北京土地市場昨日迎來順義仁和鎮兩宗地塊出讓，經過多輪舉牌，均由北京城建興順房地産開發有限公司拿下，合計成交價近50億元。業內人士測算，兩宗地成交樓面價均超過3萬元／平方米，刷新六環外最高樓面價紀錄，並遠超當前同區域在售房價。

　　昨天下午，首先競拍的是順義區仁和鎮SY00-0005-6007、6005地塊，土地總面積118126.86平方米，規劃建築面積208824平方米。截至現場競拍前，國土局共收到3次報價，吸引了北京城建興順、保利和招商局3家房企參與競爭。經過數十輪角逐，北京城建興順以26.475億元、並配建39300平方米限價房奪得該地。

　　另一宗現場競拍的是順義區仁和鎮SY00-0005-6001等地塊，土地總面積139657.35平方米，規劃建築面積204355平方米，起始競拍價15.61億元。參與現場競拍的除了上述三家企業外，還吸引了陽光城和金地旭輝永同昌聯合體。經過50余輪激烈競爭，北京城建興順最終以23.415億元、並配建75000平方米限價房將該地塊收入囊中。據了解，兩宗地塊“限價商品住房”的銷售限價均為13500元／平方米。

　　“兩宗地塊成交樓面價分別達到3.3萬元／平方米和3.4萬元／平方米，是六環外樓面價的歷史最高價，在順義區域僅次於此前成交的後沙峪地塊。”據中原地産首席分析師張大偉介紹，順義仁和區域以前共成交5宗地塊，樓面價基本在1萬元／平方米以內，合計供應土地74萬平方米，“目前區域內二手房交易較少，新建商品房均價在2萬元／平方米左右。北京六環價格預期進入5萬+時代。”

　　據統計，截至目前今年北京土地市場累計成交金額已達到1564.925億元，目前待售還有14宗地塊，起始價合計約278億元。

　　-新聞解讀

　　樓面價和房價到底什麼關係？

　　今年以來，北京土地市場持續升溫，高價地層出不窮，成交樓面價被不斷刷新。據統計，截至目前，商品住宅部分樓面價超過3萬元／平方米的地塊已經累計達到45宗，僅今年成交的便達到22宗。不斷創新高的樓面價與房價到底什麼關係？高低價必然導致高房價嗎？

　　樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每宗土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積，樓面價表明瞭該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面價的計算公式為：樓面價=土地總價格/建築總面積，其中建築總面積=土地總面積×容積率。樓面價主要與土地價格和規劃容積率兩個指標相關。因此，樓面價成為未來商品房售價的重要參考標準之一。

　　樓面價是影響房價的關鍵因素，但房價成本除了土地成本，還包括前期費用、建築安裝成本、資金成本、行銷費用、稅金等多項費用。此外，未來商品房的價格，同樣還取決於市場的需求、供給、地塊、區域規劃等。一定程度上，樓面價並非是房價的充要條件。

　　“一般來説，土地成本可以佔房屋成本的三分之一，所以樓面價高，基本上意味著房價就會較高。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京晨報記者採訪時介紹，如果要打破這層關係，那麼就需要開發商後續在融資成本降低、稅費成本降低、營利空間壓縮等方面做文章，否則地價持續攀升，必然會帶來房價的持續上漲。