幾年已經嚴控開發貸,但開發貸品質變差是不爭的事實,在2012年之前放出去的貸款,不良率仍有可能上升。與此同時,賣地收入大減,地方政府償債能力下降,也將使得地方平臺貸的壓力越來越大。

　　“2007年美國次貸危機就是與房價下跌有關。”楊紅旭警示説。

　　週期性調整

　　我國房地産市場化之路並不久遠,但“救市”早有先例。

　　一位不願具名的券商分析師指出,我國房地産市場發展呈現週期性特徵,每7年為一個大週期,每個週期內包括5年左右的增長期,和1-2年的衰落期。

　　該分析師表示,從房地産市場真正建立基礎制度開始算起,第一個大週期在2003年到2008年。其中,2003年到2007年為增長期。在各項市場化措施的推動下,房地産市場規模迅速擴大,房價也快速上漲。

　　2008年初,全國商品房交易開始萎縮,預示著衰落期的到來。統計局數據顯示,當年全國商品房銷售面積下跌19.7%,銷售額下跌19.5%。70個大中城市房屋銷售價格平均同比下降0.4%,環比下降0.5%,亦是多年來首次下跌。

　　但當年年底的一項措施,開啟了第二個大週期。2008年10月,央行祭出“兩成首付”,且將首套房貸款利率的下限擴大為基準利率的0.7倍。此後又祭出一系列稅費優惠手段。

　　儘管“兩成首付”僅維持了一年半,但從2009年到2014年上半年的五年多時間裏,市場始終處在上漲期內。直到2014年下半年,市場才明顯降溫。如今雖然成交量和價格有所回升,但房地産投資、拿地等指標仍處於低位,意味著衰落期仍未結束。

　　上述分析師指出,與上輪“救市”行為類似,在市場剛剛進入下行週期時,政府部門就已著手佈局。他表示,本輪救市行為可追溯到去年的“930新政”,今年9月,央行又將非限購城市的首套房最低首付比例降至25%。

　　雖然去年以來的多次降息,已使當前的利率水準處於歷史低位,但業內人士普遍指出,如今的救市力度仍然不及當年。

　　中原地産首席分析師張大偉就指出,現有的樓市刺激措施“力度很小”。他認為,如果監管層認為房地産市場已經到了“非救不可”的程度,那麼不排除恢復到2008年的“兩成首付、七折利率”水準的可能,也不排除繼續鬆綁“限購令”的可能。如果這兩項措施得以實施,就會真正刺激樓市。

　　至於稅費優惠、放鬆首套房認定、提高公積金貸款上限等“常規武器”,業界普遍認為很有可能出臺,但與前兩項措施相比,其作用只能作為“輔助”。

　　市場回暖仍不穩定

　　即使真的出臺樓市“強心針”,房地産市場會否像2008年那樣,開啟一個新的增長週期?受訪者普遍認為不甚樂觀。

　　張大偉表示,2014年出現的市場調整,有兩個主要特徵。其一,那是在沒有明顯打壓政策和外部壓力的情況下,房地産市場第一次出現調整。相比之下,2008年的市場調整,有著國際金融危機的影響。

　　其二,在本輪調整過程中,市場首次出現了區域分化情形,並在不斷加劇。具體表現為:一線城市供不應求,地價飆升;二三線城市供應過剩,投資乏力。

　　張大偉認為,這説明房地産市場出現了自發調整。正如很多“産能過剩”的行業一樣,即使有政策干擾,這個調整的過程也不會在短期內結束。

　　國家統計局發佈的數據顯示,今年10月,全國70個大中城市中,有27個城市的新建商品住宅價格出現環比增長,比9月減少12個,70城市的房價平均環比漲幅也明顯收窄。機構分析指出,這説明市場回暖的勢頭並不穩定。

　　張大偉指出,如果出臺類似“兩成首付、七折利率”的強刺激政策,市場銷售將會有明顯改善,並帶動房價提升。但這只是“去庫存”的過程,房地産開發投資、新開工等供應端指標並不會迅速改善,還需要一個緩慢的恢復期。

　　另一個不確定因素在於財政政策。上述分析師表示,2008年末出臺的“四萬億”投資,有一部分流入了房地産業,並間接刺激樓市回暖。如今雖然信貸環境寬鬆、資金成本低,但其作用無法和“四萬億”相比。

　　上述人士表示,從數據指標來看,房地産市場的調整仍未見底,房地産投資增速、新開工面積、拿地金額等指標有可能繼續下滑。種種跡象表明,即使出臺強力刺激政策,房地産市場也很難像2009年那樣迅速回暖。未來市場將呈現出供需趨於平衡、房價上漲趨緩、市場低速運作的特徵,房地産業對於國民經濟的拉動作用將不可避免地削弱。