房地産市場的“銀十”似乎有些名不副實。

　　11月11日，國家統計局發佈數據顯示，1~10月份，全國房地産開發投資78801億元，同比增長2%，增速比1~9月份回落0.6個百分點，繼續呈下降走勢並觸碰年內最低點，但回落幅度比上月收窄0.3個百分點。

　　另外，今年以來始終保持增速節節攀高的樓市銷售面積和金額也開始出現“彎頭”現象。

　　瑞銀證券首席經濟學家汪濤告訴《每日經濟新聞》記者，雖然今年房地産銷售出現回暖，但未來相當長一段時間內房地産投資仍將繼續疲軟，而且帶動整個工業、礦業的投資和生産也繼續疲軟。

　　房地産投資增速降至2%

　　房地産投資增速已經從今年初的雙位數區間逐漸降至10月的2%。

　　與投資相關的一系列指標也並不樂觀：1~10月份，房地産開發企業土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%，降幅與1~9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。

　　汪濤分析説，在建面積和房地産投資下行比想像的要多，最主要是因為去庫存。即使明年新開工數據出現明顯好轉，整個在建面積還是承受向下的壓力，顯示房地産投資繼續弱化。

　　房地産投資走弱對經濟産生了一定的拖累作用。汪濤指出，如果在建面積和房地産開發投資都下行，房地産建設過程中對鋼筋、水泥、建材、機械、交通運輸、煤炭等各方面的需求也會疲軟。“而且這些行業中還有一些産能過剩已經很嚴重，如果明年淘汰過剩産能，對工業生産、對投資也有打擊。”

　　而積極的一面，1~10月份，全國房地産開發企業到位資金10.16萬億元，同比增長1.3%，增速比1~9月份提高0.4個百分點。國家統計局解釋説，在各類到位資金中，定金及預收款增速提高0.7個百分點；個人按揭貸款增速提高1.8個百分點，可見銷售增長對企業資金回籠影響明顯。企業到位資金狀況的好轉，對房地産開發投資會産生一定的支撐作用。

　　大戶型銷售增速回落較大

　　10月房地産市場銷售增長勢頭也有所放緩。1~10月份，全國商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1~9月份回落0.3個百分點；銷售額64790億元，增長14.9%，增速回落0.4個百分點。

　　國家統計局將商品房銷售增速回落的主要原因歸納為三點。首先是非重點城市商品房銷售增速回落。1~10月，非重點城市商品房銷售面積增速比1~9月份回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行；而重點城市商品房銷售面積增速與1~9月份持平，是市場穩定器。

　　其次，大戶型住宅銷售增速回落幅度較大。1~10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1~9月份回落1.2個百分點；而90平方米及以下小戶型和90~144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點。

　　最後是基數影響。去年10月份當月銷售面積下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7個百分點，使得今年1~10月份基數比1~9月份明顯上升。

　　從單月來看，樓市的金九銀十表現算不上精彩。中原地産數據顯示，全國主要的54個城市在九、十月份銷售51.70萬套，環比七、八月份多賣了1355套，微漲0.26%。作為行業風向標，一線城市也表現平平。鏈家地産統計結果為，2015年10月，北京市新建商品住宅網簽8290套，環比下降10.4%，純商品住宅成交3731套，環比下降17.2%，與去年同期相比下降11.7%。

　　對於四季度後兩個月，中原地産研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，政策環境持續利好，同時房企年底衝刺業績，因此預計將迎來成交暖冬行情。房企雖然三季度銷售業績較二季度明顯放緩，但四季度走高可期。

　　三、四線城市情況卻不那麼樂觀，截至2015年9月，一線城市平均出清週期為9.1個月，去化情況良好，二線城市平均出清週期為13.1個月，去化情況尚可；而三、四線代表城市平均出清週期高達25.4個月，面臨較大壓力。

　　中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，要逐步解決三、四線城市落戶和福利配套措施，全面開放建制鎮和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，切實促進中小城鎮需求，逐步解決三、四線城市樓市庫存去化問題；另一方面，應大力發展三、四線城市養老和旅遊地産。