新聞源 財富源

2024年06月19日 星期三

財經 > 産經 > 房産 > 正文

字號:  

不動産登記體系2018年有望成型 房地産稅還有多遠

  • 發佈時間:2015-11-16 08:03:57  來源:中國新聞網  作者:周瀟梟  責任編輯:吳起龍

  房地産稅改革,主要是為了籌集地方財政收入,還是為了房地産調控或調節收入,思路不同,方案差別也會很大。儘管已經經過12年的討論和不同形式的試點,房地産稅改革究竟怎麼改仍然眾説紛紜。如果為了籌集收入,可能要求普遍徵收。有研究者測算表明,房地産稅有望成為地方重要的收入來源。

  11月9日,北京全市16個區縣正式實施不動産統一登記制度,開始下發新的産權證書。

  在此之前,廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個城市已經實現了統一登記。按照不動産登記聯席會議的部署,今年年底全部市縣要完成職責機構整合。

  各地不動産登記工作的展開,總是被市場與房地産稅聯繫起來。從2003年開始研究物業稅,經過六年時間多地“空轉”試點,按評估值徵稅的技術相對成型;再加上不動産登記帶來的基礎數據資訊,房地産稅開徵的條件日趨成熟。

  現在已無需猜測下一個房地産稅試點城市花落誰家,因為房地産稅將先立法,再在國內推行。作為稅改牽頭主要部門的財政部,表示會配合全國人大立法。

  財政部部長樓繼偉在《深化財稅體制改革總體方案》通過之後撰文闡釋了房地産稅改革的思路:對城鄉個人住房和工商業房地産統籌考慮稅收與收費等因素,合理設置建設、交易、保有環節稅負;加強調研,立法先行,適時推進。

  不同於之前的物業稅和上海、重慶兩地的房産稅試點,按照樓繼偉闡釋的改革路徑,房地産稅改革要對房地産現有各環節稅種進行調整,除了稅收,收費項目也要納入進來。兼併哪些稅種,取消哪些稅種,調整哪些稅種,現在還有爭議。

  樂觀者指出,財稅改革是全面深化改革重要一環,房地産稅應能在“十三五”期間落地。不過,受立法程式所限,該法最快通過也要到2017年。

  不動産統一登記體系:2018年成形

  不動産統一登記,能在一定程度上打壓房地産市場過盛的投機情緒;所以曾經有地産大佬調侃,不動産統一登記喊了很多年,一直沒有實際動作。

  現在,這項工作正在切實展開。

  地方職責機構整合正在推進,根據10月中旬召開的不動産登記工作第四次部際聯席會議透露的資訊,目前已有198個市(州)完成職責整合,1193個縣(區)完成職責機構整合,分別佔全國市縣總數的60%、42%。

  將原本散落在國土、住建、林業、農業、海洋部門等的不動産登記職責整並成統一的不動産登記部門,涉及到人事、編制、機構等調整,並不容易。

  按計劃,全部市縣職責機構整合的工作應在今年年底完成。為此,四季度國土部展開專項督查,要求準確把握地方職責機構整並具體情況,以職責明確、機構健全、上下銜接為標準,設立臺賬,強力推進;對年底不能如期完成的地方,將提出問責的意見和建議。

  職能的整並只是開始,關鍵是數據資訊共用和服務的改善。未來,不動産登記有關資訊與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批資訊、交易資訊等應當實時互通共用,不得要求不動産登記申請人重復提交。

  國土資源部政策法規司副司長魏莉華表示,實施統一登記可以厘清當事人的不動産權利界限,提高登記的準確性和權威性,避免許可權不清導致的糾紛;建立不動産登記資訊依法公開查詢系統,又可以有效保障不動産交易安全。

  各地負責推進本地區不動産登記的數據整合、接入資訊平臺的相關準備工作。如河北提出,2016年底前,全面完成制度建設、數據整合和各類不動産登記作業系統軟體的融合對接;2017年底前,全省不動産登記資訊將實現共用並可提供資訊查詢服務。在國家層面,不動産登記資訊管理基礎平臺,有望在2018年前投入運作,不動産統一登記體系基本形成。

  房地産基礎數據庫:“變更”中緩慢生成

  不動産登記暫行條例規定,國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動産登記有關資訊互通共用。

  江蘇一基層地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示,房地産稅開徵首先面臨的難點就是房地産資訊資源共用的問題。房地産資訊掌握在住建部門手中,稅務部門徵稅需要他們的數據支撐。

  現實是,住建部門掌握的資訊也並不健全。中國人民大學公共管理學院教授曲衛東對21世紀經濟報道記者表示,在房地産行業市場化之前,土地多是免費劃撥,由企事業單位自籌自建,住房多在系統內流通,沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央産、軍産、事業單位房産,這些房産資訊掌握在系統內部,並未到政府管理部門登記。

  不動産統一登記,有助於生成一個完整的基礎數據庫。不過,數據生成需要時間。

  不動産登記暫行條例明確指出,登記遵循“嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則”,不動産權利人已經依法享有的不動産權利,不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。

  各地開始推行統一登記的也多適用“不變不換”的原則,只有在辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等,才重新辦理新的産權證,原有的産權證一樣有效。因此,完備的數據資訊需要在“變更”中緩慢生成。

  曲衛東表示,房地産稅開徵,要清楚地知道某塊土地上有多少房屋資訊,用途是什麼,需要將原本獨立的土地和房屋資訊整合起來。另外,未來房地産稅若以家庭作為徵稅單元,還需要有家庭、戶籍、人口等資訊支撐。

  《稅收徵管法》的修訂試圖解決涉稅資訊共用這一體制問題。目前《稅收徵管法》修訂草案正在走法律程式,此前已在國務院法制辦公開徵求過一次意見。

  試點12年:從抑制投資到開拓稅源

  房地産稅討論了12年,一路演變,改革方案和側重點有所不同。

  2003年10月,十六屆三中全會首次提出物業稅的設想,“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動産開徵統一規範的物業稅,相應取消有關收費”。

  隨後,包括北京、深圳等在內共計十個省市開始物業稅空轉試點。當時改革思路是物業稅為財産稅,為完善我國稅制,參照國際慣例按評估值徵收。房地産評估價跟“房”和“地”都密切相關,兩者難以切割,所以物業稅是將現有持有環節稅種——房産稅和城鎮土地使用稅,兩者合併而來。

  一位曾經參與北京物業稅空轉試點的地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示,稅務系統對房産稅改革的思路是很明確的,一是將現行房産稅和城鎮土地使用稅合併成新的“房産稅”,按評估值徵稅,二是擴大徵稅範圍,覆蓋個人自住房。

  在房價高企的2009年和2010年,一提房地産調控、長效機制,每每都有物業稅或房産稅的身影,調控房價放在更重要的位置上。

  2011年初,經國務院同意,上海、重慶兩地推行針對個人住房徵收房産稅的試點。

  上海試點方案主要針對新購住房,新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點方案調節意圖更明顯,主要針對高檔住宅和獨棟別墅徵稅。兩地都區別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口,非戶籍人口徵稅門檻更低。

  中央財經大學財政學院教授溫來成對21世紀經濟報道記者表示,上海、重慶兩地試點房産稅主要是從房地産市場調控的角度出發,稅收籌集作用放在比較次要的位置。

  4年過去了,滬渝兩地房價仍在上漲。因此,有人認為兩地試點顯示房産稅對房價調控作用不明顯。也有研究認為,開徵房産稅後,在一定程度上抑制了兩地房價過快增長;但房價調控是綜合多項因素的結果,如同期上海還有“限購令”。

  2013年11月,十八屆三中全會全面深化改革的決定中,明確了“加快房地産稅立法並適時推進改革”。這終結了各方對房産稅擴大試點的猜想,房地産稅改革要立法先行。

  2014年6月,《深化財稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨後10月,財政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出,房地産稅改革總的方向是,在保障基本居住需求的基礎上,對城鄉個人住房和工商業房地産統籌考慮稅收與收費等因素,合理設置建設、交易、保有環節稅負,促進房地産市場健康發展,使房地産稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

  作為地方財政穩定收入來源之一,房地産稅頗受重視。這有諸多原因,如不動産是地方政府天然優良的稅基來源,“營改增”之後地方缺乏主體稅種,賣地收入難以維繫,需要有更長期穩定的稅收收入等。

  房地産稅構成:

  合併“兩稅”還是“五稅一費”

  房地産整個産業鏈條稅負構成不合理,一直為外界詬病。開發、建設、交易環節稅負較重,保有環節稅負較輕,需要適時調整也是業內共識。

  房地産開發、建設、交易環節涉及營業稅、耕地佔用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等多個稅種;保有環節僅有房産稅和城鎮土地使用稅。

  社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道表示,早前説的房地産稅改革,多指“兩稅合併,評估徵收”。現在財政部部長提到要合理設置建設、交易、保有環節稅負,提供了一種新的思路,可能將房産稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、土地增值稅、契稅,還有城市基礎設施配套費(面向建設單位收取的一項費用),這“五稅一費”統籌考慮。

  張斌認為,現行房地産行業稅費多集中在建設、交易環節,調整後,住房持有環節稅收增加,建設、交易環節稅費相應下降,房價有可能有所調節。

  之所以是“五稅一費”,因為房地産行業獨有的稅種,除了保有環節兩稅之外,還有耕地佔用稅、土地增值稅和契稅;收費項目中,城市基礎設施配套費為較大較顯著的收費項目。

  財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體採訪時也表示,“房地産稅”既包括房産稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地産稅改革方向並非單一針對住房保有環節收稅,而是把整個房地産行業鏈條的稅費簡並,其最終的大方向可能是結構性減稅,老百姓的稅負有可能是降低的。

  溫來成表示,房地産稅的改革,涉及到既有稅種的合併或取消,合併哪些,取消哪些,還有爭論。有人認為是合併“兩稅”,有人認為應該涉及到更多稅種,比如同時取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

  爭議待解:改革路徑未達成共識

  房地産稅改革,主要是為了籌集地方財政收入,還是為了房地産調控或調節收入,思路不同,方案差別也會很大。儘管已經經過12年的討論和不同形式的試點,房地産稅改革究竟怎麼改仍然眾説紛紜。

  如果為了籌集收入,可能要求普遍徵收。有研究者測算表明,房地産稅有望成為地方重要的收入來源。

  中國人民大學財政金融學院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅,根據2010年全國房屋竣工面積(假設免稅房屋佔一半),2010年全國商品房銷售平均價格為5029元/平方米,按照50%的價格評估率(即以評估價的一半作為稅基),參考國際普遍稅率1%來測算(實際稅率為0.5*1%=0.5%),當年應徵房産稅額為6300億元,佔GDP比重為1.5%,佔地方本級財政收入比重為15%。

  如果區別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅,後者按照3%的稅率和70%的評估率(實際稅率為0.7*3%=2.1%)來計算,當年房産稅收入為6571億元,佔GDP比重為1.7%,佔地方本級財政收入比例為16.2%。

  無論是15%還是16.2%,房産稅在地方稅收收入中佔比都顯著提升。安體富指出,房産稅持續、均衡、穩定的收入,可以緩解基層政府的財政困難。

  如果為了調控房價或調節收入,稅收籌集作用將明顯減弱。如只對新增住房、不大涉及存量房的上海方案,以交易價格為稅基,實際稅率為0.6%,2011年籌集房産稅約為6800萬元,佔本級財政收入的0.02%。重慶試點方案,只針對高檔住宅的方案,實際稅率為0.5%-1.2%,2011年徵得稅款約1個億,佔本級財政收入的0.03%。

  如果是統籌考慮整個鏈條的稅收,通過房地産稅的改革,未來地方財政增收空間有多大,還值得考量。因為房地産行業貢獻的稅收佔地方財政收入比重很高。如四川統計局分析顯示,房地産投資已經成為四川地方稅收的主要來源,2010年至2012年,房地産業與建築業兩項稅收佔全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

  張斌表示,據他測算全國各省(區、市)僅房地産行業本身的稅收,對地方稅收的平均貢獻水準大概在35%。房地産行業稅收佔比已經比較高,通過增加持有環節稅負,使得行業稅負進一步增加的空間不大。

  土地出讓金和房地産稅的關係也是繞不開的話題。溫來成表示,房價中很大比例是土地出讓成本,這塊收入已經歸政府所有;保有環節開徵房産稅,針對包括土地出讓收入的房價進一步徵稅,存在重復徵稅的嫌疑。

  此外,上述江蘇地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示,面對個人保有環節直接徵稅,必須慎之又慎。現實中針對個體戶的徵稅就比較困難。企業欠稅的話,可以通過銀行賬戶進行扣繳;但對個人家庭徵稅,像房地産稅的住房涉及到人基本生存問題,難以採取強制徵稅措施。

  最重要的是,房地産稅立法需經法定程式,公開徵求意見,提交人大常委會反覆審議,過程中各方意見衝突也少不了。多位業內專家對21世紀經濟報道記者表示,針對個人或家庭的直接稅立法,一定要讓程式足夠公開透明,讓各方觀點充分表達,努力尋求各方共識,要審慎推出。

熱圖一覽

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅