樓市分化加劇 “虹吸現象”顯現

　　記者近期在多地採訪了解到，在政策利好推動下，全國樓市整體呈現企穩之勢。不同城市出現明顯分化，信貸、人口和投資的“虹吸效應”在城市間房地産市場進一步顯現。專家認為，房地産行業仍為國民經濟支柱行業，在當前房地産市場總體弱復蘇的局面下，應辨證施治，通過綜合舉措推動房地産行業健康發展。

　　城市間分化加劇“冷暖不均”

　　為應對去年下半年房地産市場“量價齊跌”的局面，相關部門先後推出“930”新政和“330”新政。在一系列政策利好的助推下，全國樓市整體呈現企穩之勢。1-10月，全國商品房銷售額同比增長14.9%，銷售面積同比增長7.2%。

　　記者在一些地方採訪了解到，樓市整體企穩回暖的同時，不同城市間分化加劇，其中需求旺盛的一線城市房價再度飛漲，大量三四線城市房價儘管環比有所上升，但同比仍為下降。

　　首先，一線城市樓市明顯轉暖。記者近期在北京和上海調研發現，去年至今，京滬部分地段的樓盤上漲幅度超過3成。

　　北京一家大型房企的銷售人員告訴記者，由於房源緊張，國慶期間五六個客戶搶一套房的情況時常發生。部分開發商為了“捂盤”，開始採取以樓為單位開盤甚至以單元為單位開盤。剛剛在孫河刷新區域“地王”紀錄的首開銷售人員告訴記者，由於此前在此區域開發的“首開瑯樾”大部分期房售罄，未來都將“一棟樓一棟樓”地開盤去賣。而在朝陽區臨近望京的一個現房項目，新開盤的一棟樓只賣兩個單元。

　　在上海，由於成交持續火爆，許多開發商明確表示“拒絕讓利”。浙江一家大型房企代表表示，“9月份以來我們的房源銷售十分緊俏，大家對新推項目的售價很有信心，所以不會讓利。”

　　二手房市場同樣預期回暖。在北京、上海的住宅較為密集板塊，每條街幾乎都會增加2-3家門店。鏈家在上海僅用了半年時間，門店就從200余家迅速擴張至800余家。

　　而三四線樓市則是“慘澹經營”。根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，9月全國100個城市住宅價格中，76個城市同比仍在下跌。國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，大部分三線城市房價仍在下降。

　　以安徽蕪湖為例，記者走訪發現，蕪湖的多數樓盤均大力促銷，如中建地産旗下的“中建500米”項目推出“存5000元抵2萬元”活動。位於蕪湖汽車南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”的售樓中心等均門可羅雀。在蕪湖的熙龍灣小區，銷售人員告訴記者，前幾年最高賣到過6000多元，今年以來房價也已經下跌了500多元，現在的平均價格不到4500元。與此同時，蕪湖市中心區域的房産仲介更是所剩無幾，有的店面甚至僅剩招牌。

　　城市間“虹吸現象”顯現

　　記者在多地採訪發現，在當前房地産市場總體弱復蘇的局面下，城市間房地産市場已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。大量房地産企業重新佈局開發戰略，加速各類開發性資金向一二線城市集聚，三四線城市房地産市場進一步蕭條。

　　貸款資源高度集中于重點城市。今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比多增1767億元，為有記錄以來半年度個人房貸首破萬億元。在樓市火爆的上海，2015年上半年上海全市個人住房貸款增加462.4億元，同比多增84.8億元；而來自東北、中西部省份的金融運作數據均顯示，個人中長期貸款增長較為緩慢。

　　購房人口持續導入重點城市。易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前大量三線城市人口處於流出狀態，如東三省每年凈流出的人口約200萬人；而一線城市平均每年人口導入68萬，二線城市平均每年導入22萬。“一線城市擁有發達的産業，可以吸引大量外來人口，從而形成持續強勁的住房需求；二線城市的房地産市場發展則根據供求情況明顯分化；三四線城市整體房地産市場普遍較為暗淡，排名靠後的城市多為人口流出現象顯著的城市。”上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑認為，東三省、湖北、四川、重慶等省份人口流失嚴重，很多中西部地區的常住人口出現負增長，這無疑會加劇部分地區的房屋過剩情況。

　　開發性資金向一二線城市集聚。從土地出讓金情況來看，據中原地産數據，2015年上半年，20大標桿房企在一二線城市購入土地金額佔其土地總支出的90.1%。中原地産首席分析師張大偉認為，為規避三四線城市庫存過剩的風險，眾多房企聚集一二線城市拿地，在全國土地出讓金普降的情況下，一線城市高溢價成交甚至地王頻頻出現。而三四線城市土地市場則較為低迷，流拍現象屢見不鮮。房地産投資資金正快速轉向一二線城市市場。

　　接受採訪的專家普遍認為，三四線城市樓市低迷，其本身購房需求不足、供應過剩也是重要原因。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，全國各線城市商品房存量大多持續處於高位。雖然一二線城市庫存逐漸去化，房價逐漸回歸上升軌道，但對於部分三四線城市來説，由於前期的過度城市開發，造成嚴重供應過剩，使得城市新建商品住宅價格難言上漲。

　　宜辨證施治穩定房地産投資消費

　　專家判斷，儘管全國商品房銷售在開始好轉，部分一線城市商品銷售甚至出現較大幅度提升，但整體仍為“弱復蘇”階段。房地産投資通常佔我國固定資産投資20%左右，如果房地産投資增速下降一半，我國GDP增速要下降0.35-0.4個百分點。考慮到房地産行業的産業關聯效應，穩定房地産投資、消費對於“穩增長”具有重要意義。專家建議，應因勢利導，妥善利用市場機制恢復供需平衡，保證住房市場的健康穩定發展。

　　首先，加大房地産投融資制度創新。陳傑認為，在降低地方政府對土地財政過度依賴的同時，必須防止地方政府出現財政危機和債務危機，創新地方政府的融資來源。可探索地方政府通過市場化手段發行債券，以透明公開的融資渠道為其提供資金來源；推進資産證券化、按揭貸款證券化和房地産投資信託基金的嘗試，在增加流動性的同時，給民間資金增加一個投資渠道；大力發展住房市場政府和社會資本合作(PPP)模式。

　　其次，差異化完善保障住房供應體系。專家認為，未來中國的住房政策要以住房民生為主要政策目標，大力解決城市化中的住房保障需求。在保障住房的建設與管理中，在住房資源的配置上仍然要堅持市場為主。另外，要逐步發展租售並舉的制度，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉向以貨幣補貼為主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉型。

　　第三，完善金融政策，規避利率風險，加速政策性住房金融創新。陳傑認為，有必要實行差異化的地區金融政策，加快大城市向中小城市的産業轉移，從根本上增加三四線城市的住房需求；應加速政策性住房金融創新，落實住房公積金制度改革，推進公共住房銀行的建立，構建穩定住房市場的長期政策性融資機制。

　　第四，差異化調控，實現有控有放。專家認為，房地産市場調控差異化應成常態。從長期來看，三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化。房地産調控政策應改變當前簡單寬鬆的導向，針對不同的區域採取不同的治理：一線城市適度控制，防止價格過度上漲，同時給予三四線城市住房消費政策扶持。