□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　日前召開的中央財經領導小組第十一次會議提出，化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。緣何這次提及“化解房地産庫存”，並將其與房地産業能否持續發展掛鉤？如何評估樓市當前的庫存及其對樓市和經濟的影響？

　　微觀上，庫存是一個企業管理的概念，是指企業為銷售而準備的原材料、中間品以及産成品，即所謂“庫存管理”。按生産流程，庫存分為原材料、中間品（半成品）和産成品三個類別的庫存；宏觀層上，企業庫存行為是判斷行業或宏觀經濟週期的指標，即所謂“庫存週期”。如經濟復蘇、需求改善，但生産還沒有完全恢復，就帶來庫存的被動消耗，稱為産出上行、庫存下降的“被動去庫存”階段；經濟由復蘇轉為繁榮，稱為産出上升、庫存上升的“主動補庫存”階段。

　　因此，樓市“去庫存”，應該是行業“庫存週期”的概念。並且，由於樓市庫存去化到何種程度，關聯到上游原材料和製造業（水泥、鋼鐵、建材等）、關聯到下游消費品行業（傢具建材、家電家紡、裝飾裝潢等）的庫存行為，進而影響到經濟擴張或收縮的動能，因而備受各界關注。

　　樓市“去庫存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城鄉建設工作會議上，新任部長陳政高就完善房地産政策提出了三點落實意見，排在首位的就是“千方百計去庫存”。從那時起，“去庫存”就取代“調房價”，成為樓市的新主題。可以説，近一年多來，為了“去庫存”，採取了很多措施，比如退出包括限購在內的行政干預、降低稅費、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉、停止土地供應、發展新房租賃等。

　　事實上，今年以來樓市“去庫存”效果是不錯的。全國樓市銷售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉到1-10月份增長7.2%，預計全年銷售規模有望探到2013年13.1億平方米的歷史最高。50個重點城市樓市庫存消化週期，已從上半年的15個月回落到目前的11.4個月，一線城市庫存消化週期甚至為7-9個月。進入四季度，開發商在這些區域已經從“去庫存”全面轉向了“補庫存”，土地市場明顯回升。

　　CREIS數據顯示，10月監測的37個主要城市的成交量環比上升17.73%，庫存則下降了1.8%，而三、四線城市庫存嚴重。究其原因，首先，三、四線城市人口産業集聚能力不足，樓市有效需求跟不上；其次，三、四線城市政府財力有限，“土地換配套”是區域開發的主要形式，土地房屋聯合開發的“一二級聯動”模式很普遍，超級大盤比比皆是，很多項目要開發數年，甚至十幾年。

　　因此，即便重點城市樓市持續回暖，並帶動全國樓市銷售量回升，但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。今年以來，庫存僅在5月短暫減少，後續一直增加。10月底，全國商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米，遠大於7-9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外，商品住房庫存結束連續兩個月減少態勢，10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升，重災區在三四線城市，而“金九銀十”推盤增加、前期政策激勵效應遞減是主要原因。

　　另外，從庫存概念看，除了常説的待售庫存，即産成品庫存外，還包括在建庫存（半成品）和已批未建庫存（原材料）。前者是顯性庫存，規模不大，業內匡算的消化週期多在24個月左右；後兩者是隱性庫存，規模非常大。中信證券估計，按規劃建築面積，目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米，全國整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算，即便未來不增加土地供應，也要10年才能消化完。

　　當前，儘管資金面全面好轉，但開發商新開工和拿地積極性並不高，庫存制約是首要原因。三、四線城市開發投資、新開工和庫存分別佔全國的45%、60%和70%，所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標”（新開工、拿地、開發投資）始終疲軟，這也是今年以來固定資産投資增速持續回落的原因。儘管樓市庫存成本比較低，但關鍵是，若三、四線城市庫存不消化，全國樓市開發投資、上下游製造業産能過剩，進而全社會固定資産投資疲軟的格局就無法化解。

　　因此，去庫存仍將貫穿2016年。在政策上，針對既有政策邊際效應減退，新一輪政策呼之欲出，如首套房貸款首付和交易稅負降低、推進公積金異地流轉、保障房（包括棚改）供給全面貨幣化、國家住房銀行、資産證券化等。另外，以加速新型城鎮化為契機，以戶籍改革和傳統産業轉移為抓手，大力夯實返鄉置業，可能成為政策重點，意在讓“需求跟著人走、人跟著就業走、就業跟著産業走”，實現外來人口在城鎮化成本較低的三、四線城市“紮根”、讓産業在三、四線城市集聚，從而實現“樓市、人口、産業”發展的順迴圈。